ТРК и офисы: ситуация на рынке

Рынок торговой недвижимости Краснодара активизировался. Цена за «квадрат» выросла с начала года. Инвесторы готовы вкладывать средства, как в строительство, так и в развитие готовых площадей. Не смотря на то, что город занимает первое место в стране по количеству торговых площадей на душу населения, строительство новых ТРК и бизнес-центров продолжается.

Насколько вырастут цены на торгово-офисную недвижимость Краснодара, какое будущее ждет рынок и где лучше снять офис начинающему предпринимателю, рассказали эксперты местного рынка.

«Торговые метры» наступают

Как отмечают специалисты, рост ставок в качественных торговых центрах произошел с начала 2011 года. «Безусловно, это касается только операторов торговой галереи, но факт остается фактом. По ряду объектов ставки достигли уровня 2008 года. Дальнейший рост будет плавным и будет зависеть от общеэкономических факторов: роста покупательской активности, цен на энергоресурсы и так далее», – рассказывает представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко.

По его мнению, если говорить о качественных объектах торговой недвижимости, в случае планомерного развития рынка динамика роста цены за «квадрат» не превысит 10% в год. В некачественных объектах роста ставок либо не будет, либо он будет минимальным, так как с открытием в третьем квартале 2011 года ТРЦ OZ, конкуренция на рынке усилится.

В Краснодаре работает семь крупных ТРК. Среди бизнес–центров наиболее востребованы класса «В» и «В+». Найти офис или арендовать торговые площади можно, воспользовавшись базой недвижимости 93.ru.

Наиболее востребованными в городе считаются торговыми помещениями площадью от 90 до 150 квадратных метров. Спрос сохраняется и на помещения формата street-retail, помещения в качественных объектах, которые имеют высокую проходимость.

По словам генерального директора ООО «Компании Конкордия» Владимира Карасенко, здания street-retail, расположенные в самом центре города сейчас в основном заполнены бутиками одежды и ювелирными магазинами. Цена аренды за квадратный метр на ул. Красной начинается от 1200 рублей. При адекватной стоимости арендной ставки – до двух тысяч рублей – все площади будут заполнены. Помещения стоимостью выше двух тысяч рублей соперничают уже с площадями в торговых центрах.

Большинство таких зданий в центре относят к памятникам архитектуры. Плюсы таких помещений в том, что у них высота потолков достигает трех метров, поэтому они отлично подходят для витрин. К минусам можно отнести – ограниченное число парковочных мест в центре города.

Директор по развитию CENTURY 21 Kras Realty Эдуард Давыденко считает, что потребности в новых торговых площадях нет, но рынок пока выдерживает «нагрузку».

Уровень насыщенности торговыми площадями в кубанской столице очень высокий. Показатель варьируется в пределах от 625 до 650 квадратных метров на тысячу человек. По словам экспертов, в городе наблюдается профицит торговых центров. Между тем, как было сказано ранее, в этом году запланирован ввод еще одного ТК – второй очереди OZ Молл – площадью 167 тысяч метров. Кроме того, к 2013 году еще один ТРК построят на месте бывшего кинотеатра «Горизонт».

Стоимость аренды торгово–офисных площадей в бизнес–центрах Краснодара (по данным CENTURY 21 Kras Realty)

Офисы «в печали»

Офисный сегмент города находится в более «печальном» состоянии. В бизнес-центрах класса «А» и «В» процент вакантных площадей составляет 15-17, класса «С» от 10 до 12%. По мнению специалистов отрасли, такие показатели не дают арендодателям увеличивать ставки. Ярких всплесков бизнес активности здесь не наблюдается. Многие владельцы бизнес-центров продают свои объекты, не только на уровне земельных участков с проектами, но и уже в готовом виде.

«Рост арендной платы в номинальном выражении уже произошел в связи с увеличением эксплуатационных расходов – ростом тарифов на коммунальные платежи, – отмечает Евгений Панасенко. – Арендодатели подняли либо ставки аренды, либо выделили оплату части коммунальных платежей, если «коммуналка» не входила в ставку аренды. В дальнейшем рост ставок не будет превышать уровня инфляции, а в ряде объектов будет отставать от этого уровня».

По мнению эксперта, в ближайшие два года всплесков деловой активности в офисном сегменте не предвидится, поскольку он завязан на экономическом секторе.

Сейчас в городе востребованы офисные помещения площадью от 10 до 20 квадратных метров и от 45 до 90 «квадратов». Наиболее популярны те, что находятся в центральном районе города в районе ул. Красной, Красноармейской и других улиц, параллельных Красной, а также помещения на ул. Ставропольской и Тургенева. Как правило, повышенный спрос на первые этажи жилых домов, а также помещения в качественных БЦ с большой парковкой.

Ищем офис

Каждый бизнес специфичен, и общим советом по поиску офиса не обойтись. Начинающим предпринимателям для начала нужно определиться с целевой аудиторией потенциальных клиентов, а уже после этого выбирать место для офиса. Если одним компаниям необходимо «проходимое» место, например, туристической или брокерской компании, то для других этот фактор не имеет значения (например, компании по разработке web-сайтов).

В любом случае расположение офиса в центральной части города имеет большое количество плюсов, начиная от развитой инфраструктуры, заканчивая наличием всех видов транспорта в непосредственной близости, поэтому лучше всего рассматривать именно центр.

После определения ориентировочного местоположения начинается кропотливая работа по «прозвону» арендодателей. После сбора всех предложений стоит проанализировать все «за» и «против» того или иного варианта и уже после этого определяться с выбором.

Самый главный совет – не лениться при выборе помещения. Можно обратиться к брокерам, которые смогут подобрать необходимое помещение, но стоит понимать, что арендную плату за один месяц, придется отдать как вознаграждение за работу, тем самым нанести начинающей компании ущерб. Поэтому лучше самим потратить два-три дня на общение с арендодателями.