«Справки из психдиспансера мало». Врач-психиатр рассказала, как защитить себя от «эффекта Долиной» при сделке

В Верховном суде РФ 16 декабря рассмотрели жалобу Полины Лурье по делу квартиры Ларисы Долиной — суд оставил право собственности за Лурье, но артистке разрешили жить, пока идут процессы. В Государственную Думу России также внесены поправки, касающиеся юридической защиты добросовестных покупателей. По мнению юристов, на анализ и принятие решения по этому резонансному делу уйдет время, а между тем покупатели недвижимости по всей стране опасаются приобретать квадратные метры у пенсионеров, чтобы не попасть в ловушку «схемы Долиной».

Краснодарская врач-психиатр клиники Глазуновой Алина Неприна дала несколько советов читателям 93.RU, как обезопасить себя при покупке жилья у пожилых людей, хотя о стопроцентной защите речь, конечно, не идет, учитывая пробелы в законодательстве.

— Алина Алексеевна, может быть такое, что медицинское учреждение выдает продавцу справку о психической вменяемости, а в день сделки он неожиданно не отдает отчет в своих действиях? А потом вменяемость снова возвращается, и продавец подает юридически грамотный иск о возврате квартиры, который суд удовлетворяет.

— В вашем вопросе затронуты крайне важные проблемы, находящиеся на стыке психиатрии и юриспруденции. Да, такое течение событий клинически возможно, но термин «вменяемость» в данном контексте корректен лишь отчасти.

Дело в том, что «справка о вменяемости» — это не медицинское понятие. Медицинское учреждение выдает два вида документов:

• Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) о том, что гражданин не состоит под диспансерным наблюдением. Это лишь констатация факта, что у него не было госпитализаций либо нет хронического и тяжелого психического расстройства, например, шизофрении, биополярного аффектного расстройства, тяжелого органического расстройства и других, за которым обязаны следить врачи-психиатры. Данный документ не гарантирует полной адекватности человека в любой момент времени, потому что отражает только прошлое;

• Заключение о психическом состоянии на момент освидетельствования. В нем отображены признаки психического расстройства или их отсутствие на момент осмотра — это «моментальный снимок» психического состояния человека.

С клинической точки зрения, состояние человека может резко измениться к моменту сделки по ряду причин:

• Острая психотическая симптоматика: внезапное обострение состояния, которое может сопровождаться различными симптомами, в том числе галлюцинаторными и бредовыми переживаниями, потерей критичности, человек не способен контролировать свои действия и их последствия;

• Острые неврологические состояния, например, ОНМК — острое нарушение мозгового кровообращения. Иными словами, инсульт;

• Выраженное психоэмоциональное напряжение, которое может привести к кратковременным диссоциативным или истерическим реакциям, нарушающим оценку критичности своих действий;

• Состояния, вызванные интоксикацией на фоне употребления психоактивных веществ, как симптом соматической болезни.

Таким образом, выданное заключение не исключает возможности развития психического расстройства в будущем, например, в день сделки.

— По каким признакам можно судить, что человек находится под воздействием третьих лиц?

— Важно обратить внимание на поведенческие и психопатологические феномены, которые могут указывать на снижение контроля или чрезмерное влияние сопровождающих лиц:

• Снижение уровня критики и внушаемость: человек не может аргументировать свое решение о продаже, повторяет заученные «сухие» фразы, которые ему «вложили». На любые уточняющие вопросы смотрит на сопровождающего, как бы ожидая подсказки и одобрения;

• Эмоциональная лабильность или притупленность: может проявляться как немотивированная тревожность, плаксивость или, наоборот, безразличие к судьбе собственного жилья.

• Признаки психоорганического синдрома, которые может заметить даже человек без специального образования: продавец не ориентируется в дате, месте, не помнит ключевых фактов о собственной квартире (сколько лет прожил, какой этаж), но при этом может пытаться излагать заученный «сценарий» продажи;

• Наличие симптомов психотического регистра: продавец может интерпретировать продажу как «спасение от преследователей» или выполнение некой «миссии», что может указывать на возможное наличие галлюцинаций или бредовых идей;

• Продавцу необходимы прямые указания сопровождающего («подпиши здесь», «молчи», «я все объясню»), которые он бездумно выполняет.

— Какие вопросы желательно задать продавцу недвижимого и движимого имуществу, чтобы понять, что человек говорит неправду и у него совершенно другие цели?

— Цель такой беседы — оценить сохранность когнитивных функций и осмысленность мотивации. К примеру, можно задать такие вопросы для оценки памяти и ориентации:

• «Скажите, как давно вы проживаете в этой квартире? Какие у вас там соседи?»

• «Что вам больше всего запомнилось из жизни в этом доме?»

Для оценки понимания сути сделки (юридической компетентности):

• «Объясните, пожалуйста, своими словами, что означает „продать квартиру“? Какие последствия это за собой повлечет?»

• «Что вы планируете делать с деньгами, полученными от продажи? Куда переедете?»

Для оценки мотивации и критичности:

• «Почему вы приняли решение продать квартиру именно сейчас, а не полгода назад или через год?»

• «Кто предложил вам продать квартиру? Вы самостоятельно обдумали это решение?»

Для выявления психопатологической симптоматики можно уточнить: «Не кажется ли вам, что за вами следят или хотят причинить вред? Что-то мешает вам жить в этой квартире?»

Обращайте внимание не только на содержание ответа, но и на процесс беседы: скорость реакции, логичность повествования, адекватность эмоций. Конечно, без соответствующего профессионального опыта делать выводы трудно, но иногда даже со стороны заметны странности поведения продавца. Они должны насторожить.

— Кто может выдать документ до вменяемости и какие шаги необходимо предпринять?

— Такой документ может выдать психиатр-эксперт в рамках судебно-психиатрической экспертизы (СПЭ) — это единственное полноценное заключение для суда о состоянии психического здоровья в юридически значимый момент.

Врач-психиатр в психоневрологическом диспансере или частной лицензированной клинике может дать заключение о психическом состоянии пациента на момент осмотра. Юридическая сила его гораздо ниже, чем у СПЭ, но подобное заключение является важным документом, и может послужить доказательством в случае судебных разбирательств.

Как обезопасить себя при покупки движимого или недвижимого имущества:

• Требуйте актуальное заключение. Не полагайтесь на старые справки. Заключение должно быть датировано как можно ближе ко дню сделки;

• Настаивайте на личной беседе. Прямой диалог с продавцом без посредников — лучший способ оценить его контакт, критичность и адекватность;

• Рекомендуйте нотариальное заверение. Нотариус, в отличие от риелтора и других посредников, несет ответственность и обязан проверять дееспособность сторон. Его протокол осмотра будет весомым аргументом;

• Фиксируйте состояние на видео (можно запечатлеть, что человек адекватен, ориентирован, самостоятельно отвечает на вопросы.) Не забывайте, что видео и аудиозапись должны осуществляться только с согласия сторон;

• Привлекайте свидетелей. Наличие нейтральных свидетелей (например, другой врач, юрист), которые могут подтвердить адекватное поведение продавца, крайне важно.

Еще раз хочу подчеркнуть: констатировать состояние человека можно только на момент осмотра, гарантировать его стабильность в будущем невозможно. Риски, связанные с острыми психотическими состояниями, особенно у лиц пожилого возраста или с отягощенным анамнезом, вполне реальны. Наиболее надежный путь — это комплексный подход, сочетающий получение свежего психиатрического заключения в государственной больнице или лицензированной частной клинике, личную беседу и юридические механизмы защиты: привлечение нотариуса, получение юридической консультации перед оформлением сделки.