«Строительство встало». Люди массово жалуются на застройщика частных домов, который связан с экс-полицейским из Новороссийска

В России уже не первый месяц говорят о кризисе на рынке ИЖС. По всей стране люди, вложившие деньги в строительство частных домов, остаются с недостроями. С аккредитованным банками застройщиком заключался договор подряда, в том числе с использованием льготной ипотеки. После перевода самого большого по объему транша стройка останавливалась. При этом немалые платежи по ипотеке приходится вносить ежемесячно.

Проблема затронула и Краснодарский край, особенно прибрежные города и поселки, где люди охотно покупают землю и мечтают о своем доме у моря. Так, главе следкома Александру Бастрыкину люди пожаловались на кубанского застройщика ООО «Аврора-Строй». В пресс-релизе СК заявил, что «поступили обращения по вопросу совершения в отношении более 200 семей мошеннических действий», «застройщиком здания не возведены, обязательства не исполнены». В пресс-службе СУ СК по Краснодарскому краю 93.RU заявили, что сейчас следователи проводят проверку и устанавливают обстоятельства произошедшего.

В редакцию 93.RU обратились люди, которым в Краснодарском крае возводила дома компания «Аврора-Строй» и связанное с ней ИП Тоцкойнов, и рассказали свои версии случившегося. Мы также поговорили с представителем застройщика и узнали мнение экспертов, почему сейчас по всей России люди остаются с недостроями ИЖС.

Ирина (имя изменено. — Прим. ред.) живет на Урале. По состоянию здоровья женщина решила перебраться на юг. Нашла агентство недвижимости, присмотрела вместе с ними участок в районе Анапы и решила оформить льготную ипотеку на покупку участка и строительство дома. Это был конец 2023 года, уже тогда стало известно о скором закрытии программы, поэтому многие спешили заключить сделку.

«Договорились, что сделка будет удаленной. В Анапе встретились мой агент, представитель компании „Аврора-Строй“, ИП Тоцкойнов Н. А. и собственник участка, который я покупала. Они пришли в отделение банка на курорте, я — в своем родном городе. Всё дистанционно подписали. Первоначальный взнос я внесла».

В общем чате с агентством недвижимости и строительной компанией решались вопросы по смете, планировке и прочим моментам. Ирина уверяет, что вел диалог с клиентами Александр Тоцкойнов. Но в самом договоре подряда числился Николай Тоцкойнов, отец Александра, с которым, как утверждает женщина, она ни разу не общалась.

«В феврале — марте 2024 года началась стройка. Приступили бодро, сделали фундамент, начали поднимать стены. Я с ними постоянно была на связи. В процессе я уточнила, можно ли поменять высотность дома, сделать его двухэтажным. Александр Тоцкойнов сказал, что это не проблема. Они залили плиту с первого на второй этаж. Это уже было лето 2024-го, когда по идее мой дом должны были уже достроить, но ведь я сама попросила достроить второй этаж… И тут… Как только я второй из трех траншей перевела, у нас строительство встало, так всё и стоит».

В договоре подряда, который был подписан Ириной (есть в распоряжении редакции), указано, что срок завершения работ — 1 июня 2024 года, при этом добавлена формулировка: «Но не позднее истечения 24 месяцев с даты заключения договора». То есть в случае Ирины полностью сроки истекут в конце 2025-го. Кроме того прописано, если у заказчика возникнут претензии к качеству работ, то «срок выполнения работ может быть приостановлен до момента рассмотрения претензии и урегулирования возникших разногласий».

По версии Ирины, Александр Тоцкойнов не раз говорил, что в компании возникли временные проблемы.

«Александр Николаевич на связь выходит, но отвечает всегда размыто, говорит: „Да-да, приступим скоро, вы в очереди“, и всё в таком духе. У нас в договоре с банком прописано, что до декабря этого года мы должны сдать дом, если мы дом банку не сдаем в готовом варианте, банк поднимает ставку. Это 28% вместо 8%. Сейчас я плачу 42 тысячи рублей в месяц, если ставку поднимут, я не потяну платежи».

