Почему дорожают квартиры в Ростове и что будет с ценами в 2022 году. Интервью с экспертом по недвижимости

Квадратный метр жилья в Ростове за год стал дороже на 44%, и это не предел. Что ждет рынок недвижимости в 2022 году, в интервью Марине Гаричян рассказал директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников.

— Насколько выгодно сейчас покупать жилье?

— Полагаю, что ценники продолжат ползти вверх. В лучшем случае они на какое-то время зафиксируются на нынешнем уровне. Если у человека есть возможность переждать несколько лет, когда ситуация в мире устаканится и будет понятно, как будем жить дальше, то я бы подождал.

Не исключаю, что периодически будут появляться интересные предложения — как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, у собственников или застройщиков сложное положение, они заинтересованы в том, чтобы распродать свои квартиры и закрыть вопросы.

— Какие факторы влияют на цены?

— Если мы говорим о новостройках, то это, повышение себестоимости на строительные материалы. Скачок цен был в декабре 2020 года, летом 2021-го ненадолго замерли, а сейчас рост продолжается.

Возьмем голую арматуру. Если в начале декабря 2020 года ее продавали за 28–29 тысяч рублей тонна, то в конце [минувшего] декабря было уже около 85 тысяч рублей за тонну. В три раза цена выросла! А когда правительство озаботилось тем, что наши сталелитейные заводы заработали баснословные деньги и надо бы их как-то ограничить, попытались ввести госпошлину. Но по факту эту госпошлину заплатит не завод, а покупатель. Всё идет к тому, что цены на квартиры в Ростове будут расти.

Вариант — установить экспортные пошлины на строительные материалы, что вполне реально. Но это политический вопрос. Такая пошлина сделает невыгодной продажу материалов за рубеж. На мой взгляд, это может помочь.

Второй важный фактор, который провоцирует рост цен на квартиры, — низкая конкуренция среди застройщиков Ростова. У нас администрация действует очень избирательно по части выдачи разрешений на строительство, игнорируя обязательства компаний по выполнению градплана и нормативов. Иногда власти даже меняют нормативы под конкретного застройщика. Другим же просто не дают работать. В итоге почти 75% объемов первичного рынка сосредоточены у 7–8 застройщиков.

Проблема еще в том, что люди хватают то, что есть. Застройщики не видят для себя смысла тратить дополнительные деньги на разработку продукта: качественные планировки, хорошие детские площадки, поработать с этажностью. Со всем этим особо не заморачиваются — и так ведь покупают!

А если бы выросла конкуренция и покупателей на всех не хватало, застройщики вынуждены были бы бороться друг с другом — и тогда мы наконец увидели бы принципиально новые, современные жилые комплексы, отвечающие высоким потребностям. Возможно даже, кто-то начал бы ценами демпинговать.

— По вашим оценкам, насколько пандемия повлияла на покупательскую способность ростовчан? Смотря со стороны, я не могу сказать, что темпы снизились.

— Скажу больше. Пандемийные 2020 и 2021 годы, наоборот, спасли некоторых застройщиков. Тот же «Донстрой» пандемия вообще спасла. Застройщику фактически позволили не платить неустойку за полтора года просрочки на крайнем доме в «Звездном», а благодаря льготной ипотеке у застройщика раскупили все квартиры, которые он не мог продать, так еще и успели цены поднять процентов на 20.

Застройщики убили сразу нескольких зайцев. Если у них с февраля по май 2020 года продажи немного упали, то примерно с июня народ повалил так, что у компаний даже начали ломаться финансовые модели.

Обычно у застройщика есть финансовая модель, которая предполагает поэтапный рост стоимости на основании объема продаж. Например, 20% квартир он продает на начальном этапе без прибыли, 20% квартир он продает через полгода с ощутимой прибылью, еще 20% — с более высокой прибылью и так далее. А летом 2020-го ростовчане скупали всё подряд, и у застройщиков очень сильно стали вымываться объемы. Покупали больше, чем компании собирались продать. Серьезный рост цен на недвижимость с июня по декабрь 2020 года не только в Ростове, но и по всей России связан с неожиданным всплеском спроса. Приходилось отсекать покупателей высокой ценой, чтобы выровнять темпы продаж.

