Берите сейчас, завтра будет дороже: Как риелторы в Сочи обманывают покупателей

Сочинский рынок недвижимости уже открыто называют «мертвым». Космические цены при низком качестве отпугивают многих потенциальных покупателей. Но если раньше риелторы могли «козырять» растущими ценами, то теперь все сочувствуют тем, кто поверил им и купил жилье в прошедшем 2022-м.

Ольга (имя изменено) вязала свою однушку в феврале 2022 года. Оформила ипотеку на 25 лет под 12,7 %. Долгий период она работала медсестрой в ковидном госпитале и смогла немного накопить. Банк заём одобрил, да и женщине казалось, что все платежи ей по плечу. Наконец-то не нужно скитаться по съемному жилью, а будет свое, да еще и в Сочи. Квартира стоила 8 500 000. В месяц ей насчитали почти 80 тыс. рублей выплат.

— Риелторы мне красочно описывали, насколько недвижимость выгодный актив. Что с каждым годом цены увеличиваются баснословно. А в этом райском месте под названием Сочи — и подавно. Что если я не смогу платить взносы, я через год смогу продать эту же квартиру и окажусь в выигрыше. И ипотеку погашу, и еще деньги останутся, — делится Ольга.

И примеры вокруг, по ее словам, действительно были. Все, кто взял жилье в ипотеку в Сочи до антиковидного повышения цен, выгодно продавали такие квартиры и покупали уже две. Правда, в других городах.

Сейчас, спустя год, осунувшаяся и сильно изможденная Ольга не знает, как выбраться из этой кабалы. На работе берет дополнительные дежурства. Подрабатывает сиделкой. У супруга, на финансовую поддержку которого рассчитывала, начались проблемы со здоровьем, и он практически слег. Он строитель, перебивается шабашками, но сейчас всё больше отказывается или соглашается на легкую работу. Дочь-студентка бросила техникум и устроилась официанткой.

— Я бы с радостью продала эту злосчастную квартиру, но цены сильно упали. У меня всего 28 квадратов и больше 5 миллионов я за нее не получу. А это значит, и ипотеку не погашу, и еще должна останусь. Очень жду, что поднимутся цены. Тогда сразу выставлю ее, — делится Ольга.

Рынок в Сочи сейчас пресыщен предложениями. Его уже открыто называют «мертвым». Сделок практически нет. Те, кто действительно хочет продать квадратные метры, вынужден сбрасывать ценник. Те, кто не готов, пока ждут.

По словам вице-президента гильдии риелторов Сочи Михаила Титова, цены в Сочи сделали очередной сильный скачок в феврале 2022-го и росли до середины лета. Потом стали снижаться. Но всё равно остались выше планки января 2022-го. То есть если год назад квартира стоила 5 млн, то уже к лету 2022-го за нее просили 8 млн. Сейчас цены снизились до 6,5 млн. Но всё равно «кусаются».

Упал спрос, упали и предложения. По словам господина Титова, есть, конечно, варианты продаж.

— Ну например, человек в 2019-м купил студию за 3 млн, еще 1 млн вложил на ремонт. Сдавал по 30 тыс. рублей в месяц и сейчас готов продать ее за вложенные им 4 млн, поскольку всё равно в плюсе. Такие продавцы, как правило, из других регионов, и там смогут купить жилье получше за эту сумму. К тому же такой вариант жилья приобретается не на последние деньги. А остальные ждут, — говорит эксперт.

Бывший риелтор Вероника ушла из агентства, хлопнув дверью. Она считает себя тем редким экспонатом, у которого есть совесть.

— Нас действительно убеждали, что цены в Сочи растут всегда. Каждое утро на планерках промывали мозги этими лозунгами. Коронная фраза риелтора «берите сейчас, завтра будет дороже» должна была проходить лейтмотивом через всё общение с потенциальным покупателем. Мы втюхивали жэпэшки, жилье с проблемными документами, квартиры в домах, узаконенных через суд. А таких в Сочи почти половина. Хочешь процент — давай продажи, — рассказывает девушка.

Она делится, что потом встречала своих клиентов на улице и ей высказывали недовольство, были неприятные звонки.

— Ну например, купил человек квартиру в высотке на Лысой горе, а они там все построены на землях под садоводство. С коммуникациями, естественно, проблемы. У одних не хватает напора воды, у других слабое напряжение в сети. Почти у всех нет централизованной канализации, только септики. И начинаются упреки. А я ведь многих подробностей могла и не знать. Они вскрываются в процессе, — рассказывает экс-риелтор.

Девушка не выдержала этой, по ее словам, нечестной игры и ушла. Она акцентирует, как реагирует рынок недвижимости на все изменения в стране. Началась пандемия — подняли цены, началась СВО — подняли цены.

Но самым большим разводом, по ее словам, была легенда о дефиците жилья в Сочи из-за моратория на строительство.

Дефицита жилья в Сочи, прогнозируемого местными экспертами, не произошло. С декабря 2021 года по декабрь 2022 года рост объемов строительства составил 35,09 %, или 195,6 тыс. кв. м.

Также, несмотря на мораторий на жилое строительство в Сочи, за период с декабря 2021 года по декабрь 2022 года выросло количество строящихся домов на 14,28 %, или на 14 единиц. Почти на 30 % (+28,42 %) выросло количество строящихся квартир и апартаментов в Сочи. На данный момент в городе-курорте возводится 18,8 тыс. помещений.

Песни о дефиците и стабильном росте сочинской недвижимости остались в прошлом. Рынок Сочи «затоварен» новостройками. В этом уверен автор блога «Вся правда о недвижимости Сочи».

Как показывает практика, сами сочинцы если и покупают недвижимость, то предпочитают вторичное жильё новостройкам. Часто из-за сомнений в качестве нового жилья, а еще из-за локаций, где возводят сегодня новостройки. Это опасные склоны, где в советские годы не возводили дома, а отдавали эти территории под сады из-за опасности оползней.

Эксперт приводит цифры. Если оценить объем предложений на побережье региона, то из 42,5 тыс. квартир, представленных на рынке, половина приходится на Сочи — 21,5 тыс. лотов.

При этом цены покрывают львиную долю финансового потенциала — три четверти (77,3 %, где в настоящее время экспонируются 77 комплексов).

Это при действующем с середины 2021 года моратории на строительство. Почти половина всего объема приросла в «запретном» 2022 году.

По его словам, выбор в новостройках Сочи огромный, из-за аппетитов и слишком завышенных ожиданий, покупать здесь пока нечего. Он приводит цены на популярные ЖК в Сочи.

— Да, 80–90 % сделок на побережье приходится на иногородних и инвесторов, но ведь их нет на рынке, ни инвесторов, ни иногородних. Все либо затаились, либо переложились в другие активы, либо уехали в другие страны или регионы. Так или иначе, со спросом очень грустно и уже давно, — акцентирует автор.

По его словам, некоторые из мелких застройщиков цены начали снижать, но они всё еще далеки от адекватных.