«Это место Боженька проклял»: разбираемся, почему россияне охладели к недвижимости в Сочи

Составлен список регионов России с наибольшим снижением стоимости жилья. Лидером рейтинга стал Сочи.

Курорт лидирует по снижению цен на вторичное жилье. В 2023 году квадрат на курорте подешевел на 1,89%, до 231,2 тысячи рублей, сообщает РБК со ссылкой на аналитиков консалтинговой компании SRG.

Помимо Сочи, заметное сокращение стоимости жилья в июле было зафиксировано в Улан-Удэ — на 0,84% и в Курске, где стоимость сократилась на 0,3% .

Причины, по которым люди стали воздерживаться от покупки в Сочи, озвучивались не раз, и главная из них — отсутствие гарантий права собственности.

— В Сочи примерно 40 процентов высоток построено на землях под ИЖС и узаконено через суд. Люди живут в них уже более десятка лет. Получили документы о праве собственности. Прописались, создали семьи, родили детей. Однако до сих пор чувствуют себя как на пороховой бочке. Особенно сейчас, когда известны случаи, где администрация восстанавливает сроки обжалования судебных актов, по которым многоквартирные дома вводились в эксплуатацию, и может вновь подавать иски о сносе, — рассказывает вице-президент гильдии риелторов Сочи Михаил Титов.

Об одном из случаев мы рассказывали здесь.

Кроме того, в Сочи можно лишиться не только недвижимости, построенной при сомнительных обстоятельствах. У людей аннулируют право собственности на участки, которые были отмежеваны еще в советское время. Сейчас под арестом находится более 11 тысяч таких объектов недвижимости. Подробней об этом можно прочитать здесь.

Вторая причина из этой же серии — природные факторы. В Сочи неустойчивый грунт, а те самые 40 процентов домов часто возводились на скорую руку и без необходимых геологических изысканий.

Прошел год-другой, и строения начинают давать трещины. На окна и подъезды скатываются кубометры почвы с неукрепленных склонов. Улицы и дворы подтапливает. Припаркованные машины уносит. Это всё получает огласку, и мечта жить в Сочи перестает быть радужной.

В 2021 году оползень разрушил элитный коттеджный поселок «Горная поляна» в Сергей-Поле. Дома здесь продавались по 20 млн рублей.

— Я живу в Сочи уже пять лет. Мы купили студию на улице Высокогорной. Нас, слава богу, ни разу не топило. Конечно, у нас не статус квартиры, а жилая площадь. Конечно, дом построен на участке под садоводство. Но не думаю, что нас будут сносить. Рядом столько новых домов строят. Первые два года мы жили и радовались. А потом словно это место Боженька проклял. Каждый год потопы и наводнения. А год назад в марте нас снегом завалило, мы неделю с горы спуститься не могли. Осенью неделю сидели без воды. Сейчас думаем продавать квартиру и купить где-нибудь в спокойном месте, — рассказывает Елена Гулева.

По словам женщины, при покупке квартиры им понравился шикарный вид на море. Однако из окна они на него только лишь и любуются. Добраться до пляжа огромная проблема — без машины никак! Ходит автобус, но к остановке нужно еще спуститься с горы. А обратно идти в гору, с сумками и ребенком на руках. В жару это очень тяжело.

Отсюда вытекает третья причина непривлекательности Сочи — пробки и неудобная инфраструктура.

Сочи — город очень неудобный, как для пешеходов, так и для автомобилистов. Особенно его центральная часть. (Адлер более-менее ровный).

В Сочи есть целые кварталы и огромные сёла, где нет ни школы, ни детского сада. Люди возят детей на машинах. Как только начинается учебный год — город тонет в пробках. Летом тонет из-за приезжающих отдыхающих.

Выбраться из Сочи — тоже проблема. Единственная трасса Джубга — Сочи летом перегружена автотранспортом, зимой ремонтируется, и ее пропускная способность также снижается.

Сейчас многие россияне стремятся купить недвижимость за границей, и Сочи проигрывает в инвестиционной привлекательности.

Например, в Дубае покупатели жилой недвижимости могут получить 2-летнюю резидентскую визу — аналог ВНЖ. По ней можно будет жить в эмирате вместе с семьей и пользоваться благами, что и местные жители. Получить безвизовый въезд в Европу. Также этот регион привлекателен тем, что иностранцы, получившие резидентскую визу, освобождены от уплаты налогов на доход, прирост капитала, дарение, наследство, богатство и роскошь.

Однако стоимость такой недвижимости, дарящей эти блага, — около 50 млн рублей.

Есть варианты и подешевле — Грузия.

Мурад Чихнадзе (имя изменено по его просьбе. — Прим. ред.) продал дом и купил в 2009 году две квартиры: одну — в новостройке в Сочи. Другую — в строящемся доме в Батуми.

— Когда я брал квартиру в Батуми, вокруг был пустырь. Сейчас выстроились шикарные высотки, появились гостиницы, а главное — рядом с домом выстроили огромную ледовую арену. Теперь это шикарнейшее место, куда я хочу уехать из Сочи, — делится мужчина.

По его словам, Сочи тоже не стоял на месте и застраивался (а жил он именно в сочинской квартире). На пустыре перед домом построили торгово-развлекательный центр (так это числится по документам). На деле это какое-то пластиковое здание, где на первом этаже ремонтируют машины, а на втором сдают комнатушки в аренду.

Через дорогу, на улице Пластунской, выстроились дома, откуда много лет текла канализация, издавая зловоние. Этим летом, кажется, ситуацию исправили. Однако комплекс в народе прозвали нелицеприятным названием.

Если в 2020-м россияне стремились в Сочи, то теперь многие хотят продать здесь жилье и переехать. Как бы риелторы ни стимулировали ажиотаж, предрекая дефицит жилья в Сочи, бум сделок на курорте прошел.

Между тем сейчас в Сочи самую бюджетную квартиру-студию в Сочи можно приобрести за 7,6 миллиона рублей. Ее метраж составит 25 квадратных метров. Такие данные предоставила Realty Times, ссылаясь на данные от риелторской компании «ОНИКС–Недвижимость». Как пишет источник, в конце июня на курорте было выставлено на продажу более 2 тысяч квартир площадью до 25 квадратных метров.

Риелторы уточнили, что большая часть недвижимости, около 1,9 тыс. лотов, относится к сегменту студий, а однокомнатные квартиры составляют не более 82 объектов на продажу.