По договору подряда от Ирины застройщик уже получил больше 2 миллионов рублей. Женщина обратилась в СК, МВД и написала обращение президенту.

«Я была бы рада, если бы они в итоге достроили, но прошло время, стройматериалы подорожали. Мне один из прорабов уже насчитал, что работы по моему дому обойдутся на миллион дороже, чем это было изначально».

Надежда (имя изменено. — Прим. ред.) живет в Анапе. Вместе с мужем она приняла решение построить дом в одном из садовых товариществ неподалеку. Связались с агентством недвижимости, в котором семье порекомендовали подрядчика, — ИП Тоцкойнов.

«Сказали, что они качественно строят, что они у них дома проверяли, что строят в кратчайшие сроки — за полгода, что застройщик аккредитован в банках, а аккредитацию получить сложно. Когда мне одобрили ипотеку, создали в Whats App чат подряда и начали проектировать дом. Проектом как раз занималась „Аврора-Строй“. Мы вышли на сделку, но на сделке не было руководства компании. Принесли готовый уже договор подряда, где значился ИП Тоцкойнов Н. А. Проект дома для банка был вообще другой, не знаю почему, я его увидела только там. На мои вопросы ответили, что это лишь для банка, а строить будут по тому проекту, что прислали мне в чат».

Договор заключили весной 2024 года с использованием семейной ипотеки (есть в распоряжении редакции). Надежда уверяет, что семье предлагали провести сделку без первоначального взноса, но они продали квартиру и внесли деньги. К концу декабря, по условиям договора, всё должны были достроить. Но, по версии Надежды, после перевода второго транша были сделаны только две стены, а к октябрю после звонков и сообщений появились остальные стены, плита перекрытия. Уже близился срок сдачи, но дом так и не был готов.

«Мне сказали, что этот срок для банка, а для меня срок другой. Они начали говорить, что подадут на меня в суд и так добьются продления сроков. Я испугалась и в итоге подписала дополнительное соглашение до конца мая 2025 года. В марте они поставили окна, и всё, больше они ничего не делали. Обещаниями кормили, что вот мы поставим крышу, что мы заказали материалы… Я поняла, что ждать нельзя. Надо идти к адвокату».

По договору подряда, изначально срок выполнения работы — 186 рабочих дней с даты подписания документа. Отдельно отмечалось, что праздники и выходные не учитываются. В допсоглашении прописана конкретная дата, которая уже прошла (документ есть в распоряжении редакции).

Надежда уверяет, что они с мужем также отдельно оплачивали крыльцо, счет пришел от компании «Аврора-Строй». Тогда у женщины возник вопрос, почему они переводят им деньги, а не ИП Тоцкойнов, но решила, что это всё связанные компании. Вопросы в чате, как и в случае Ирины, решались с Александром Тоцкойновым.

«Они вообще говорили всегда „Аврора“, ИП Тоцкойнов никто толком и не называл», — говорит Надежда.

На сегодняшний день, по словам женщины, застройщику уже переведено 3,7 миллиона рублей. Это без учета третьего, последнего транша. Крыши у дома и утепления нет. Ипотека заключена на 30 лет. Ежемесячный платеж — 36 тысяч рублей. Сейчас семья живет на съемной квартире, хотя к этому времени уже должна была делать ремонт в своем новом доме. Достраивать жилье придется самостоятельно. Как и откуда взять на всё это деньги — неясно.

Семья обратилась в риелторское агентство, чтобы найти участок для стройки дома под Новороссийском. Спустя время эта же фирма связала их с «Аврора-Строй» и ИП Тоцкойнов. Заключили сделку с использованием семейной ипотекой, застройщик был аккредитован банком и изначально никаких подозрений не было.

«Сделка состоялась, всё быстро-быстро. В первое время они выходили на связь, нам сделали проект. Начали строить, и всё так хорошо двигалось, постоянно на сообщения отвечали. Но с конца октября 2024 года всё время переносили сроки на завтрашний день. В итоге Александр Тоцкойнов сказал мне, что мы будем дальше разговаривать через юриста. И я запаниковала», — рассказала Светлана (имя изменено. — Прим. ред.).

