Рента vs аренда: как обеспечить свою старость?

Как пенсионеры могут повысить свои доходы с помощью недвижимости и обеспечить себе более-менее достойную старость? Наш сайт рассказывает о трех наиболее распространенных способах достижения этой цели.

Первое, что приходит в голову, – сдать в квартиру в аренду. Правда, для этого у пенсионера должны быть лишние квадратные метры. За «однушку», например, в регионах можно получать от 6 до 16 000 рублей в месяц в зависимости от месторасположения (данные компании «Мир квартир» по итогам 1-го квартала 2016 года). Прибавьте к этому расходы на коммуналку и ремонт после арендаторов. Выходит, не так уж выгодно.

Аналитики рынка недвижимости придумали, как можно повысить доход от сдачи квартиры в аренду в десятки раз. Позаботиться о прибавке к пенсии они рекомендуют заранее – когда будущему пенсионеру 40-45 лет. В московской компании «Метриум Групп» подсчитали, что при грамотном вложении в недвижимость пенсионер сможет получать до 100 000 рублей ежемесячного пассивного дохода. Цифры, конечно, по-столичному завышены, пожилым людям в регионах, пожалуй, хватит и трети от этой суммы. В формулу можно подставить данные по своему региону.

В России более 42 миллионов граждан вступили в пенсионный возраст. Средний размер пенсии, по данным Росстата, в этом году равен 12 081 рублю. Порядка 36% (или 15 259 млн) пенсионеров продолжают работать. Еще часть имеет неофициальный доход или подработку. В правительстве обсуждают законопроект, который может лишить работающих пенсионеров права на получение пенсии. Правда, коснется это только тех, у кого уровень зарплаты превышает 1 000 000 рублей в год, то есть около 80 000 в месяц.

Итак, за 15 лет до выхода на пенсию необходимо купить недорогую «однушку» в строящемся доме. Условный москвич заплатит за нее 3 400 000 рублей. На покупку мебели и бытовой техники аналитики закладывают еще 500 000 рублей. Арендную ставку предлагают установить среднюю – 20 000 рублей плюс коммунальные расходы. «Далее москвич открывает вклад с капитализацией 9% годовых, – расписывают формулу безбедной старости аналитики. – С учетом того, что каждый месяц на протяжении 15 лет банковский депозит будет пополняться на 20 000 рублей, в итоге вы накопите 7 650 000 рублей. Таким образом, к моменту вашего выхода на пенсию вы уже окупите квартиру, ремонт и у вас в плюсе будет 3 750 000 рублей. Вы можете продолжить сдавать квартиру на пенсии и жить на арендный платеж плюс проценты от депозита. Это 77 000 рублей в месяц. Или можно продать квартиру и положить полученные деньги вновь на депозит. Допустим, стоимость квартиры увеличивалась на 5% в год и через 15 лет составила около 6 000 000 рублей. Если прибавить данную сумму к депозиту, получится 13 650 000 руб. Доходность такого депозита составляет 102 500 рублей в месяц». В «Метриум Групп» обращают внимание на то, что все расчеты сделаны без учета инфляции, стоимости жилья и аренды. Аналитики считают, что через 15 лет отношение этих параметров друг к другу серьезно не изменится. «Каких-либо предпосылок для увеличения уровня пенсии у нас с вами нет. В качестве альтернативы государственной помощи доход от сдачи в аренду всегда был одним из самых понятных и стабильных источников пассивной прибыли. Для инвестиционной покупки сейчас самое время – новые проекты выходят по демпинговым ценам», – резюмирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Что делать тем, у кого лишней жилплощади нет, а пенсии на жизнь не хватает? Можно заключить договор ренты. Пенсионер завещает свои квадратные метры постороннему человеку в обмен на пожизненные денежные выплаты и, если нужно, нематериальную помощь – лекарства, уборку квартиры или продукты питания. Все это прописывается в договоре. При этом пожилой человек продолжает жить в своей квартире, получая регулярные выплаты. Размер и периодичность их должны быть зафиксированы в договоре. По закону ежемесячный платеж не должен быть ниже величины прожиточного минимума. Для пенсионеров это порядка 8000 рублей (в каждом регионе размер устанавливается индивидуально).

О том, какие нюансы следует учитывать участникам сделки при заключении договора ренты, читайте в материале «Рента: четыре причины расторгнуть сделку».

Как правило, на этот шаг идут одинокие пенсионеры, за которыми некому ухаживать. Или те, кто рассорился с родственниками и желает любым способом лишить их наследства. После смерти пожилого человека недвижимость переходит в руки нового владельца.

Не секрет, что рента – раздолье для мошенников. Пользуясь беспомощностью или наивностью стариков, аферисты заключают такие сделки, напрочь забывая о своих обязанностях по отношению к пожилому владельцу жилья. Тем, кто боится пускать в квартиру чужаков, государство предложило альтернативу – обратную ипотеку.

Пока этот вариант существует только на словах. Программу «обратной ипотеки» в экспериментальном режиме еще в 2011 году запустило Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов («дочка» АИЖК), но широкого распространения продукт не получил. Банк предлагал пенсионерам сдать недвижимость в обмен на денежные выплаты (пожизненные или временные). В этом году идеей заинтересовались уже чиновники. В конце апреля первый замминистра финансов РФ Татьяна Нестеренко предложила ударить «обратной ипотекой» по бедности в стране. Выплаты в этом случае будут идти из бюджетных средств, а недвижимость после смерти пенсионера перейдет государству.

О размере платежей по обратной ипотеке чиновники пока не сообщили. Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко прогнозирует, что они составят от 10 000 до 20 000 рублей в месяц в регионах и до 40 000 рублей для столицы. «В расчетах стоит ориентироваться на стоимость недвижимости, – поясняет эксперт. – Задача кредитора – добиться такого размера выплат, чтобы их сумма не превысила выручку от последующей продажи этой недвижимости. Думаю, что продукт будет рыночным при кредитной ставке 8% и при сроке выплат в 15-20 лет».

В сравнении с рентой это вариант выглядит более надежным. Контракт заключается с государством, а не посторонним человеком, заинтересованным в скорейшем освобождении жилплощади. С другой стороны, обратная ипотека свободна от социального обеспечения. Чиновник пол не вымоет и за продуктами не сбегает. То есть этот вариант подойдет тем пенсионерам, которые в силах самостоятельно ухаживать за собой и домом. «Выбирая способ получения дохода от недвижимости, в первую очередь ориентируйтесь на риски и уровень безопасности. Очевидно, что более надежна схема, в которой участвует государство или банк», – резюмирует Сергей Гордейко.