Правила съема

Рынок жилой аренды в России, как и на Кубани, считается по большому счету серым. Подавляющее количество владельцев, чтобы не платить дополнительные налоги, сдают свои квартиры в тайне от государства. Как правильно сдать и снять квартиру, на что нужно обратить внимание, чтобы избежать мошенничества, рассказали эксперты и квартиросъемщики.

Собственник vs наниматель

«В настоящее время на практике большинство граждан обходятся без письменного оформления отношений по найму жилья или берут за основу типовые образцы договоров без учета особенностей конкретной сделки, – рассказывает юрист Адвокатского бюро «Юг» Алексей Демехин. – Многие собственники жилых помещений намеренно занижают фактическую сумму платы за пользование жильем, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование».

Обычно в жилищной сфере применяются договоры найма и аренды, в зависимости от статуса пользователя жилого помещения. Если квартиру снимает гражданин, то это договор найма, если юридическое лицо – то договор аренды.

В Гражданском кодексе наем жилого помещения делится на договор социального найма и договор найма. Жилищный кодекс наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

«Договор коммерческого найма, оформляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В нем обе стороны расписывают права и обязанности по использованию жилого помещения. Несоблюдение наймодателем и нанимателем письменной формы договора не влечет его недействительности», – говорит Алексей Демехин.

По словам юриста, договоры найма жилого помещения не подлежат госрегистрации. Закон не требует нотариального заверения договора, поэтому обращение к нотариусу носит добровольный характер.

Договор коммерческого найма носит срочный характер, поскольку сдача собственником внаем жилья бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилья определяются договором. В этом случае договор найма не может быть заключен на срок, превышающий пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Если же стороны указали в договоре срок найма до одного года (краткосрочный наем), права нанимателя ограничены. Он не имеет права поселить в съемной квартире (или другом жилом помещении) временных жильцов, сдавать помещение в поднаем, заменить себя в договоре другим нанимателем. Кроме того, у него нет права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное. В договоре коммерческого найма также должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем.

Заплатите налоги

«Собственник жилого помещения, регулярно сдающий его в наём, должен уплачивать налоги, 13% от суммы наёмной платы, – говорит старший юрист Адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко.

Если налог не уплачивается, налоговая инспекция может обратиться к собственнику с иском в суд, в котором может потребовать:

• взыскания суммы налога (ч. 1 ст. 48 НК РФ);

• взыскания пени на сумму задолженности по налогу по ставке 1/300, действующей в это время ставки рефинансирования ЦБР (ст. 75 НК РФ);

• штраф за неуплату налога в размере 20% от суммы неуплаченного налога (ч. 1 ст. 122 НК РФ).

«Что касается уголовной ответственности, если физлицо не зарегистрировано как ИП, приобрело для личных нужд жилье, либо получило его по наследству или по договору дарения, временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, оно не подлежит уголовной ответственности за незаконное предпринимательство», – рассказывает Сергей Радченко.

По его словам, если физлицо уклоняется от уплаты налогов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления согласно ст. 198 УК РФ.

Решаем споры

Жилищные споры, связанные с наймом жилья, в основном сводятся к следующим вопросам.

«Собственники требуют взыскать плату за пользование их помещением в связи с нарушением нанимателем сроков оплаты и выселении из жилого помещения», – рассказывает Алексей Демехин.

Другой причиной для выселения может стать порча имущества как квартиросъемщиком, так и любым другим лицом, за которого он как сторона в договоре отвечает.

По словам юриста, поводом для расторжения договора по требованию любой из сторон могут быть противоправные действия как нанимателя, так и наймодателя. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК РФ, когда жилье перестало быть пригодным для постоянного проживания, например, оказалось в аварийном состоянии.

Другие споры не часто приводят к судебным разбирательствам из-за того, что суммы разбирательств незначительные, а на бумаге некоторые положения заранее не прописаны. Например, если квартиросъемщик использует жилье не по назначению и нарушает права и интересы соседей, собственник может попросить устранить нарушения, а затем в судебном порядке расторгнуть договор найма.

Договор вперед

«Предложений на рынке Краснодара очень много. От 5-6 тысяч рублей за подселение до евродомов. Зачастую «ценник» явно завышен, но собственники на этот счет не волнуются – желающие снять квартиру всегда найдутся», – считает квартиросъемщица Алиса Самойленко.

По ее словам, требования хозяев всегда разные. Основные – не испортить их имущество и вовремя платить. Из экзотических – не приводить гостей, вытирать насухо кафель в ванной после каждого купания. Многие отказывают съемщикам с детьми – боятся разрисованных стен или гнева соседей на плач малышей.

«Лучше всего составлять типовой договор, чтобы застраховать себя от неожиданных претензий хозяев. В нем оговариваются условия съема, опись имущества, фиксированная плата и прочее. При наличии договора вы отстоите свои права и свою невиновность в случае претензий», – говорит наниматель.

Как правило, снимать квартиру через агентство просто, но дорого. На рынке есть свободные риелторы, которые работают на себя со своей базой. Они берут меньше денег за свои услуги, а результат такой же. Главное – составьте договор! Ни агентству, ни свободному риелтору не давайте денег вперед! Если их просят вперед, скорее всего, вас хотят обмануть.

Вот еще некоторые советы для тех, кто собирается снять жилье:

• не стоит доверять риелторам, которые предлагают найти жилье за 500-1000 рублей. Вместо результата вы получите список телефонов владельцев, которые на деле жилье уже сдали, а денег вам никто вернет;

• при найме жилья в присутствии хозяев проверьте работу всей техники и сантехники. Зафиксируйте в договоре, если что-то уже сломано, чтобы себя обезопасить;

• внимательно присмотритесь к хозяину! Требуйте документы на квартиру, которые подтверждают его собственность на текущий момент.

И последний совет: платите деньги только после составления договора с собственником.