«Люди устали от "человейников"»: как будут меняться цены на вторичку в Ростове

Цены на вторичном рынке жилья не должны сильно вырасти, уверен владелец ростовского агентства недвижимости Insula Максим Кошевой. По его словам, спецоперация и последующая турбулентность в экономике не обернулась катастрофой для тех, кто собирается вложиться в квартиру. Он рассказал 161.RU, чего ждет от нового года, — о спросе, ценах и трендах.

Отголоски с передовой

— После объявления спецоперации весь 2022 год цены на вторичную недвижимость падали, ведь часть платежеспособного населения в срочном порядке продавала недвижимость с большим дисконтом и уезжала из страны, — говорит Кошевой. — В ноябре истерия закончилась, и спрос стабилизировался.

По словам эксперта по недвижимости, пик цен на вторичке установился в марте 2022 года — это был лучший момент, чтобы продать квартиру с максимальной выгодой.

— Для тех, кто хочет решить жилищный вопрос, я бы посоветовал сначала понять цель продажи недвижимости. Если квартира продается для покупки другой, то для продавца нет разницы, падает рынок или растет, — продолжает он. — Потому что стоимость продаваемого и покупаемого жилья падает и растет одинаково. Для инвесторов, которые используют спекулятивные стратегии, конечно, этот [2023] год будет неинтересным.

Кошевой отмечает, что в 2022 году особенно заметным стал разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке недвижимости.

— Застройщики не спешили снижать цены, у них было проектное финансирование от банков. А вот те собственники стройвариантов в уже сданных домах, у которых была срочная потребность в продаже недвижимости, цены снижали. В итоге в одних и тех же комплексах в строящемся доме цена была выше, чем в сданном.

О перспективах 2023-го

— Вторичный рынок на сегодняшний день достаточно активный. Сделки в нашем агентстве проходят в стандартном объеме. Тем собственникам, которые планируют продать недвижимость, я бы посоветовал не тянуть с решением этого вопроса — скорее всего, в середине года за нее будут предлагать меньшие деньги. Тем же, кто хочет приобрести жилье, стоит подождать, чтобы купить выгоднее.

Кошевой не видит «никаких экономических предпосылок», чтобы в 2023 году недвижимость в Ростове заметно подорожала. Равно как и не ждет резкого падения цен — как было после объявления частичной мобилизации в сентябре 2022-го.

— Если говорить о соответствии цен на первичное жилье со вторичным, то я думаю, что не вторичка будет расти, а первичка падать в стоимости. И в какой-то момент они выровняются. Мы уже сейчас видим огромные скидки у многих застройщиков.

— Рынок находится в более-менее стабильном состоянии. Даже с учетом того, что январь в сфере продажи недвижимости является, как правило, неудачным месяцем, сделки есть, и я не скажу, что их мало. Для вторичной недвижимости особо интересных программ сейчас нет. На рынок выходят покупатели из Херсонской области с жилищными сертификатами. Но не скажу, что их очень много.

— Инфляция не так сильно влияет на рынок недвижимости, — продолжает Кошевой. — Гораздо важнее смотреть на процентную ставку по ипотеке. При высокой ставке меньше людей принимает решение о приобретении квартиры, следовательно, спрос падает и цены снижаются. В настоящее время ставка растет, и это влияет на стоимость.

— Наибольшим спросом пользуются маленькие площади, что логично. В сегменте «эконом» — студии площадью от 25 до 32 метров и однокомнатные квартиры площадью от 35 до 41 метров. В бизнес-классе популярны евродвушки, площадь которых варьируется от 45 до 48 квадратов.

Угловые квартиры выбирают не так часто. В головах покупателей до сих пор есть стереотип панельного домостроения о том, что углы могут продуваться, но в современных монолитных домах такой проблемы нет.

Спрос смещается в сторону низкоэтажной застройки. Люди устали от «человейников». Разница в цене между низкими домами и многоэтажками стала расти.

• квартира должна быть приведена к виду гостиничного номера;

• все личные вещи, религиозные атрибуты, спортивную символику и охотничьи трофеи следует убрать из кадра;

• площадь, а не декор волнует покупателя — важно освободить пространство и максимально его показать;

• стоит использовать широкоугольную камеру для фотографий — визуально она увеличивает объем помещения, и конверсия такого объявления будет значительно выше;

• зеркала увеличивают пространство, их наличие будет плюсом;

• животных перед показом покупателям стоит временно переселить к соседям, покупатели с аллергией в такую квартиру даже не зайдут;

• все мелкие неисправности нужно устранить: перегоревшая лампочка, к примеру, скажет покупателю о том, что в квартире может быть проблема с электрикой.