Жилье за границей: за и против

Мечты о собственном жилье за границей кажутся чем-то далеким и несбыточным. Однако зачастую это всего лишь стереотип. Если вы решились на покупку недвижимости за рубежом, для начала выберите страну, где бы хотели приобрести жилье и изучите местное законодательство, советуют специалисты. Как показывает практика, неизменной популярностью у россиян пользуются страны Европы – Великобритания, Германия, Испания, Болгария и другие.

Цель

Обычно у покупателей, решивших приобрести недвижимость за рубежом, возникает ряд вопросов, например, как выгодно купить квартиру или дом, не переплатив лишнего, или в какой стране будет легче оформить сделку с юридической точки зрения.

«Перед тем как покупать недвижимость за рубежом, необходимо понять – зачем она приобретается, – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Это могут быть инвестиции, покупка недвижимости для отдыха, с целью получения вида на жительство или постоянного места жительства. Или же варианты, объединяющие две или более цели. Это позволит определить страну или регион, тип объекта и приступить к выбору недвижимости».

Если вы решили купить жилье с целью инвестиций, тогда вам необходимо сосредоточиться на фундаментальных показателях региона и самого объекта. «Выясните, насколько он ликвиден, каков потенциал сдачи в аренду и будущей капитализации объекта, оцените экономические и политические риски, изучите законодательство и налогообложение региона», – рассказывает Константин Ковалев.

Если же целью покупки жилья является только отдых – все значительно проще, говорит эксперт. Главное, чтобы нравилось место, сам объект и инфраструктура. В этом случае стоит присматриваться к жилым комплексам, где всеми вопросами занимается управляющая компания. Она сможет предложить сдачу в аренду вашей недвижимости с целью компенсации издержек на содержание, обслуживание или привлечения прибыли. При этом совсем отбрасывать элементарный экономический анализ тоже не стоит. Вдруг вам понадобится срочно продать квартиру, сможете ли вы быстро это сделать? Как это скажется на цене продажи?

«Если конечная цель – смена постоянного места жительства, то разумно провести тщательный анализ иммиграционного законодательства, возможности трудоустройства или ведения бизнеса, а также режим налогообложения, – рассказывает Константин Ковалев. – После этого, определившись со страной и регионом, можно выбирать конкретный объект, уделяя внимание состоянию жилья, окружающей инфраструктуре и другим существенным вопросам, которые обычно возникают при поиске места, где вы будете проживать значительное время».

По мнению юриста Группы международных проектов юридической фирмы VEGAS LEX Наталии Абцешко, можно привести несколько основных советов, которые помогут снизить риски в ходе покупки недвижимости за рубежом:

• воспользуйтесь консультациями иностранного юриста на протяжении всего процесса приобретения недвижимости;

• проверьте права на объект недвижимости: в некоторых странах местные юристы категорически не рекомендуют приобретать недвижимость без проведения ее комплексной юридической проверки (так называемой «Due Diligence»);

• перед приобретением недвижимости осмотрите ее самостоятельно;

• выбирайте объект недвижимости в зависимости от цели (сдача в аренду, либо непосредственное использование собственником): данный аспект может повлиять как на расходы, так и на налоговые вопросы и риски, связанные с приобретением недвижимости в соответствующей стране;

• сделайте полный анализ всех рисков, связанных с приобретением недвижимости. Например, в некоторых странах правительство вправе безапелляционно требовать продажи объекта недвижимости в случае, если соответствующая недвижимость необходима для общественных целей. При этом компенсация частным собственникам в указанном случае может и не предвидеться (например, Куба) – и хотя такие случаи редки, ими не следует пренебрегать в ходе обсуждения рисков с юристом по недвижимости в соответствующей стране.

Страны Европы

По данным компании Blackwood, в первом полугодии 2011 года по общему числу сделок с недвижимостью лидируют страны: Великобритания, Франция, Германия, Италия, Испания и Болгария.

Российские покупатели зарубежной недвижимости в низком и среднем ценовом сегменте предпочтение отдают Болгарии, Германии и южной части Италии, а в среднем и высоком – Испании, Северной Италии, Франции и Великобритании.

«В Испании, например, сейчас сложилась исключительно благоприятная ситуация на рынке – кое-где цены упали до 50%, – говорит Константин Ковалев. – В настоящее время стоимость недвижимости находится на низком уровне. В последние месяцы наблюдается лишь небольшой рост стоимости объектов. Поэтому сейчас оптимальное время для инвестирования на испанском рынке курортной недвижимости. В ближайшие 3-5 лет цены достигнут докризисного уровня».

По словам эксперта, цены на небольшие новые виллы с отделкой на побережье Коста-Бланка стартуют от 150 тысяч евро. Цены на новые апартаменты начинаются от 70 тысяч евро. Испанское правительство крайне заинтересовано в российском рынке, что вылилось в ряд послаблений для российских покупателей, таких как ипотека в испанских банках, шенгенская виза на два года для владельцев недвижимости и прочих.

