Цены от 5 миллионов. Что происходит на рынке вторички в Краснодаре и сколько стоят квартиры?

За последний год спрос на вторичку на рынке недвижимости в России упал почти на 30%. Такие данные приводят аналитики «Авито Недвижимость». При этом в Краснодаре число предложений по покупке жилья в старом фонде выросло на 9%.

Стоит ли ждать в краевом центре падения цен на вторичку из-за снижения спроса и сколько сейчас в среднем стоит жилье с ремонтом в городе — портал 93.RU узнал у экспертов в сфере недвижимости.

Интерес к покупке готового жилья падает из-за высоких ставок по ипотеке, рассказал 93.RU руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев. Большинство льготных ипотечных программ рассчитаны на новостройки, поэтому для вторички сейчас не лучшее время.

— Спрос на вторичном рынке есть всегда, другое дело, что у некоторых покупателей фокус внимания сместился на новостройки, либо же некоторые ждут лучших времен, аккумулируя средства на сберегательных вкладах под высокий процент, — говорит Евгений Ткачев.

Сейчас вторичку удобно брать тем, кто готов заплатить сразу, либо тем, кто меняет условия проживания — продавая свою жилплощадь и покупая новую, например, больше. В этом случае человека не пугает высокая ставка, потому что он может первичным взносом оплатить до 70% стоимости.

— Вторичку сейчас в основном покупают за наличные. Это должна быть или «первая цена», или эксклюзивное предложение, и чтобы у этого предложения не было никакой конкуренции, — рассказывает риелтор из Краснодара Никита Широков.

Широков также говорит, что на снижение спроса на вторичку в Краснодаре повлияло транспортное сообщение, а именно закрытый вот уже два года аэропорт. Потенциальным покупателям тяжелее стало добираться в город, и это стало причиной «отложенного спроса». Кроме того, вторичный рынок изменили херсонские сертификаты, недорогого жилья почти не осталось, его массово выкупили.

Краснодарский риелтор Ирина Дробот подтверждает, что снижение спроса на вторичном рынке действительно происходит, при этом многие всё равно стали обращать больше внимания на готовое жилье. Это связано с ужесточением условий по покупке квартир в новостройках — первоначальный взнос вырос до 30%.

В целом процентная ставка по ипотечным кредитам зависит от ключевой ставки Центробанка. Сейчас она держится на уровне 16%. Далее — многое решают уже сами банки.

— На вторичку сейчас в среднем процентная ставка по ипотеке — 18–20. В рекламе вы можете увидеть цифры 15, 16 и 17%, но это всё рекламные уловки, потому что, чтобы добиться таких ставок, вы должны быть зарплатным клиентом банка, вы должны купить все банковские продукты, у вас должна быть хорошая кредитная история, должен быть большой первоначальный взнос, то есть там есть много нюансов, — рассказывает Никита Широков.

Риелтор рассказывает, что за год-полтора ставки на вторичке поднялись почти вдвое. Раньше можно было взять готовое жилье под 11% даже без подтверждения дохода.

Что касается первоначального взноса, то он варьируется от 10 до 50%, в зависимости от предложений банков.

— Вторичное жилье уже нельзя купить без первоначального взноса. Раньше были популярны такие не совсем прозрачные схемы, но за последний год банки очень ужесточили контроль за тем, какая сумма кредита выдается и насколько рыночная цена у залогового объекта. Поэтому минимальный взнос сохраняется от 20%, — говорит Ирина Дробот.

Брокер и риелтор из Краснодара Михаил Хряпин также по своему опыту говорит, что сейчас спрос на вторичку начинает расти, люди готовы брать ипотеку за больший процент, рассчитывая, что далее процентная ставка Центробанка станет ниже и платеж по ипотеке тоже упадет. Такое уже было в 2022 году.

Кроме того, банки готовы предлагать опцию снижения ставки. Но такая услуга платная. Разовый платеж составляет от 1 до 15 % от суммы выданного кредита.

Эксперты в сфере недвижимости не исключают, что корректировка цен на вторичку может произойти, но существенного падения не будет, впрочем, резких скачков вверх тоже.

— Снижения стоимости на вторичном рынке ждать не стоит, как и на первичном. Те лоты, которые сейчас есть в продаже, реализуются, и на смену им придут лоты, купленные по более высокой стоимости, в результате чего мы будем наблюдать медленный рост стоимости на вторичном рынке, — рассказывает Евгений Ткачев.

Сейчас дорожает всё, от продуктов до техники, поэтому недвижимость, как и всё остальное, дешевле в Краснодаре не станет.

— Коррекция на 10–15% возможна, как вверх, так и вниз. Ожидать глобального снижения, я считаю, что нет смысла, ценник на 30–40% не упадет, глобального понижения не будет. Если мне, допустим, дали бы выбор: недвижимость упадет на 50% или вырастет на 50% в ближайшее время, то я бы поставил на подорожание, но время покажет, — говорит риелтор Никита Широков.

При этом на вторичке цены держатся на одном уровне чуть дольше, чем цены в новостройках.

— Вторичный рынок — инертный. Там всегда можно договориться, поэтому даже если новостройки резко подскочили в цене, это не значит, что тут же это произойдет на вторичке. Пока все отреагируют, может пройти около месяца-полутора. Резкого скачка цен на вторичном рынке ждать не стоит. И это подкупает, — считает риелтор Михаил Хряпин.

Риелторы выделяют топ-5 самых привлекательных районов:

• Фестивальный;

• Черемушки;

• ЮМР;

• Энка;

• 40 лет Победы.
  

— Сначала все хотят купить вторичку ближе к центру, но когда понимают, что по ценнику эти локации не подходят им, или же нет подходящих предложений, уже начинают смотреть предложения в новом фонде — Губернский, Ближний Западный обход, — рассказывает риелтор Широков.

Из-за доступности предложений Ирина Дробот в числе лидеров по спросу также называет поселок Краснодарский и поселок Российский, но надо понимать, что там варианты более бюджетные из-за неразвитой инфраструктуры.

— Вторичку смотрят там, где уже обжитой район. Активно начал продаваться район Петра Метальникова, район «Красной Площади». Спрос есть еще возле университетов — КубГАУ и КубГУ. Упал спрос у парка «Краснодар», хотя раньше там многие хотели жить, — рассказывает Михаил Хряпин.

Многое зависит от района и близости к центру. Портал 93.RU узнал у риелторов средние цены на вторичном рынке недвижимости в Краснодаре. Вот, что получилось:

• однокомнатная квартира 38–40 квадратных метров с ремонтом — от 5 до 5,5 миллиона рублей;

• двухкомнатная квартира 60 квадратных метров с ремонтом — от 7 до 9 миллионов рублей;

• трехкомнатная квартира 80 квадратных метров с ремонтом — 9–10 миллионов рублей.
  

Дороже квартиры будут в Фестивальном районе. Там, по данным риелтора Михаила Хряпина, цены доходят до 25 миллионов рублей. Дешевле — в Шанхае, Комсомольском районе. В старом фонде (хрущевках и брежневках) трешку можно взять и за 6–8 миллионов рублей.

Сейчас, по данным Росреестра, на вторичном рынке в Краснодаре «квадрат» в среднем стоит около 110 тысяч рублей.