«Рынок грозит пойти вразнос». Что творится с ценами на жилье в Ростове

Для рынка жилья 2022 год стал испытанием на прочность. Застройщики столкнулись с проблемами поставок стройматериалов, ценники на ростовские квартиры взлетели, но интересные ЖК всё еще в дефиците. В интервью корреспонденту 161.RU Марине Гаричян директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников рассказал, чего покупателям ждать в следующем году.

— Что принципиально изменилось на рынке недвижимости? Какие наметились тренды?

— Главная фишка 2022 года — появление ипотеки под 0,1%. Застройщики начали страдать от оттока покупателей после резкого роста стоимости квадрата. И тут банки подсуетились и предложили застройщикам снижать ставку для клиентов вплоть до рассрочки взамен на разовую комиссию при оформлении кредита. Разумеется, застройщики решили переложить эти затраты на плечи клиентов, и в результате мы увидели очередной виток роста цен.

Застройщики же после опьяняющих ковидных 2020 и 2021 годов начинают приходить в себя и привыкать к менее активным темпам продаж, они борются за клиентов. А у покупателей появилась возможность купить квартиру от дольщика существенно дешевле, чем у застройщика. Однако это им будет выгодно только при большом первоначальном взносе или же в случае с наличкой.

— Соответствуют ли в основном квартиры-новостройки той цене, которую требуют за них застройщики?

— Если речь о том, могут ли цены быть ниже, то, конечно, могут. С другой стороны, если нам не нравится цена, которую просит застройщик, мы просто можем не покупать и искать другие варианты. Мы же не требуем снижения цен на колбасу в гипермаркетах и магазинах на кассе? По крайней мере, я не пробовал.

Забавно, что люди зачастую недовольны ценами на товары и услуги, пока речь не заходит об их собственных продуктах труда и производства. Не нравится цена? Не покупай! Застройщик поймет, что переборщил, и в зависимости от модели или будет держать цены и жертвовать темпами продаж, или будет цены снижать. Но если бы не появилась льготная ипотека, разрыв между первичкой и вторичкой в цене квадрата был бы куда меньше.

Если говорить об общих показателях за год, то из-за сильного перекоса в ценах между первичкой и вторичкой покупатели стали больше покупать на вторичке, что видно из показателей Центробанка.

— Какого жилья, по-твоему, не хватает в Ростове — «комфорта», бизнес-класса, элитного?

— В нашем городе не хватает качественного жилья во всех упомянутых тобой классах. Мне видится, что, если бы наши власти открыли рынок для всех девелоперов, готовых зайти, конкуренция была бы шире, застройщики вынуждены были бы подходить к разработке жилых комплексов куда тщательней.

Если бы у нас условных «западных резиденций» и «измаильских экокварталов» было бы не раз-два и обчелся, а много, то люди бы не покупали квартиры в комплексах, где «из окна одного дома можно пожать руку соседу со второго дома». И не было бы по 15–17 квартир на этаже. В высоком ценовом сегменте тоже мало интересных проектов: у нас этот рынок практически не сформирован, и только появляются наброски по-настоящему солидных проектов.

— Недавно Владимир Путин сказал, что Россия будет уходить от льготной ипотеки. Чем это обосновано?

— С точки зрения рынка, льготная ипотека внесла сильный дисбаланс между первичкой и вторичкой, я уже об этом говорил неоднократно, а после программ по субсидированию процентных ставок, которыми очень активно пользуются, рынок вообще может пойти вразнос. Еще с весны часто появляются предложения в строящихся и уже сданных домах от дольщиков, которые даже сегодня могут быть ощутимо дешевле, чем у застройщиков. Причем в случае уступки можно ещё и хорошую ставку получить.

После сильного роста цен большая часть тех, кто ранее мог позволить себе покупку квартиры в ипотеку, сейчас этого себе позволить уже не может. Доля ипотечных сделок у нас прилично подросла. У застройщиков выделяются два основных метода стимулирования продаж: это субсидирование процентной ставки и акции или же прямые скидки от пиковых цен лета 2022 года.

— Девелоперы часто пользуются словосочетанием «жилье в центре». При этом центр у всех свой: для кого-то — Ленина, у других — Нансена или Мечникова. Это ответ на запрос ростовчан такой? Люди по-прежнему хотят центр в любом его виде?

— Нет. Люди, которые планируют покупать жилье — неважно, с риэлторами или же сами, по большей части осознают, что такое центр, и понимают, что их обманывают. Вся история с географическими, теоретическими, понятийными центрами, центрами центров — это буйство маркетологов. Товарищи или не знают продукт, который они рекламируют, или у них просто слабые компетенции в том деле, которым они занимаются, или же проект представляет из себя такое уныние, что в рекламе просто нечего использовать, а продавать-то надо. Но я не уверен в эффективности подобных рекламных ходов, если они не соответствуют действительности.

— В ближайшие два-три года, судя по количеству выданных разрешений от властей, ожидается серьезный спад в объемах строительства. Что это значит для покупателей и как изменятся цены на квартиры?

— Теоретически спад еще можно частично нивелировать благодаря одному из девелоперов, который в новом году начнет сразу два не маленьких проекта. Для покупателей вряд ли будут заметны какие-то изменения — кроме того, что выбора станет еще меньше.

Цены пошли на спад от пиковых летних показателей. Далее будем наблюдать некоторую стагнацию, как было в 2012–2017 годах, а потом, соответственно, выйдем на новый виток, когда уровень доходов граждан подрастет.

— Что стоит учитывать при покупке квартиры в 2023 году? Как подготовиться к сделке и не потерять сбережения?

— При покупке квартиры, неважно, в каком году, самое главное — трезво оценивать риски и свои силы, не нужно лезть в ипотеку, если платежи будут съедать более 30% от общего дохода, а жизненная ситуация позволяет подождать и подкопить денежки.

На первичном рынке речи о потере сбережений не идет благодаря эскроу-счетам, но я бы всё же советовал покупателям выбирать комплексы трезво, отложив эмоции. В первую очередь стоит смотреть на то, расходятся ли у застройщика заявленные картинки и показатели с тем, что он делает в реальности. Выписать самые важные критерии именно для себя и от них отталкиваться, а не покупать там, где красивше рендеры. Или можно сэкономить нервы и время и просто обратиться к специалистам.