Статистика снижения просроченной задолженности по ипотеке говорит о том, что люди более осознанно ее берут. Те, кто не может позволить себе оплачивать ипотечные взносы, просто не покупают недвижимость. Её покупают те, чей уровень дохода не снизился или вырос, те, кто научился зарабатывать с помощью интернета. Именно он дает очень большие возможности для привлечения клиентов. Кроме того, высоко оплачивается труд специалистов из отрасли IT.

— Сильно ли отличается рынок Ростова по сравнению с другими регионами?

— Мы со всеми идем в ногу — плюс-минус. По стране считают, что ценник на новостройки вырос на 30%.

И учитываем, что в 2020-м средняя стоимость жилья тоже выросла на 20%.

С середины 2020 года у нас пошел перекос в сторону вторички. Это притом что с 2015-го шел активный рост объема продаж новостроек — почти 70% от общего спроса. Сейчас ситуация зеркальная: 30% новостройки, а 70% — вторичное жилье.

На новостройки цены выросли до таких объемов, что людям выгоднее покупать вторичку с более высокими ставками. Допустим, если еще в 2019 году мы за 3 миллиона могли купить приличную однокомнатную квартиру в районе Комсомольской площади, то сегодня это уже крайне сложно. За эти деньги теперь можно рассчитывать разве что на студию в той же локации. В то же время у нас есть вторичка, построенная 5 лет назад, и там ценники ниже, чем то, что застройщики сейчас предлагают на котловане. При одинаковой стоимости, дом уже пройдет усадку, локацию можно выбрать поинтереснее, да и квартир на этаже, скорее всего, будет меньше. Не исключено, что и качество строительства можно будет найти повыше.

Цены на вторичку поползли следом за новостройками, потому что люди и там уже сгребли самые выгодные предложения. По моим наблюдениям, ценник там растет с отставанием от новостроек с разницей примерно в полгода.

Всё упирается в деньги. Допустим, человек купил квартиру за 3 миллиона. За 2,5 он ее продаст только в том случае, если ему нужно очень срочно. А по-хорошему, он захочет ее продать за 3,5 и больше, ведь вложил в нее силы и время, поставил там мебель, установил технику.

— Какое жилье больше всего хотят ростовчане?

— Тенденция понятная: ростовчане пытаются попасть в центр: там больше работы, больше досуга и меньше времени на дорогу надо тратить.

— Но мы ведь пока далеки от московской картины, когда люди уже хотят жить в пригороде в частном доме?

— Далековаты. В моем идеальном мире можно жить в области и приезжать на работу в Ростов. Но мои убеждения далеко не все разделяют. Многие просто не готовы жить в частном доме — его еще и содержать надо. А в многоквартирном доме есть управляющая компания, и людям проще откупиться, чем вникать в бытовые вопросы. Плюс транспортная доступность. В Москве есть метро, а у нас дорога от Северного до центра может занять час. А ведь если перед работой ещё нужно завезти ребенка в детский сад или школу, это дополнительные затраты по времени.

— На что стоит обращать внимание при поиске жилья? Какие могут быть подвохи?

— Раньше актуальным был вопрос: «Достроят ли дом в принципе?». Сейчас же обсуждается, что компании строят очень некачественно. Им не нужно сильно стараться из-за того, что почти нет конкуренции, мы уже говорили об этом.

Если хочется разбираться самим, то я бы посоветовал ни в коем случае не отталкиваться от слов самого застройщика. Их задача простая — продать вам квартиру любыми способами. Анализируйте ситуацию, собирайте обратную связь от жильцов, которые стали собственниками в конкретном ЖК несколько лет назад.

Обращайте внимание на репутацию застройщика. Чтобы понять, насколько он ей дорожит и как относится к бизнесу, полезно обращаться к судебной практике. Посмотрите, кто и по какому вопросу с этой компанией судится. Если иски идут от поставщиков, которым не платят за материалы, то значит, что застройщик, грубо говоря, «кидает» подрядчиков. Отношение к покупателю, скорее всего, будет такое же.