Повлияет не только НДС. Как сильно подорожают квартиры в Краснодаре — узнали, к чему готовиться

Всё дорожает — этот тезис россиянам уже привычно слышать, при этом всё больше беспокойств вызывают цены на недвижимость на фоне новостей о повышении НДС с 20 до 22% с 1 января 2026 года. Но квартиры станут дороже еще по нескольким факторам. 93.RU поговорили с риелтором, экспертом по инвестициям в недвижимость и крупным краснодарском застройщиком о том, какой рост цен ожидается на первичном и вторичном рынках в 2026 году.

Краснодарский риелтор Ирина Дробот отмечает, что, говоря о росте НДС стоит учитывать, что это отразится также на стоимости стройматериалов. Кроме того, в России всё еще высокая ключевая ставка — 16,5%, а это напрямую отражается на ипотечных кредитах и переплатах по ним.

«Помимо увеличения НДС, ставки по кредитам остаются все еще высокими. А все застройщики строят в кредит, так как деньги с блокированных эскроу-счетов (куда они отправляются после сделки с покупателем), открываются только после сдачи дома. Высокая инфляция дает постоянное удорожание строительных материалов, а миграционные ужесточения дают рост стоимости работ. Итого получаем: большой НДС, дорогие кредиты, дорогие материалы и дорогая рабочая сила. Тренда на снижение нет», — рассказала 93.RU риелтор.

В пресс-службе девелопера AVA Group уточнили 93.RU, что само повышение НДС на подорожании жилья скажется незначительно и «вряд ли превысит 1%», но если рассматривать совокупность факторов, в том числе удорожание стройматериалов и фонд заработной платы, то рост цен будет уже ощутим.

«Увеличение НДС с 20 до 22%, безусловно, окажет влияние на себестоимость строительства жилья, и, как следствие — на цену квадратного метра. При этом степень этого влияния у разных девелоперов будет различаться, в зависимости от того, какова у них доля субконтрактов, услуг, материалов и закупок с НДС. Например, если эта доля составляет 30-50%, то рост цены 1 квадратного метра может составить от 0,5% до 1,5%. Или выше, при условии слабой конкуренции и высокой маржинальности», — рассказали в пресс-службе AVA Group.

Кроме того, в 2026 году НДС будут платить все предприниматели и компании, работающие по упрощенной системе налогообложения, если их годовая выручка превышает 10 миллионов рублей (раньше было 60 миллионов). Как рассказали в AVA Group, это скорее всего приведет к тому, что некоторые подрядчики поднимут стоимость своих услуг, что снова скажется на цене «квадрата».

«В течение 2025-го средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в новостройках Краснодара достигла 164 100 рублей, что на 5% больше, чем в начале года. В бизнес-классе она выросла на 15%. В сложившихся условиях можно предположить, что в 2026 году в связи с повышением НДС к этой динамике можно прибавить еще несколько процентов», — рассказали 93.RU в пресс-службе AVA Group.

Эксперт по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев добавляет, что есть риск увидеть резкий скачок цен на квартиры не в начале 2026-го, а уже в конце года, когда застройщики в большей степени ощутят на себе рост дополнительных издержек.

«Несмотря на затоваренность рынков юга, цены на новые проекты будут расти. На мой взгляд среднегодовой рост цен в существующих проектах в нынешних условиях не превысит 10%. Такую же динамику ожидаем и на вторичном рынке», — обозначил в разговоре с 93.RU Евгений Ткачев.

По данным риелтора Ирины Дробот сейчас средняя стоимость квартир в новостройках 100 000-200 000 рублей за квадратный метр в зависимости от проекта и класса дома. На вторичное жилье цены ниже, так как помимо современных домов еще есть хрущевки и другие дома старой постройки. На них стоимость бывает и 80 000 рублей за квадратный метр. А квартиры в современных домах в развитых районах по стоимости примерно 150-170 000 за квадратный метр.

В последнее время всё чаще говорят о том, что спрос на жилье в Краснодарском крае падает. На это в большей степени повлияла стоимость квартир и высокие ипотечные ставки. По последним данным аналитиков, спрос на новостройки за год в регионе снизился на треть. Но, как говорят эксперты, существенного влияния на стоимость недвижимости этот фактор не окажет.

«Спад продаж из-за сокращения количества покупателей конечно же останавливает рост цен на недвижимость. Однако в этих условиях девелоперы продолжают использовать агрессивный маркетинг связанный с повышением цены. В итоге мы живем в условиях так называемой „скидки на накидку“ когда сначала цена повышается на 10 000 за квадратный метров, а потом через некоторое время делается скидка например на 8 тысяч на квадратный метр. В результате этого среднегодовой рост цен не превышает 10-12%», — заметил эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев.

Как отмечает риелтор Ирина Дробот, в последнее время спрос на квартиры вновь актуализировался, но причиной тому скорее не скорый рост цен, а изменения в условиях семейной ипотеки, которая является ключевым драйвером на рынке жилищного кредитования.

Готовится комплексное ужесточение условий программы, которое может вступить в силу уже с 1 января 2026 года. Речь идет о трех планируемых ключевых изменениях: введении прогрессивной ставки в зависимости от количества детей, привязке выдачи кредита к региону постоянной регистрации заемщика и увеличении размера первоначального взноса.

При этом уже точно известно, что с 1 февраля 2026 года будет разрешена выдача только одного ипотечного кредита с господдержкой на семью (сейчас каждый из супругов может оформить на себя семейную ипотеку).