Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group: «Дешевле, чем сейчас, жилья не будет»

Покупка жилья для многих становится делом всей жизни. Как уменьшить возможные риски и правильно выбрать компанию-застройщика? Под какой процент можно брать ипотеку и станет ли жилье дешевле? Наверняка, каждый хоть раз спрашивал себя об этом.

На эти и другие вопросы ответил Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group. Компания является одним из лидеров в области инвестиционного консалтинга на рынке недвижимости юга России.

– Краснодар с каждым годом увеличивает объемы ввода жилья, но большинство граждан не может его себе позволить. Предложение на рынке растет, станет ли это мотивом для снижения цен?

– За время кризиса жилье уже стало доступней. Причин этому несколько. Во-первых, падение цен. В Краснодаре за два года они снизились в среднем на 15%. Во-вторых, рынок перестроился. Если до кризиса застройщики строили жилье высокого и среднего класса, то кризис вынудил их предлагать больше доступного жилья.

Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group

Дата рождения: 3 февраля 1982 года.
Образование – факультет экономики, управления и бизнеса КубГТУ.
Семейное положение – холост.
Достижения – один из ведущих экспертов России в области девелопмента и развития курортных зон. Работает в сфере недвижимости более 7 лет.
В 2004–2005 гг. – возглавлял отдел инвестиционного развития, стратегии и консалтинга департамента инвестиционного развития, инвестиций и внешних связей Краснодарского края. Участвовал в разработке стратегии развития отраслей и муниципальных образований Краснодарского края и стратегии развития курортов Черноморского побережья России (совместно с McKinsey&Company). Является одним из инициаторов и разработчиков Федерального закона об особых экономических зонах туристско-рекреационного типа, который сейчас с успехом реализуется.
С 2005 года – возглавляет компанию MACON Realty Group. За 5 лет компания заняла лидирующие позиции среди региональных консультантов рынка недвижимости. География работы – вся Россия и ближнее зарубежье.
Любимая цитата – «мысли глобально, действуй локально».

Еще одна причина – снизился средний бюджет покупки жилья. На фоне падения цен, уменьшился метраж квартир. Раньше предложение по 1-комнатным квартирам в городе начиналось с площади 45-48 м², в период кризиса и сейчас – 38-40 м².

В итоге краснодарцы могут купить квартиру с гораздо более низким бюджетом, чем до кризиса. К примеру, в строящемся доме экономкласса по цене 33 тысячи за м² можно купить 1-комнатную квартиру, площадью 40 м² за 1,3 млн рублей. Раньше стартовая цена была от 1,8 млн рублей.

Можно сказать, жилье стало доступнее благодаря кризису, но и доходы населения упали, поэтому покупательная способность осталась на прежнем уровне. Положительные тенденции в том, что экономика и доходы населения растут, но рынок недвижимости этим еще не пользуется. Итог – цены пока не растут.

– Сколько стоит квадратный метр жилья в Краснодаре сегодня?

– Сегодня в Краснодаре стоимость жилья в строящихся домах в среднем около 41 тыс. рублей м². В экономклассе – от 30 тыс. рублей, бизнес-классе и элитном, около 75 тыс. рублей м².

В 2011 году спрос на жилье будет расти и вплотную приблизится к докризисным отметкам. Цены тоже вырастут, но они не будут запредельными. Если до кризиса стоимость жилья росла на 30-40% в год, то за 2011 год рост составит 7-8%, максимум 10%.

– Из чего складывается цена за квадратный метр? Почему, например, дешевле купить квартиру в Челябинске и во многих других городах России, чем в Краснодаре?

– Все зависит от рынка недвижимости города. Есть спрос и предложение. Их влияние определяющее.

Если сравнить цены на жилье в Краснодаре с другими городами, можно увидеть следующее: цены действительно выше, однако города, где жилье дешевле, не такие экономически развитые. У них невелик объем платежеспособного спроса.

В городах-миллионниках – Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Ростове-на-Доне, цены на одном уровне с Краснодаром, либо у нас дешевле. Причина не в том, что там больше людей могут позволить себе жилье, а в том, что у каждого города своя специфика. Где-то нет большого предложения, поэтому это вызвало дефицит цен. Где-то на цены влияет деятельность региональных властей (трудности с оформлением земель, запрещение строительства и так далее).

В северных городах со сложным климатом жилье дороже. Срок строительства домов там может увеличиться до 3 и более лет, а материалы обходятся значительно дороже. В Краснодаре же строят почти круглый год.

– Закончился ли кризис для строительной отрасли города?

– Да. С начала 2010 года мы вышли из кризиса, и рынок начал восстанавливаться. Темпы невысокие, но никто не прогнозировал, что спрос очень быстро станет прежним.

Если верить исследованиям американских ученых, после кризиса рынок восстанавливается за 6 лет. У нас прошло два года, но в России колоссальный потенциал и потребность в жилье. Поэтому на докризисный уровень мы должны выйти к 2012 году.

– Как пережили кризис строительные компании?

