«В разы хуже любого банковского вклада». Почему инвестировать в новостройки Краснодара сейчас убыточно?

​«Инвестиции в недвижимость Краснодара стали приносить убытки», — уверяет автор канала про недвижимость на юге России «Жилищный вопрос». Риелтор взял калькулятор и на конкретном примере показал, как скрытые расходы полностью сжигают прибыль инвестора в городе, где рынок перегрет.

— Наткнулся у коллег по цеху на пост с красивой однушкой в новостройке и лозунгом: «Цена за 3 года выросла на 2 миллиона. (даже больше — с 4,8 до 7, 2 миллиона) К слову о том, что цены растут. Всегда». Картинка яркая, инвесторы довольны.

Мне стало интересно, и я задал им простой, приземленный вопрос: «А как эту прибыль физически забрать? Откуда она взялась, если сейчас готовое жилье на вторичке можно купить в этом же комплексе за 5 150 000 рублей?»

И вот тут начался самый сок. Ответ коллег был шикарен: «Сейчас не нужно продавать, сейчас вообще не время для вторички. Мы рекомендуем рассматривать продажу минимум через 10–15 лет и тогда фиксировать доход».

Нам предлагают оценивать эффективность не по реальной цене рынка, а по тому, какой «мощный актив» останется на этой длинной дистанции, ведь у них в управлении аж 259 квартир и они «видят экономику».

Логика риелторов строится на том, что арендный платеж полностью перекрывает платеж по ипотеке. Получается, что у инвестора якобы вообще нет никаких дальнейших вложений: зашел в сделку, арендаторы платят за кредит, а квартира на дистанции просто растет в цене и сама создает для вас этот жирный актив.

Чувствуете, как изящно сменился вектор? Сначала нам заявляют, что рост на 2 миллиона *уже есть*, а когда просишь показать деньги — стратегия резко превращается в историю, где все происходит «само собой», нужно просто подождать.

Что ж, давайте уберем эту красивую упаковку, примем их правила игры про «горизонт 10 лет» и разложим математику по шагам.

• Цена новостройки: 7 200 000 рублей;

• Первоначальный взнос: 1 200 000 рублей;

• Кредит (семейная ипотека под 6% на 30 лет): 6 000 000 руб.

А теперь смотрим, как одна и та же математика превращается либо в красивую презентацию, либо в жесткую реальность.

Риелторы берут за базу цену, по которой вы покупаете объект (7,2 миллиона), и крутят от нее средние 6% годового роста. Через 10 лет квартира на бумаге стоит 12 893 830 рублей.

12 893 830 (цена через 10 лет). Вычитаем остаток долга перед банком через 10 лет (4 900 000 рублей): 12 893 830 − 4 900 000 = 7 993 830 рублей.

Вот он, момент триумфа! Вау! Почти 8 миллионов рублей чистыми на руках!

Вроде всё красиво, прибыль есть, мы заработали. Любой начинающий инвестор на этом этапе уже бежит открывать шампанское. Но мы же еще не вычли расходы. Давайте смотреть дальше.

• первоначальный взнос (1 200 000);

• ремонт квартиры 37 м² по 22 000 рублей за квадрат (814 000);

• мебель и техника (500 000);

• амортизацию за 10 лет на освежение косметики и простои (1 200 000);

• ежегодные страховки по требованию банка (250 000).

​Но здесь риелторы умалчивают о главном экономическом тупике. Через 10 лет вы выйдете на рынок как физлицо со своей б/у вторичкой. И продавать вы её будете в то же время, когда застройщики будут выкатывать новые очереди. У застройщика в руках льготные ипотеки, субсидированные ставки и рассрочки, а на вашу квартиру банк выдаст покупателю заградительную рыночную ставку.

​Чтобы перебить инструменты застройщика и завлечь покупателя, вам придется делать жесткий дисконт в 20–30% от цены рынка. Иллюзий быть не должно: мы уже сегодня видим этот зазор — прямо сейчас разница между застройщиком и инвестором на этом объекте составляет порядка 2 000 000 рублей.