Договор заключили весной 2024 года. Срок завершения работ — конец года. Далее в документе следует формулировка «Но не позднее истечения 12 месяцев с даты заключения договора» (договор есть в распоряжении редакции). Но даже при этом условии сроки вышли.

Светлане повезло больше, чем остальным, в ее доме есть не только фундамент и стены, но и крыша, и окна.

«Но нет коммуникаций, вентиляции, нет крылечек. Всё брошено, оставлено, как есть. Уже переведено порядка 3,5 миллиона рублей. Слава богу, мы третий транш ему не переводили. Мы смогли прописаться в доме, но жить в нем невозможно. Много недоделок, уже трещины на фасаде».

Светлана продолжает платить ипотеку — 32,5 тысячи рублей в месяц. Семья живет в съемном жилье. Денег на то, чтобы достраивать самим, нет. Кроме того, сейчас Светлане нужны средства на юриста, чтобы разобраться в спорах с «Аврора-Строй» и ИП Тоцкойнов. В отличие от двух других наших собеседниц, женщина не платила первоначальный взнос. Светлана уверяет, ей сообщили о проведении акции — платить первоначальный взнос не нужно было. Но в договоре подряда он остался прописан. Теперь вопросы могут быть и к самой Светлане со стороны застройщика.

В договорах подряда у людей числится ИП Николай Тоцкойнов, но к стройке также причастна «Аврора-Строй», компания занималась проектом, а также отдельными видами работ. Например, как в случае Надежды, строила крыльцо.

ИП Николай Тоцкойнов было образовано в 2014 году. Среди основных видов деятельности, помимо строительства зданий, производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных.

С конца 2024 года известно как минимум о четырех судебных разбирательствах с ИП Тоцкойнов. Два из них — из-за ненадлежащего исполнения обязательств по договорам строительного подряда. Но решения по ним еще не приняты.

На сайте «Авроры-Строй» говорится, что компания «предоставляет полный спектр услуг в сфере строительства и реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости», а команда «состоит из высококвалифицированных профессионалов». Компания зарегистрирована в Новороссийске в ноябре 2022 года. По данным системы «Контур.Фокус», учредителями до начала июня были бывший начальник штаба новороссийской полиции Александр Тоцкойнов и его отец Николай. Но сейчас остался только Тоцкойнов старший.

Генеральным директором «Авроры-Строй» является супруга Александра — Аида Тоцкойнова. По итогам 2024 года выручка фирмы составила 179,9 миллиона рублей, а чистая прибыль — 21,7 миллиона.

93.RU пытались связаться с Александром Тоцкойновым по номеру, который используется для общения с заказчиками. Но дозвониться не удалось. Мы также написали в Whats App, а в ответ получили сообщение «это не Александр Николаевич» и номер юриста. Адвокат Роман Солокян, который представляет интересы «Авроры-Строй» и ИП Тоцкойнов, заявил в разговоре с журналисткой, что в СК «по факту обратилось не 200, а около 15 человек».

«Касаемо этой ситуации, проводится проверка, она не завершена. Могу смело сказать, что провели анализ внутри компании. Часть заказчиков, которые писали заявления, у них были задолженности по оплате. У заказчика есть обязательства перед подрядчиком, и в случае их нарушения подрядчик вправе приостановить действие договора на период их устранения. Лица, которые обращаются во все инстанции, в СМИ, они зачастую не хотят мириться с тем, что они должны», — заявил Роман Солокян.

Адвокат также заявил, что у ряда заказчиков не было первоначального взноса, что также является нарушением. Журналистка 93.RU привела в пример историю Ирины, которая вносила первоначальный взнос и задолженностей у нее не было, при этом работы на объекте всё равно не ведутся. В ответ адвокат задался вопросом, почему в таком случае не был расторгнут договор и заверил, что «любой заказчик может уйти к другому аккредитованному застройщику».

Когда в разговоре речь зашла об Александре Тоцкойнове, который вел диалоги с заказчиками, то адвокат заявил, что люди должны вести диалог с теми, с кем заключен договор подряда, а не «с третьими лицами».

