Виновата льготная ипотека? Почему жилья все больше, оно все дороже, а доходы россиян все меньше — что с этим делать

Уже и председатель Центробанка возмущена: россиянам нужна не просто ипотека с низким процентом, а жилье, которое можно купить без неподъемного долга, заявила Эльвира Набиуллина.

«Доступность жилья зависит не только от процентной ставки, но и от цены квадратного метра и, по сути дела, того объема долга, который людям надо брать», — подсчитала Набиуллина. Ну, как говорится, лучше позже, чем никогда.

Для людей, которым льготы не достались, ситуация вообще ведь катастрофическая. Они столкнулись и с дорогими рыночными кредитами, и с подорожавшими квартирами. Ежемесячный платеж может выглядеть терпимым, однако общая долговая нагрузка и переплата растут вместе с ценами на продукты, лекарства, услуги, в отличие от доходов.

«Когда стоимость квадратного метра растет быстрее, чем доходы населения, льготная ставка лишь расширяет платежеспособный спрос на ограниченное предложение», — говорит MSK1.RU директор рынков России и СНГ компании в сфере недвижимости «Фам Пропертис» Валерий Тумин.

Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что массовая льготная ипотека стала особенно проблемной тогда, когда временная мера превратилась в масштабный и почти универсальный механизм поддержки спроса.

«Когда спрос за счет субсидий растет быстрее предложения, застройщики закладывают выгоду от льготы в цену квадратного метра. Низкий процент при завышенной цене может обойтись дороже, чем рыночная ставка на квартиру по справедливой цене», — говорит Креер.

Это не означает, что льготная ипотека была бесполезной. Она поддержала спрос, позволила многим семьям решить жилищный вопрос и помогла строительной отрасли сохранить активность. Но программа стала настолько масштабной, что начала работать не только как социальная поддержка, но и как мощный стимулятор рынка, объясняет Валерий Тумин.

По подсчетам Креера, после отказа от массовой льготной ипотеки рост цен замедлился почти вдвое, а доля рыночной ипотеки за год увеличилась в два раза. Но это не означает, что квартиры подешевели.

Главная проблема — в скорости реакции строительной отрасли. Новые жилые проекты не возникают за несколько месяцев: необходимо приобрести землю, получить разрешения, разработать документацию, привлечь финансирование, построить дома и подключить их к инфраструктуре, объясняет Тумин.

«Стройка — отрасль с длинным инвестиционным циклом, и мгновенно увеличить объемы ввода она не может. У девелоперов не было достаточных стимулов снижать цены, пока спрос поддерживался дешевым кредитом», — говорит эксперт.

Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков приводит в качестве примера рынок Москвы. По его словам, до запуска программы государственного субсидирования средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла около 178 тыс. рублей.

К концу того же года, по оценке эксперта, при почти неизменной ключевой ставке цена выросла до 207 тыс. рублей за квадратный метр.

«Льготная ипотека и навес спроса сыграли свою роль в этом процессе», — объясняет Кулаков.

Однако он обращает внимание и на другой фактор — стоимость заемных средств для самих девелоперов. Современная модель финансирования строительства через эскроу-счета предполагает, что застройщики привлекают банковское финансирование. Чем дороже обходятся такие ресурсы, тем выше нагрузка на проект и тем больше затрат приходится закладывать в цену готового жилья.

По оценке Кулакова, в 2026 году в Москве стоимость квадратного метра в массовом сегменте достигла примерно 440 тыс. рублей, а в бизнес-классе начинается от 550 тыс. рублей.

«Ипотека — это нормальный финансовый инструмент, если условия ее обслуживания соответствуют реальным доходам граждан», — подчеркивает Кулаков. Он отмечает, что ипотека является обычным финансовым инструментом в разных странах. В США ипотечные кредиты выплачивают около 51,7 млн домохозяйств — примерно 60% домовладельцев. Во Франции доля составляет около 28%, в Германии — около 18%. В России, по оценке эксперта, ипотеку выплачивают 6–7 млн домохозяйств, или примерно 10–11% от общего числа семей.

«Адресные программы вроде семейной ипотеки должны сохраниться, но с четкими условиями и ограниченными объемами», — считает Андрей Креер. Согласен с ним Тумин, по мнению которого государству необходимо смещать фокус с массового удешевления кредита на увеличение предложения и сдерживание роста цен. Проще говоря, нужно урезать аппетиты жадных девелоперов. Но могут ли это сделать чиновники? Или опять лишь разведут руками и пожалуются на все плохое против всего хорошего?