Стройка стоит, ипотека растет. Как на Кубани застройщик обманул десятки людей при строительстве частных домов

«Мы построим именно тот дом, о котором вы мечтали… мы не сторонники сюрпризов», — говорится на сайте краснодарской строительной компании, которая обманула уже больше 40 человек. В редакцию 93.RU обратились люди из Краснодарского края и других регионов. Они заключили с фирмой «Ключ от Юга» договоры подряда на строительство частных домов на Кубани, но так и остались с фундаментом и голыми стенами. А ипотечные платежи тем временем продолжают начислять, у некоторых уже подняли процентную ставку из-за просроченного срока сдачи жилья.

Люди боятся, что застройщика могут признать банкротом, и они останутся ни с чем. Своими историями с нами поделились женщины, которые сами заключали договора с компанией [документы есть в распоряжении редакции], в целях безопасности их слова приведены в этом материале анонимно. По словам пострадавших, некоторые из них уже получали угрозы со стороны лиц, связанных с застройщиком. Что происходит — разбирались 93.RU.

Наталья [имя изменено. — Прим. ред.] приобрела земельный участок под Анапой в селе Варваровка и планировала здесь построить дачу. Женщина не местная и обратилась за помощью к риелтору из популярного агентства недвижимости, надеясь на его опыт и знание рынка. Всё же специалист работает по Краснодарскому краю. В итоге Наталье предложили компанию «Ключ от Юга». Уже позже она узнала, что агентам за заключение сделки именно с этой компанией давали 10% вознаграждения, а это значительно выше, чем у других застройщиков.

— По плану у меня должен быть двухэтажный дом площадью 150 квадратов с цоколем и уже с предчистовой отделкой. Я оформила траншевую семейную ипотеку, на тот момент застройщик был аккредитован в банке. Договор мы заключили в марте 2024 года, — рассказывает Наталья. — А дальше по схеме, которая у них на тот момент уже была отработана, — увы, я об этом тогда не знала — после первого транша мне поставили фундамент, а когда поступил второй транш в 5,5 миллиона, я их больше не слышала и не видела. Это было почти год назад.

По договору стоимость дома — 10 миллионов рублей, из которых 2 миллиона — первоначальный взнос. 30 ноября 2024 года Наталья вместе с семьей должна была получить готовый дом. Но до сих пор дальше фундамента и стен 1-го этажа дело не пошло. При этом застройщик уже получил от женщины два транша — на 3,5 и 5,5 миллиона рублей. Но по оценкам независимой экспертизы, работ выполнено всего на 2,4 миллиона рублей. Женщина подала в родном городе заявление в полицию и начала судиться с застройщиком. От полиции вестей пока нет.

— Поскольку это был аккредитованный подрядчик, я и деться никуда от них не могу, я продолжаю платить ипотеку. А это 65 тысяч в месяц, после рождения второго ребенка для меня эта сумма почти неподъемная. Я обращалась в банк, просила помочь, но с их стороны абсолютно скотская позиция: «мы кредит вам выдали, дальше проблемы ваши». В итоге я не могу достроить у этого подрядчика, и я не могу избавиться от дома с участком, потому что у меня долг по ипотеке сейчас в два раза больше, чем сумма, за которую можно это продать. Я просто плачу проценты банку ни за что.

Светлана [имя изменено] тоже решила купить участок под Анапой. Застройщика «Ключ от Юга» ей посоветовала продавец земли, заверив, что ребята надежные. Женщина взяла семейную ипотеку сразу и на землю, и на стройку дома.

— Причем, когда оформляла ипотеку, я дождалась, пока банк аккредитует застройщика. Без аккредитации я сомневалась; они меня убедили, что подадут все документы, и сделали это. И я была уверена, что всё будет нормально, раз крупный банк их аккредитовал, — уверяет женщина.

Договор подряда заключили в конце 2023 года. Работы начались не в сезон, когда было много дождей, поэтому Светлана особо не переживала и готова была подождать. Срок строительства подошел к концу в середине июня 2024 года.

— А видите, как получается, коробку построили, и всё. Они мне предложили расторгнуть договор после второго транша, то есть когда большая часть средств уже уплачена. Я ответила, что так не делается. А у меня еще договор так составлен, что основная часть работ — это как раз третий транш, хотя по деньгам там около миллиона, а это и кровля, и окна, и дверь, и фасад, и перекрытия, и отопление, водоснабжение и так далее. В ответ они прямо сказали, что у них закончились деньги на стройку и предложили им лично перевести еще миллион, чтобы завершить начатое.