«С каждым спором, естественно, нужно разбираться индивидуально. Ну есть споры, где мы возвращаем [деньги], есть споры, где мы заключаем мировые соглашения, есть споры, где мы подаем встречные иски. То есть где-то мы соглашаемся, где-то мы считаем себя правыми. Нет ни одного решения суда, вступившего в законную силу, подтверждающего, что что-либо достоверно из того, что заявлено в этом заявлении [речь про обращение к Бастрыкину]. Естественно, мы в суде в рамках гражданского спора, мы считаем это гражданским спором, будем доказывать нашу правоту», — сказал Солокян.

Адвокат уверяет, что «у кого отсутствуют нарушения строительных обязательств», там возведение домов продолжается.

93.RU также обратились за комментарием к представителям Краснодарского реготделения Ассоциации юристов России. Юрист Екатерина Горшенина отметила, что статья 717 ГК РФ предусматривает, что заказчик может в любое время до сдачи ему результата работ отказаться от исполнения договора подряда, но есть нюанс.

«При этом эта же статья ссылается на то, что такое возможно, если не предусмотрено иное договором. Поэтому важно изучить заключенный договор подряда. Но если в документе эти моменты не прописаны, то значит можно расторгнуть в одностороннем порядке.

Также можно обратиться в суд, согласно статье 450 ГК РФ, в связи с существенным нарушением условий договора. Но очень важно учитывать размер госпошлины, которые у нас сейчас достаточно высокие, и срок рассмотрения судами дел, который, к сожалению, тоже очень длительный. Рассмотрение может занять как минимум год только в одной инстанции. И потом, к сожалению, не всегда решение суда может быть исполнено, потому что подрядчик может ликвидировать свою организацию, закрыть все счета.

Ипотека — это отдельный договор. Но, если заказчик несет убытки при выполнении договора по вине подрядчика, то он имеет право в претензионном, а затем и в судебном порядке требовать взыскания убытков, которые понес», — рассказала юрист Горшенина.

Юрист Егор Нармин также советует во время судебного разбирательства в порядке обеспечительных мер требовать ареста счетов и имущества подрядчика. Что касается ипотеки, то стоит обратиться в банк с заявлением о реструктуризации ипотечного кредита (отсрочка или снижение платежа). Банк не обязан реструктуризировать кредит, но может пойти навстречу потребителям. Более того, информация о нарушении сроков строительства аккредитованных застройщиком лиц позволит привлечь банк на свою сторону в разрешении споров с застройщиком.

Ранее наши коллеги из Новосибирска рассказали, что с недостроенными домами и долгами по ипотеке также остались жители Новосибирской и Тюменской областей, пострадавшие уже от другого застройщика, но по похожей схеме.

Эксперты говорят, что проблемы на рынке начались в конце 2024 года. Кризис ИЖС уже сравнивают с 2008 годом. Когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья.

О причинах нового кризиса 93.RU рассказал эксперт по недвижимости Евгений Ткачев.

«В конце прошлого года люди начали массово обращаться в СМИ с сообщениями о том, что подрядчики задерживают сроки сдачи домов, в то время как они добросовестно выплачивают семейную ипотеку и ожидают строительства дома для переезда всей семьей.

Эта проблема была озвучена и на федеральном уровне, где был обозначен масштаб работы недобросовестных подрядчиков. Выяснилось, что недострои в этом сегменте существуют как в точечной постройке отдельно стоящих домов на земельном участке, так и в комплексной застройке в виде коттеджных поселков.

1. Несовершенная модель отбора застройщиков для строительства объектов и аккредитация их банками. По факту любой ИП мог быть строителем и получать транши от банка на строительство дома.

2. Отсутствие свободных оборотных средств у мелких и средних игроков рынка, что в условиях роста стоимости материалов и дефицита рабочей силы фактически приводило к неисполнению обязательств. Другими словами — у застройщика нет денег для окончания строительства.

3. Изначально мошеннический умысел. По многим объектам работы так и не были начаты либо же остановились на уровне заливки фундамента.

Хочется отметить, что введение механизма эскроу, новой системы аккредитации и допуска в будущем решит проблему, но должно пройти время. И всё это приведет к росту стоимости объектов недвижимости».