Юридические тонкости

«В таких странах, как, например, Швейцария или Австрия, покупатель столкнется с трудностями, так как на рынках этих стран очень маленькая доля недвижимости разрешена для продажи иностранцам. Тем не менее, в Австрии большинство объектов можно оформить на юридическое лицо, зарегистрированное на территории страны. В противном случае, при покупке физическим лицом, необходимо сначала получить вид на жительство (ВНЖ), что так же весьма затруднительно», – рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

В Швейцарии в некоторых регионах вообще невозможно приобрести недвижимость иностранцу или придется дождаться своей очереди, поскольку в год выдается в среднем всего около 1500 разрешений.

«Нельзя утверждать, что в определенных странах приобретение недвижимости является совершенно простой и понятной процедурой, – говорит Наталия Абцешко. – Это обусловлено рядом понятных причин, в частности, тем, что без квалифицированного юриста, консультирующего по праву соответствующей страны, будет сложно разобраться во всех тонкостях процедуры приобретения недвижимости в данной стране, какой бы понятной она не казалась на первый взгляд».

Однако по нескольким общим критериям можно выделить страны, в которых покупка недвижимости вызывает сравнительно меньше юридических проблем. Среди таких стран, популярных у российских покупателей, можно упомянуть Болгарию, Италию, Черногорию. Сложнее процесс покупки недвижимости проходит в Чехии, Турции, Хорватии, Испании.

Так, например, в Болгарии процесс приобретения недвижимости включает в себя по сути три этапа:

• подписание предварительного договора купли-продажи объекта;

• в течение оговоренного между сторонами срока заключение соглашения (Title Deed), заверенного нотариусом;

• регистрации права собственности на объект в реестре недвижимости.

В среднем процедура занимает около месяца с момента выбора объекта недвижимости (без регистрации). Однако и в Болгарии не все так просто – физлица, не являющиеся резидентами страны, не могут приобрести участок земли в собственность. При этом компании, зарегистрированные в Болгарии на иностранных физлиц, могут приобрести в собственность объект недвижимости, однако регистрация компании – это отдельная статья расходов.
В Черногории отсутствуют подобные ограничения на приобретение недвижимости, а сам процесс приобретения недвижимости (без учета регистрации в соответствующем реестре), занимает всего несколько дней.

В Италии так же, как и в Болгарии, в целях приобретения недвижимости сначала заключается предварительный контракт купли-продажи, затем основной контракт в присутствии нотариуса, после чего проводится госрегистрация перехода прав на недвижимость, которая занимает около месяца.

«Среди сложностей, которые могут возникнуть при покупке зарубежной недвижимости, можно упомянуть: получение согласования госорганов на приобретение недвижимости иностранным физлицом (Хорватия), невозможность приобретения недвижимости напрямую физическим лицом (не гражданам ЕС), без посредника в виде учрежденной в соответствующей стране компании (Чехия, Словакия). Также, например, проверка приобретаемой иностранцами недвижимости госорганами соответствующего государства (Турция)», – рассказывает Наталия Абцешко.

Таким образом, по словам юриста, примерные сроки покупки недвижимости в данных странах могут составлять: в Турции – 8-12 недель; в Испании – 3 месяца; в Чехии – только регистрация прав на объект недвижимости займет от 1 месяца, в Хорватии – 6 месяцев.

При этом сроки могут изменяться в зависимости от различных факторов. Так например, срок приобретения недвижимости в Хорватии может быть существенно сокращен, если объект недвижимости приобретается через учрежденное в Хорватии юрлицо.

А что у нас?

Если сравнить рынок курортной недвижимости Европы с рынком недвижимости курортов Черного моря, основным отличием является их начальная стадия современного развития – низкое качество курортной недвижимости, сервиса и инфраструктуры, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

При этом, как говорит эксперт, часть покупателей недвижимости на Черном море уже имеет курортную недвижимость за рубежом. В данном случае, объект покупки становится еще одним местом временного проживания – домом для летнего отдыха.

«Для многих потенциальных покупателей отдых в окружении соотечественников, в родной социальной и ментальной среде, в отсутствии языкового барьера всегда будет более предпочтительным, чем отдых за границей, – считает Илья Володько. – Среди других преимуществ можно отметить более высокую транспортную доступность – отсутствие визовых барьеров, небольшое время перелета. Кроме того, на Черноморском побережье относительно низкая стоимость владения недвижимостью по сравнению с рядом зарубежных стран, где собственность иностранных граждан облагается более высокими налогами».

Однако эксперты отмечают, что некоторая недвижимость родного побережья по своей стоимости не уступает, а то и в несколько раз превышает стоимость зарубежных аналогов. Поэтому прежде чем сделать выбор в пользу вашего будущего места проживания или отдыха, не поленитесь проанализировать все «за» и «против».