Ютиться в старой квартире или решиться на ипотеку: как купить жилье в 2025 году и сколько для этого нужно зарабатывать

На протяжении долгого времени взять ипотеку становится все сложнее. Несмотря на послабление Центробанка, который снизил ключевую ставку с 21% до 20%, условия банков остаются довольно жесткими. Расскажем, у кого есть шанс купить квартиру с помощью заемных средств, и какие сейчас требования предъявляют финансовые организации к потенциальным клиентам. 

Прямая зависимость ставок по кредитам, включая ипотечные, от уровня ключевой ставки ЦБ привело к тому, что средняя ставка по рыночной ипотеке в 2025 году достигает 26% годовых. Это заставило банки более избирательно относиться к своим клиентам. 

«Прежде всего, рыночная ипотека рассчитана на заемщиков с высоким официальным доходом и безупречной кредитной историей», — рассказала менеджер продукта Ипотека в Сравни Екатерина Сташкова.

Чтобы получить одобрение необходимо выполнить следующие условия:

1. Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

2. Подтвержденный доход должен быть достаточным для оплаты ежемесячных платежей по кредиту.

3. Кредитная нагрузка с учетом ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика.

4. Также важна хорошая кредитная история.

Рассмотрим, какие финансовые требования предъявляются к среднестатистической семье из трех человек, которая стремится приобрести квартиру площадью не менее 50 кв. метров на вторичном рынке, имея минимальный первоначальный взнос в 20% и соответствует всем остальным банковским критериям. За основу возьмем среднюю ставку в 26% годовых, а срок выплаты ипотеки — 30 лет.

Как видно из расчетов, даже в регионах с относительно невысокой стоимостью квадратного метра, покупка квартиры требует ежемесячного дохода от 250 до 300 тысяч рублей. В крупных городах, таких как Казань или Санкт-Петербург, планка поднимается еще выше, превышая 400 тысяч рублей. Очевидно, что такие суммы доступны лишь весьма ограниченному кругу людей.

В текущих условиях рыночную ипотеку чаще всего оформляют две категории заемщиков:

1. Улучшающие жилищные условия. Те, кто продает свое имеющееся жилье и нуждается в заемных средствах для небольшой доплаты за более просторную квартиру. В этом случае большая часть стоимости покрывается продажей старой недвижимости.

2. Высокодоходные заемщики. Это люди, которых не пугает размер ежемесячного платежа, и они планируют досрочно погасить ипотеку в короткий срок, минимизируя переплату.

Для всех остальных заемщиков с более скромными доходам банки могут одобрить ипотеку, но на меньшие суммы, что вынуждает выбирать квартиру меньшей площадью либо требует увеличения размера первоначального взноса. Зачастую, сталкиваясь с такими условиями, люди вынуждены откладывать решение квартирного вопроса, ожидая снижения ставок и повышения доступности ипотеки.

Однако некоторые россияне ищут другие возможности для получения денег. В итоге они оказываются в ловушке мошенников, которые завлекают доверчивых граждан доступными кредитами. 

В текущих реалиях основной движущей силой остаются государственные льготные программы. По итогам первого квартала 2025 года их доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов достигла впечатляющих 82%, а в количестве выдач — 61%.

«Пока ключевая ставка остается на высоком уровне, именно льготные программы будут определять динамику ипотечного рынка, а рыночная ипотека будет выходом для тех, кто способен выдержать текущую финансовую нагрузку», — отметила Сташкова.

На сегодняшний день существуют три основные государственные льготные программы ипотечного кредитования:

• Семейная ипотека

• Ипотека для IT-специалистов

• Дальневосточная и Арктическая ипотека

Наиболее востребованной из них остается Семейная ипотека, на долю которой приходится около 90% всех льготных кредитов. Это объясняется ее относительно широкой доступностью по сравнению с другими программами, ориентированными на более специфические категории граждан.

Ее могут оформить:

• семьи с детьми, где есть ребенок в возрасте до семи лет;

• семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей (от 7 до 18 лет). 

• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющих индивидуальные программы развития;

• семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.

Ставка по программе составляет 6% годовых. Первоначальный взнос остался без изменений — 20% от стоимости квартиры.

Ипотека для IT-специалистов доступна:

• людям с зарплатой от 150 тысяч рублей в Московской и Ленинградской областях и в городах-миллионниках, от 90 тысяч рублей — для остальных;

• заемщик должен не менее трех месяцев работать в аккредитованной IT-компании, которая также пользуется налоговой льготой — применяет пониженный тариф по страховым взносам.

Ставка составляет 6% годовых. Первоначальный взнос по программе — 20% от стоимости квартиры.

Дальневосточная ипотека распространяется на весь одноименный федеральный округ: Сахалинскую, Амурскую, Магаданскую, Еврейскую автономную области, Республики Бурятия и Якутия, Камчатский, Приморский, Хабаровский края и Чукотский АО.

Арктическая ипотека действует в регионах, которые входят в Арктическую зону России: Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа, Мурманскую область, отдельные районы Республик Коми и Карелия, Красноярского края и Архангельской области.

Процентная ставка — до 2%. Первоначальный взнос по программам — от 20,1%.