Сколько стоят квартиры в Краснодаре? Изучили цены и собрали интерактивную карту

За последний год в Краснодаре резко выросли цены на недвижимость, специалисты называют сразу несколько причин этому. Например, льготная ипотека и возросший спрос, в то время как власти пытаются ограничить застройщиков дополнительными требованиями. Если раньше можно было легко купить однокомнатную квартиру за 1,5 миллиона рублей, то теперь готовьтесь выложить как минимум в два раза больше.

Портал 93.RU решил изучить рынок недвижимости и создать удобную интерактивную карту с примерными рамками цен на жилье в начале 2022 года. Получился цикл публикаций, так что внимательно следите за нашим сайтом, чтобы не пропустить следующую статью!

Как мы считали

Мы долго думали, как сделать карту удобной и логически разделить ее на несколько выпусков, не растягивая их до микрорайонов. Вариант с делением на округа отпал почти сразу — Прикубанский по своим размерам и численности напоминает скорее еще один город, нежели округ. Честно, анализировать там цены почти невозможно: в ЖК бизнес-класса в ФМР квадратный метр будет стоить в несколько раз выше, чем в ЖК в Музыкальном микрорайоне.

Мы решили, что правильнее всего будет поделить город по сторонам света и разделить его визуально примерно поровну. Получилось 5 частей: запад, север, восток, юг и центр. Начать решили с запада.

Ради чистоты эксперимента мы будем искать однокомнатные квартиры площадью от 30 до 45 квадратных метров и двухкомнатные площадью от 50 до 80 квадратных метров. Кроме того, мы отфильтровали всё жилье по следующим критериям:

• от 1960 года постройки. Мы хотели, чтобы в подборку попали хрущевки, потому что сейчас они довольно популярны. При этом все дома старше, скорее всего, уже в аварийном состоянии, поэтому их цена может быть занижена;
• не первый и не последний этаж — это тоже одно из популярных требований покупателей;
• косметический ремонт. Согласитесь, нечестно сравнивать квартиры с голыми стенами и те, где уже можно жить и параллельно делать ремонт на свой вкус.

Юбилейный микрорайон

В 2014 году власти Краснодара запретили многоэтажную застройку Юбилейного микрорайона. С тех пор город не выдавал разрешений на строительство, поэтому новых домов в ЮМР не найти. Безусловно, это хорошая мера, которую стоило бы распространить и на другие районы города. Однако есть и минус — найти доступную квартиру в ЮМР очень сложно. Здесь небольшой выбор недвижимости, а цены могут неприятно удивить.

Когда мы открыли сайт объявлений по продаже недвижимости, то после отбора по нашим критериям квартир в ЮМР осталось не очень много. Цена однокомнатных варьировалась от 3,8 до 7,4 миллиона рублей — в зависимости от дома. Дороже в кирпичных многоэтажках, построенных после 2000-х годов. Если выбирать среди «панелек» конца 90-х, то можно неплохо сэкономить. Да и выбор среди таких домов гораздо больше. В среднем покупателю придется отдать 4,5–5 миллионов рублей за однушку в ЮМР со скромным ремонтом.

С двухкомнатными квартирами еще сложнее, их выбор совсем скромный. Система аналогичная: чем новее дом, тем больше площадь квартиры и, соответственно, цена. Средняя площадь «двушки» в панельной многоэтажке 60 квадратных метров, обойдется такая квартира более 7 миллионов рублей. Недвижимость в доме поновее может стоить от 8 до 15 миллионов рублей — здесь всё зависит от фантазии продавца и ремонта.

Получается, что недвижимость в панельном доме в Юбилейном микрорайоне стоит примерно 120 000 рублей за квадратный метр. Чем новее дом и лучше ремонт, тем выше будет цена.

Славянский микрорайон

Напротив микрохирургии в домах 1970-х годов квартиру площадью чуть больше 30 квадратных метров можно купить за 3,5 миллиона рублей. Однако выбор очень маленький, на момент написания статьи на сайте было всего 3 варианта. В частности, это обусловлено и большим частным сектором — многоэтажных домов попросту мало.

Двухкомнатных квартир по нашим критериям нет вообще — дело в том, что в пятиэтажках нет «двушек» площадью от 50 квадратных метров. Есть варианты чуть меньше, и за них придется отдать в районе 5 миллионов рублей.

Фестивальный микрорайон

Самые дешевые квартиры можно найти на въезде в район в границах улиц Гагарина, Атарбекова и Тургенева. Но будьте готовы к тому, что более чем за 4 миллиона рублей вы получите «убитую» однушку площадью 30 квадратных метров в пятиэтажках 1970-х. Да, владельцы указали в объявлении косметический ремонт, но по факту такой интерьер в народе называют «бабушкин». Есть и приятные бонусы — кое-где сохранился неплохой паркет, а это в наше время недешевое удовольствие.

В разы дороже квартиры на улице Атарбекова между Каляева и Ковалева. Там находятся бальнеолечебница, рынок, школа, транспортная развязка и всего в квартале-двух трамваи. Цены на однушки в этом квадрате начинаются от 5,7 миллиона рублей, а в ЖК бизнес-класса за квартиру 43 квадратных метра с хорошим ремонтом и мебелью просят 10,3 (!) миллиона рублей.

Также краснодарцы считают практически элитным жилье в так называемом микрорайоне Солнечном — это кварталы выше улицы Яна Полуяна, которые ограничены Тургенева и Круговой. Однушку дешевле 5 миллионов рублей найти там не получится. Цены убывают пропорционально отдалению от Яна Полуяна. Там квартиры стоят 6–7 миллионов рублей, а к Круговой ценник спускается в среднем до 5 миллионов.

Цены на двухкомнатные квартиры варьируются по той же системе: дороже будет в районе улицы Яна Полуяна. Там за скромную «двушку» придется отдать до 11 миллионов рублей. На окраине района подешевле, но и площадь будет меньше.

Западный обход

Вот уж где огромный выбор недвижимости. Напомним, что мы отфильтровали квартиры — они должны быть с ремонтом. Если убрать этот критерий, то предложений будет в разы больше — сейчас территория активно застраивается. На сайте одного из ЖК застройщик обещает 4 школы, 16 детсадов, парк на 7 гектаров и почти 3000 парковочных мест. Но это не точно.

В более-менее обжитых ЖК «Славянка» на улице Заполярной или ЖК «Светлоград» на кольце Красных Партизанов можно найти интересные предложения с ремонтом до 4,5 миллиона рублей. Чаще всего это либо интерьер от застройщика, либо люди специально делали отделку для перепродажи.

Варианты с ремонтом есть в ЖК «Южане» и «Самолет». Однако легче там искать пустые квартиры — это новостройки, и жилье можно покупать напрямую от застройщика.

Что интересно, Западный Обход предлагает десятки однокомнатных квартир, но вот найти двухкомнатные по нашим критериям очень сложно. Сайт с объявлениями предложил лишь пару вариантов: в «Спортивной деревне» и «Славянке». Стоят они немало — в среднем более 6 миллионов рублей.