Как согласовать перепланировку, чтобы не лишиться квартиры

Если вас что-то настолько не устраивает в своей квартире, что простым ремонтом уже не обойтись, исправить ситуацию может перепланировка: снести или сдвинуть стену, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Но в этом деле есть важный нюанс: все такие работы обязательно нужно согласовывать, а некоторые виды перепланировок вам не разрешат сделать никогда. Рассказываем, что можно, а что нельзя делать со своей недвижимостью, и чем грозят нарушения. Перепланировка — это любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана, указанного в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже сдвиг дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка и ее нужно согласовывать. Также столкнуться можно с переустройством квартиры — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И всё это тоже надо согласовывать. Что реально согласовать: расширение «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);увеличение коридора за счет санузла;перенос ненесущих перегородок в комнатах;расширение жилого пространства за счет коридора. Какие работы согласовать сложнее всего или невозможно вовсе: снос несущих конструкций;демонтаж вентиляционного короба;перенос батареи на лоджию или балкон;увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами. В последний раз изменения в законодательство, касающееся перепланировок, вносили с 1 апреля 2024 года. С тех пор процесс стал сложнее. «Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. Если вы задумали перепланировку или заметили, что предыдущий собственник провел подобные работы и ничего не согласовал, то нужно выполнить несколько шагов: обязательно подготовить проект перепланировки перед стартом работ. Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, но они должны состоять в саморегулируемой организации. Специалист должен подготовить два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда к проекту могут добавить дополнительный раздел — о переустройстве. Он нужен, если при ремонте будут переноситься или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения;теперь план перепланировки нужно согласовать. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть заявление и вынести решение. Если вы получили отказ, но не согласны с ним, его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;если получили одобрение — можно начинать работы. Учтите, что согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. Если вы не укладываетесь в срок, согласование можно продлить. Для этого нужно подать письменное уведомление в жилинспекцию;после завершения ремонта нужно снова обратиться туда, где вы получали разрешение на перепланировку. К вам отправят специальную комиссию, которая проверит, все ли изменения соответствуют проекту. Если замечаний не будет, вам выдадут акт приемочной комиссии. Этот документ подтвердит, что вы сделали всё по закону;последний этап — внесение изменений в ЕГРН. Для этого нужно найти кадастрового инженера, который подготовит технический план перепланировки квартиры. С этим планом нужно прийти в МФЦ и написать заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Оттуда заявление передадут в Росреестр, там внесут поправки и выдадут выписку из реестра с обновленными сведениями. Если вы решите пропустить все эти этапы и сделать несогласованную перепланировку, это вам аукнется. По Жилищному кодексу, физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей. Но дело не только в штрафе. После того, как его выпишут, всё равно придется пройти все указанные выше этапы и, если перепланировку не согласуют, квартиру нужно будет вернуть в исходное состояние. Игнорирование этого требования грозит потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.