Светлана согласилась, но по счету перевела их подрядчикам 500 тысяч рублей. На тот момент стройку задержали уже на полгода. Из работ за эту сумму сделали только обрешетку крыши.

— Поняла, что мне нет смысла платить дальше, раз работы толком не ведутся. Написала письмо о расторжении договора; менеджер, с которой я общалась, уволилась. Сейчас работает в похожей фирме. Я вышла на одну из владельцев, она меня убедила, что достроят, если я переведу еще 500 тысяч рублей, но я этого не сделала. Они писали мне 16 апреля, оплатила ли я еще, и на этом всё заглохло.

Суммарно она отдала застройщику уже около 5 миллионов рублей, а общая стоимость договора — 6,5 миллиона. Светлана продолжает платить по ипотеке 33 тысячи в месяц, в ноябре ей должны поднять кредитную ставку. Что делать дальше, женщина не знает.

Александра [имя изменено] живет в Краснодаре, у нее уже была в собственности земля в поселке Индустриальном, и летом 2024 года она решила построить там дом. Застройщика посоветовало известное агентство недвижимости, они же сопровождали сделку в банке. Так получалось, что Александра с семьей торопилась получить ипотеку с господдержкой [1 июля 2024-го программу закрыли. — Прим. ред.].

— Мы прямо бегом-бегом всё собирали, толком не успели изучить все условия договоров. Доверились, ведь у застройщика была аккредитация в банке, без нее никто бы по этой ипотечной программе нам бы не дал заключить договор.

Поначалу всё шло довольно хорошо, перевели первый транш, второй… И тут, как и в прошлых случаях, начались задержки. Но «коробку» двухэтажного дома всё же поставили.

— Конкретные проблемы уже начались при строительстве крыши, а это было перед Новым годом. Строили мигранты, и нас убеждали, что у них закончился срок пребывания, еще какие-то проблемы. Ну мы верили, ждали, что всё же достроят. Всё спрашивали когда, когда… В итоге все сроки прошли, начали доходить слухи, что они не переаккредитовались. На звонки особо не отвечали, всё спихивали на прораба. Полторы недели назад он нам сказал, что они и его кинули и оставили без денег. Тогда мы начали поднимать кипишь.

Завершить стройку должны были в конце февраля 2025 года. Но этого не произошло. Александра обратилась в полицию. Третий транш семья заблокировала, но банк продолжает требовать оплату по второму траншу. В общей сумме застройщик получил уже около 6 миллионов рублей.

— Банк застраховал себя со всех сторон, а мы в дыре какой-то. Платим мы 44 тысячи рублей, лояльности от банка никакой, в скором еще поднимут кредитную ставку, потому что уже вышел срок строительства. Кошмар за кошмаром. У нас уже начинают гнить доски на крыше, ее надо закрывать, а денег нет, работа насмарку. Я вообще не понимаю до сих пор, как они могли так работать и быть аккредитованы. Это какой-то бред.

Мы связались с представителем Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Егором Нарминым, чтобы узнать, как людям могут помочь сохранить свои средства. По словам юриста, не стоит пытаться решить всё самостоятельно, необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Если застройщик сорвал сроки сдачи объекта, которые прописаны в договоре, то важно понять, к какой категории он относится. Если это специализированный застройщик, то применяется ФЗ-214 о долевом строительстве, и при срыве сроков можно обратиться в Фонд развития территорий, который решает вопросы от проекта до получения ключей. Если обычный подрядчик, как в случае наших собеседниц, то это разбирательство в рамках Гражданского кодекса, и тут Фонд уже не поможет.

— В данном случае, можно порекомендовать срочно направить уведомление о расторжении договора и требование о возврате уплаченных сумм. Если подрядчик откажется добровольно удовлетворить требования, расторгнуть договор можно через суд. При этом, в соответствии с законом о защите прав потребителя, суд может дополнительно взыскать с застройщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной потребителю, если требования потребителя не были удовлетворены добровольно. Также будут взысканы убытки и неустойка. В порядке обеспечительных мер требуйте ареста счетов и имущества подрядчика, — рассказал Егор Нармин.

По словам Нармина, срыв сроков от застройщика не является основанием для автоматической заморозки платежей по ипотеке, но всё же людям, которые столкнулись с такой проблемой, юрист рекомендует обратиться в банк с заявлением о реструктуризации ипотечного кредита (отсрочка или снижение платежа).

