Сохранить рассудок и деньги. Как защитить себя при покупке квартиры в Краснодаре на фоне «эффекта Долиной»

«Эффект Долиной» — главная тема под конец года в России. Теперь миллионы людей боятся остаться ни с чем после покупки квартиры на вторичном рынке. Схема получила массовое распространение после скандальной истории певицы.

Если кратко — владелец квартиры (зачастую пенсионер) продает квартиру под влиянием мошенников, после завершения сделки уже бывший владелец идет в суд, рассказывая, что был невменяем и находился под давлением аферистов. Суд возвращает квартиру бедному обманутому человеку, а новые покупатели остаются ни с чем, а порой еще и с многолетними долгами по ипотеке. Тем временем деньги безвозвратно уходят мошенникам.

Повлиял ли «эффект Долиной» на рынок недвижимости в Краснодаре и есть ли действенные способы защитить себя в такой ситуации, узнали 93.RU у риелтора и юриста.

«Среди покупателей недвижимости стало очень много недоверия и подозрений. Не только по текущим сделкам, но переживают и покупатели, которые покупали жилье несколько лет назад», — отмечает краснодарский риелтор Ирина Дробот, отдельно уточняя, что у мошенников нет возраста и такую схему могут провернуть и молодые люди.

Но, несмотря на ажиотаж вокруг истории Долиной, по словам риелтора, число сделок в Краснодаре не снизилось. Людей куда больше сейчас волнует предстоящий рост цен на недвижимость в 2026 году, в том числе на фоне роста НДС. Ранее 93.RU писал, что в Краснодаре ожидается подорожание стоимости квартир в среднем на 10%.

«В конце года традиционно рынок активный — как по новостройкам, так и по вторичке. Да, появилось больше вопросов, но все они решаемые. Кто-то страхует право собственности в банке, кто-то заказывает медосвидетельствование продавца перед сделкой. Подстраховать себя можно также оформлением сделки с профессиональным юристом, когда ведется фотовидеосъемка. По факту нервозность просто заставляет вас оплатить дополнительные услуги», — говорит Ирина Дробот.

Риелтор советует заложить около 100 тысяч рублей на дополнительные расходы: услуги юриста — 25–30 тысяч рублей, медосвидетельствование — 20–30 тысяч рублей, титульное страхование — 0,3–1% от стоимости жилья ежегодно.

Из хороших новостей: в Краснодарском крае еще не рассматривались дела, схожие с кейсом Долиной, рассказал 93.RU Илья Пащенко, член краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России и доцент кафедры гражданского процесса и международного права КубГУ.

По словам юриста, историю с певицей пока нельзя рассматривать как устоявшуюся судебную практику, как минимум потому что исчерпаны еще не все способы защиты прав покупателя. Кроме того, в других регионах суды порой решают похожие ситуации иначе.

«Как защитить себя покупателю в сделках с возрастными продавцами? Как такового стандарта правил здесь нет, но есть базовый минимум. Многие функции по проверке недвижимости и статуса участников сделки чаще всего берет на себя риелтор, а не юрист. Часто такая работа ведется формально. Привлекать юриста для подобных сделок затратно, и даже это, безусловно, не гарантирует положительного исхода в потенциальном споре.

Не хочется говорить, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Однако должную осмотрительность проявлять необходимо. В числе относительно эффективных инструментов — нотариальное удостоверение сделки, хотя и более затратное. Лучше предусмотреть безналичный расчет, а также провести медицинское обследование продавца, получив медицинское заключение или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того, если есть супруга или супруг и имущество является совместной собственностью, то необходимо нотариальное согласие на такую сделку.

С учетом современных реалий, видимо, теперь придется выяснять в переписке с продавцом, не находится ли он под влиянием мошенников, а лучше — еще и у его близких. Речь идет даже не о привычном заверении о влиянии извне, а о выяснении обстоятельств продажи недвижимости. Конечно, нужно убедиться в отсутствии долгов в базах приставов и налоговиков, споров в связи с банкротством. Также можно предусмотреть договор поручительства, но для этого продавцу потребуется еще один человек, который будет готов ответить по обязательствам из сделки купли-продажи.

Всё это не гарантия того, что покупатель защищен от всех рисков, а убедительное проявление его осмотрительности. При возникновении судебного разбирательства это очевидным образом будет свидетельствовать об одном: покупатель целенаправленно совершил целый ряд последовательных действий, демонстрирующих его намерение действовать порядочно и приобрести желаемую недвижимость. Это уже давно сложившийся подход, который суды учитывают в похожих спорах».