И этот разрыв никуда не денется. В будущем эти 20–30% от прайса застройщика так и останутся вашим обязательным налогом на продажу вторички.

Если вычесть эти 2 000 000 рублей реального дисконта, то даже в этом шоколадном сценарии от вашей прибыли остается всего 1 529 830 рублей. Чистая доходность капитала падает до смешных ~3–4% годовых. Это в разы хуже любого банковского вклада. Сказка сломалась уже здесь.

​В чем главный подвох, о котором вам никогда не расскажут? Вы покупаете новостройку с огромной наценкой, но через 10 лет этот объект стареет, изнашивается арендаторами и переходит в категорию обычной б/у вторички. И рынок будет оценивать его рост не от раздутых прайсов застройщика, а от реальной базы готового жилья.

​Прямо сейчас точно такой же готовый аналог на вторичке в этом комплексе стоит 5 150 000 рублей, а покупали за 4 800 000 рублей. Чистый исторический рост стоимости самого объекта равен 2,4% в год.

И это мы еще не берем аналоги рядом, на которые ориентируется покупатель при выборе вторички. Там цены вообще от 4,8 миллиона рублей.

​Если заложить реальные 2,4% годового роста от ипотечной цены (7,2 миллиона), то через 10 лет объект будет стоить 9 127 150 руб.

​9 127 150 (цена через 10 лет) − 2 000 000 (тот самый дисконт в 20–30% на конкуренцию с застройщиком) − 500 000 (дисконт за ипотечное обременение) = 6 627 150 рублей на руки при продаже.

​Вычитаем неизменный остаток долга перед банком (4 900 000 рублей): 6 627 150 − 4 900 000 = 1 727 150 руб. на столе.

• первоначальный взнос (1 200 000), ремонт (814 000),

• мебель (500 000),

• амортизацию за 10 лет (1 200 000) и страховки (250 000).

​Картина становится катастрофической. Вместо миллионной прибыли на руках остается чистый, глубокий убыток. За 10 лет суеты, ремонтов и контроля аренды вы своими руками сжигаете более двух миллионов рублей. Весь мифический «капитал» полностью сгорел, потому что застройщик задушил вас своими маркетинговыми инструменты на выходе, а ваша квартира превратилась в неликвидное б/у.

А теперь давайте посчитаем альтернативу. Что если бы мы взяли эти же живые деньги — 1 200 000 рублей первоначального взноса, плюс 814 000 на ремонт, плюс 500 000 на мебель (всего 2 514 000 рублей на старте) — и просто положили бы на 10 лет на долгосрочный вклад под 15% годовых со сложным процентом?

На вкладе ты ничего не делаешь. Это реально пассивные деньги. Вы не общаетесь с арендаторами, не устраняете потопы и не контролируете ремонты.

Через 10 лет этот вклад приносит вам 7 656 532 рубля чистой прибыли против всего 1 529 830 рублей в ипотеке при её самом лучшем, нереальном и фантастическом сценарии (это с учетом неизбежного двухмиллионного дисконта на вторичку при конкуренции с застройщиком).

А все эти риелторские прихваты про «самоокупаемость» разбились о банальную математику начальных классов.

Сама по себе льготная ипотека под 6% — нормальный рабочий инструмент, если вы решаете понятную бытовую задачу. Например, берете квартиру ребенку на будущее. Или для жизни.

Но не нужно путать решение бытовых вопросов с инвестициями.

Настоящий рост актива — это не нарисованные цифры в постах коллег, а чистая прибыль, которую ты физически зафиксировал в деньгах после продажи объекта и покрытия ВСЕХ издержек. Если ваш итоговый плюс полностью зависит от веры в бесконечный рост цен и надежды, что аренда покроет жесткий стартовый разрыв — вы не инвестор. Это очень длинная ставка с кучей допущений, где вы фактически 30 лет играете в азартную игру с банком за право владеть стареющим объектом .