— Банк не обязан реструктуризировать кредит, но может пойти навстречу потребителям. Более того, информация о нарушении сроков строительства аккредитованных застройщиков позволит привлечь банк на свою сторону в разрешении споров с застройщиком. Если есть такие же обманутые клиенты — коллективный иск увеличивает шансы в суде.

При банкротстве застройщика, который вел стройку по договору подряда, рассчитывать на компенсацию не стоит, уточнил юрист.

«Ключ от Юга» — это компания, которая числится за ИП Васенгина Вера Ивановна. Это действующее предприятие, которое было образовано в 2021 году и зарегистрировано в Крымске. В договорах подряда имя Веры Ивановны не встретишь, она лицо номинальное. От ее ИП документы подписывал Дмитрий Валерьевич Пепенин — зять Васенгиной. А также подрядчик Артем Аметов [в распоряжении редакции есть соответствующие документы]. Собственно, бизнес ведут Дмитрий, дочка Веры Ивановны — Марина Пепенина, а также Артем Аметов.

Дома компания строит, по данным с сайта, 7 месяцев. Стоимость на сегодняшний день — 7–8 миллионов рублей. Известно, что компания, помимо Анапского района и Краснодара, строила дома в Темрюке.

— Застройщик кормит завтраками и откровенно врет. Схема у всех похожа: «да-да, мы достроим, у нас временные сложности, подождите, не идите в суд». У кого-то терпение заканчивается, и люди доходят до судов. Тем временем застройщик переписывает имущество, а его родные закрывают свои организации. Что если в скором времени он станет банкротом? — задается вопросом одна из наших собеседниц.

Иски на застройщика начали массово поступать с весны 2024 года. Судебные разбирательства идут в Крымске, Анапе, Краснодаре и других городах. Истцы заявляли, что сорваны сроки сдачи их домов. По некоторым делам суд уже вынес решение.

Например, в апреле 2025 года Заволжский районный суд Ульяновска назначил неустойку 4,6 миллиона рублей (это та сумма, которую выплатила застройщику истец за стройку дома еще в 2023-м), а еще компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штрафы в размере 350 000 рублей и 32 320 рублей.

В том же месяце в Анапском городском суде по закону о защите прав потребителей с «Ключ от Юга» было решено взыскать 4,2 миллиона рублей, включая возврат денежных средств, возмещение убытков и оплату штрафа.

А в феврале 2025 года всё тот же Анапский горсуд вынес решение по иску, где женщина расторгла договор подряда с застройщиком из-за найденных дефектов при строительстве. Один из ключевых — из-за отсутствия «подготовки основания» под фундамент дом оседает во всех помещениях. По решению суда в пользу истца решено взыскать 1,6 миллиона рублей для устранения дефектов, еще 10 000 рублей — в счет компенсации морального вреда и штраф на 845 123 рубля.

До исков в суд некоторые подают заявления в полицию как в Краснодарском крае, так и в других регионах. Но пока четких ответов от правоохранительных органов нет. В пресс-службе УМВД по Краснодару и в краевом МВД рассказали 93.RU, что заявления на застройщика «Ключ от Юга» действительно поступали и были зарегистрированы. Сейчас проводится проверка.

Но люди недовольны сроками проведения проверки. Одна из пострадавших обратилась в анапскую прокуратуру, сообщив о бездействии местной полиции. В официальном ответе говорится, что материал истребовали у МВД, но в установленные сроки его не предоставили, поэтому проверить законность действий органов «не представляется возможным». О результатах проверки станет ясно, когда найдутся нужные документы [ответ прокуратуры есть в распоряжении редакции — прим. Ред.].

В краевой прокуратуре со ссылкой на анапских коллег сообщили 93.RU, что от ИП Васенгиной в адрес местной администрации поступало всего два уведомления о планируемом строительстве домов в Супсехе, иные обращения не поступали, сведений о стройке в Варваровке у администрации Анапы тоже нет.

93.RU также пытались связаться с застройщиком, но по номеру телефона постоянно занята линия, вызов не проходит, а на электронные письма ответа нет.

Раннее наши коллеги писали, что сотни семей по стране остались с долгами по ипотеке и недостроенными домами. Эксперты отмечают, что ситуация на рынке ИЖС схожа с кризисом 2008 года, когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья. Что ждет рынок малоэтажного жилья дальше — читайте в материале NGS.RU.