Недвижимость: новые правила, налоги и штрафы

Уходящий год принес нам дополнительные траты. Мы стали платить за капитальный ремонт, летом снова подняли тарифы на услуги ЖКХ. А региональные бюджеты «бьют рублем» за несоблюдение сроков расселения аварийных домов. Редакция сайта подготовила обзор важнейших законов в сфере недвижимости и ЖКХ 2014 года.

В 2014 году был принят закон, согласно которому налог на имущество будет рассчитываться по новым правилам – исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Закон должен вступить в силу с 1 января 2015 года. Однако для регионов предусмотрен пятилетний переходный период.

Инвентаризационная цена учитывает сумму затрат на строительство недвижимости и коэффициенты на износ. Обычно она ниже рыночной стоимости в десять раз. А вот кадастровая оценка максимально приближена к рыночной. Она учитывает также расположение и площадь объекта, год строительства.

Таким образом, по подсчетам экспертов, инвентаризационная и кадастровая стоимости недвижимости отличаются друг от друга в 18–20 раз, максимально – в 30 раз. Владельцам элитных квартир в центре города придется заплатить больше. Например, в Ярославле, где новые правила начнут действовать с 2015 года, муниципалитет уже ввел дифференцированную ставку: чем дороже квартира, тем больше налог.

Новые поправки в налоговый кодекс ужесточают порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости. Согласно поправкам, предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 году с трех до пяти лет. При этом налогооблагаемая цена сделки не сможет оказаться менее 70% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов на покупку.

Сейчас от налогов освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет; если меньше, действует вычет – один миллион рублей.

С июля 2014 года на плечи россиян легла ежемесячная обязанность по оплате капремонта многоквартирных домов. Федеральные эксперты рынка ЖКХ считают заниженной ставку минимального взноса на капремонт, принятую в большинстве регионов (в среднем – шесть рублей). Они предлагают увеличить ставку в три раза.

«Региональные власти еще добавляют из бюджета примерно такую же сумму, но сейчас им все равно не хватает денег на выполнение тех программ, которые они сами установили», – отмечает исполнительный директор национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Напомним, сегодня есть два способа сбора средств на капремонт. Деньги переводятся на счет регионального фонда, из которого тратятся на ремонт домов в области по мере необходимости. Жильцы дома могут и самостоятельно создать спецсчет. Для этого нужно провести общее собрание жильцов и прийти к единому мнению.
Управдомы вернут жильцам деньги

В июле 2014 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, согласно которому все управляющие компании должны сдать экзамен и получить лицензию до 1 мая 2015 года.

Какие же принципиальные изменения ожидают простых горожан в жилищно-коммунальной сфере?
- С 1 декабря 2014 года на запрос жильцов коммунальщики обязаны ответить уже через десять дней.
- Компания, оказавшая услугу некачественно, обязана будет вернуть жильцам 30% ее стоимости.
- Госжилнадзор сможет лишить УК права управления домом после двух нарушений. После потери 15% домов лицензию аннулируют по решению суда.
- Для смены плохой УК жильцам достаточно обратиться к жилищному инспектору.
- Вводится единый стандарт платежей за услуги ЖКХ.
- Минстрой разрабатывает социальную сеть «Жилинспектор». Жильцы смогут узнать своего инспектора, обратиться к нему будет проще.

С 1 января уходящего года в силу вступили изменения в закон о страховании рисков при участии в долевом строительстве. Речь идет об обязательном страховании рисков застройщика. По новым правилам, если дом не будет достроен, дольщику выплатят компенсацию, покрывающую его расходы.

Проблемные объекты возникли достаточно давно: где-то истории тянутся с 2006 года, когда люди только начинали вкладываться в долевое строительство, где-то стройки замерли в 2007 году, многих застройщиков подкосил кризис 2008 года.

Уже год как действует закон «О резиновых квартирах», который ужесточает ответственность россиян за нарушение регистрационного учета по месту жительства и пребывания, а также вводит уголовную ответственность за фиктивную регистрацию.

За фиктивную регистрацию введен штраф от 100 до 500 тысяч рублей или принудительные работы, или лишение свободы до трех лет. За проживание в квартире без регистрации будут наказывать и самого проживающего, и собственника жилья. Штраф для граждан составляет от двух до трех тысяч рублей, для собственников жилья – от двух до пяти тысяч, для юрлиц – от 250 тысяч до 750 тысяч рублей.

Минстрой ввел финансовую ответственность за несоблюдение сроков расселения аварийных домов. Пока не ясно, кто пострадает от этого закона больше, чиновники или жители ветхих домов.

Российские регионы будут платить штрафы за срыв реализации программы по расселению аварийного жилья. 5000 рублей за каждый день просрочки, 100 тысяч рублей за несоблюдение сроков предоставления отчетности и 500 тысяч рублей за недостоверность предоставленных данных. По задумке, вычеты будут производиться также из зарплаты глав районов и других ответственных лиц.

Как работает механизм штрафов, можно проследить на примере Архангельска. Там строители приступили к работе на полтора месяца позже. В итоге не успели, а губернатор дал понять, что регион не будет расплачиваться за чужие ошибки.

«Закладывать бюджетные деньги на штрафы никто не будет, – предупредил губернатор Архангельской области Игорь Орлов. – Нужно выполнять свою работу вовремя – только и всего. Поэтому мы как областная власть все штрафы будем транслировать муниципалитетам и подрядчикам».

Таким образом, если чиновники будут стараться переложить штрафы на третьих лиц, санкции могут коснуться и застройщиков.
За вывоз мусора будем платить по-новому: жителей многоэтажек и частных домов могут обязать платить за вывоз мусора не по площади жилого помещения, а по количеству проживающих в нем. Такой законопроект готовится ко второму чтению в Госдуме. Между тем некоторые эксперты считают, что его принятие может повлечь увеличение квартплаты. Другие утверждают, что законопроект весьма логичен, ведь мусорят конкретные люди, а не квадратные метры.