– Тяжело было всем. Строительная отрасль одна из самых сложных, но глобальных изменений на рынке недвижимости не произошло. Небольшое количество строительных компаний ушло, но основная часть сохранила свои позиции. Сейчас они восстанавливаются и размораживают стройки.

Самый известный пример – «Депевопмент-Юг», у которого некоторые жилые объекты были заморожены. В течение 2010 года переговоры компании с банками увенчались успехом. Строительство ряда объектов продолжается.

– Минрегион РФ предложил отменить долевое строительство в течение 5-10 лет. Как Вы считаете нужно отменять закон или нет? Что повлечет за собой его отмена?

– Вряд ли его отменят, либо через 10 лет это будет неактуально. Чем больше будут объемы строительства жилья, тем меньше будет проблем с долевым участием.

На рынке будут работать компании с репутацией, проверенные временем, поэтому участие в долевом строительстве не будет чем-то удивительным. К тому же количество объектов на вторичном рынке увеличится, поэтому число покупок жилья на этапе строительства сократится.

Сегодня в Краснодаре на этапе строительства покупают порядка 30% жилья и около 60-70% – готового. До кризиса было наоборот. Если закон отменят сейчас – это будет означать смерть рынка недвижимости и строительных компаний, потому что участие в долевом строительстве – один из основных источников финансирования строек. Как следствие, цены на жилье вырастут.

– Какое количество квартир сегодня продается в ипотеку?

– Доля ипотеки пока мизерная. В основном берут кредиты на вторичном рынке, поскольку банки готовы финансировать покупку готового жилья. На первичном рынке за десять месяцев 2010 года в крае выдано около 350 кредитов. До кризиса выдавалось около 1-1,5 тысячи.

Ипотека останется, и ставки на нее снижаются. В 2010 году банки давали ипотеку под 13,5% годовых. При этом есть предложения от 10,5%. Приемлемой для покупки жилья в России будет ставка на уровне 9-10% годовых. Это не как в Европе 5-7%, но к ним надо стремиться. Думаю, через пять-семь лет мы к этому придем.

– Взяли ли бы Вы квартиру в ипотеку?

– У меня уже есть квартира в ипотеке. Сегодня я бы взял кредит при ставке 9%, выше 10,5-11% – уже нет.

В любом случае, ипотека нужна. Цены не будут быстро расти, но жилье в России подорожает.

У нас большой дефицит жилой площади и с ростом экономики и доходов спрос будет расти.

Я бы советовал брать ипотеку сейчас, если есть жизненная необходимость. Тем более, если ставка через время упадет, больше чем на 4%, можно рефинансировать ипотечный кредит и платить уже по новой ставке.

– Выгодно ли сейчас вкладывать сбережения в покупку недвижимости?

– Недвижимость всегда была одним из лучших способов вложения денег. Вопрос в том, что вы хотите – сохранить или приумножить. В долгосрочной перспективе сохранить средства в недвижимости – лучший вариант.

Даже с учетом падений цен на вторичном рынке города, те, кто купил квартиры, не проиграли. В ближайшие 3-4 года цены будут расти, и вложение в недвижимость может стать средством инвестиций. Через 10-12 лет мы придем к развитому рынку, где покупка недвижимости станет надежным средством сохранения денег.

– Почему в Сочи такое дорогое жилье, и кто его покупает?

– На цену жилья в Сочи влияют объективные и субъективные факторы. К объективным относят высокую себестоимость строительства. Иногда она бывает выше, чем в северных городах. Сложный рельеф, дорогая земля, дефицит стройматериалов – все это отражается на себестоимости квадратного метра. Кроме того, земля на побережье всегда была привлекательной.

К субъективным факторам относят спекуляцию. Популярность города растет, после того, как он стал столицей зимней Олимпиады 2014 года. Иметь здесь жилье престижно.

Конечно, основные объекты в городе – бизнес-класса и элитное жилье. Однако за два года небольшие компании освоили нишу строительства жилья экономкласса. В спальных районах появились 4-5-этажные клубные дома. В них стоимость 1-комнатных квартир начинается от 700 тыс. рублей до 1,3 млн рублей. Цены краснодарские.

Жилье экономкласса покупают 30-40% – приезжих и 70% – местных жителей. Около 8% – покупатели элитного жилья. Это граждане из Москвы, Санкт-Петербурга, городов-миллионников и ресурсодобывающих регионов страны.

– Какой можно дать совет тем, кто сейчас собирается приобретать жилье?

– Купить его до весны. Дешевле, чем сейчас, жилья не будет. Еще в течение 4-5 месяцев можно выгодно приобрести квартиру – найти интересные варианты по приемлемым ценам. Следующие 3-4 года цены на жилье будут расти, а предложения на рынке станет меньше.

Покупать можно как на вторичном, так и на первичном рынке. Конечно, сделки на вторичном рынке обладают меньшими рисками. Однако при этом покупка не будет такой выгодной.

Если вы покупаете жилье по 214 ФЗ о долевом участие, это должна быть проверенная компания. Она должна сохранять объемы строительства. Покупателю следует понаблюдать за стройкой в течение какого-то времени. И еще, если какой-то из банков дает ипотечный кредит под строительство, можно считать ваши риски минимальными.