Как обменять квартиру без потерь

Ситуаций, когда просто необходимо сменить или разменять жилье, встречается предостаточно. Вырастают или появляются дети, срочный переезд и другие события ставят каждого перед выбором. Как удачно обменять жилье, какие права есть у собственника, и какие исключения содержит наше законодательство, рассказали специалисты.

«В Краснодаре большинство сделок проходит по схеме купли-продажи. Через риэлторские агентства размен квартир производится в единичных случаях», – говорит директор «Союза риэлторов Кубани» Ольга Проценко.

Рассмотрим случаи, когда необходимо обменять одну квартиру на другую.

Играем по правилам

В российском законодательстве прописано, что обменять квартиру на другую или иное имущество может ее собственник. Кроме него это может сделать наниматель по договору социального найма.

«Разница между ними в том, что наниматель может обменять занимаемую квартиру только на другую квартиру, сданную в наём по договору социального найма. Между тем, собственник может обменять квартиру на любое имущество», – рассказывает старший юрист Адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко.

Если собственник хочет обменять квартиру по договору мены, между ним и контрагентом подписывается данный договор, который вместе с пакетом необходимых документов представляется в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Росреестр в месячный срок регистрирует договор мены и переход права собственности на квартиру к ее новому владельцу.

«Если, например, обмен квартиры хотят произвести наниматели данных помещений по договорам социального найма необходимо сделать следующее. Между участниками сделки подписывается договор об обмене жилыми помещениями», – говорит юрист.

По его словам, каждый из нанимателей должен предоставить оригинал договора своему наймодателю для получения согласия на обмен. Согласие или отказ в обмене должны быть выданы не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Если каждый наймодатель согласен на обмен, то ранее заключенные договоры социального найма расторгаются. Одновременно заключаются новые договоры социального найма с каждым из обменивающихся участников. Государственная регистрация такого обмена не требуется.

По словам специалиста, при обмене действующее законодательство не предусматривает порядка расчета доплаты. «Обычно этот вопрос стороны обмена решают по взаимной договоренности, исходя из стоимости обмениваемых квартир. Например, можно обменять старую трехкомнатную квартиру на две однокомнатные. Сумма доплаты на Кубани в среднем варьируется от 500 тысяч до одного млн рублей», – говорит Сергей Радченко.

Обмен по требованию

Если квартиру обменивает ее собственник, каких-либо ограничений на обмен нет. Что делать если квартира занята жильцами по договору социального найма, а не все родственники хотят переезжать? На законодательном уровне этот вопрос решен статьей 72 Жилищного кодекса.

Согласно части 2 и 3 этой статьи, проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать обмена квартиры на такие же жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям.

Если соглашение между родственниками не достигнуто, любой из них вправе требовать, чтобы обмен был осуществлен принудительно, в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в квартире.

Под такими доводами, согласно решению Верховного суда РФ, понимаются обстоятельства, препятствующие жильцам обмениваемой квартиры, в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и так далее пользоваться предоставляемым в порядке обмена жильем.

Исключения

Обмен жилыми помещениями между нанимателями этих помещений по договорам социального найма не допускается в случаях (ст. 73 ЖК РФ), если :

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

• в результате обмена, в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном перечне.

Кроме того, орган опеки и попечительства может отказать в обмене, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей.