Деньги – в землю

Единых безотказно действующих правил того, как приумножить капитал за счет вложений в земельные участки, нет. Однако заработать на инвестициях в землю могут помочь советы экспертов. Можно ли назвать инвестиции в землю одним из самых безопасных видов вложений денежных средств? «Длинные» это деньги или «быстрые»? Мнения по этим вопросам у экспертов неоднозначны. «Стоит разделить два понятия: вложение денежных средств с целью их сохранения и вложение денег с целью заработка. Инвестиции в землю относятся к первому понятию. Второй вариант – заработок – возможен только в случае ленд-девелопмента (подготовка участка под возведение какого-либо объекта недвижимости: получение разрешения на строительство, подготовка коммуникаций) и наличия хорошего административного и финансового ресурса у вкладчика, – считает руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгений Панасенко. – Действительно, вложения в землю достаточно безопасны, так как даже в кризис цена на землю лишь немного корректировалась, но в общем тренде показала достаточно устойчивые позиции и постепенно росла». По мнению Евгения Панасенко, ликвидность земли зависит от ее категории, она различна у земель населенных пунктов (под ИЖС, под коммерцию), земель сельхозназначения и так далее. «Быстрыми деньгами», по словам эксперта, земля считаться не может: реализация актива (земли) занимает определенное время, что не соответствует понятию «быстрых денег». Вложения в землю относятся к долгосрочному инвестированию. Директор Союза риелторов Кубани Ольга Проценко согласна с тем, что инвестиции в землю являются одним из безопасных видов вложений. «Например, при вложении средств в первичный рынок вы рискуете определенным образом из-за возможных финансовых проблем застройщика. При инвестировании в землю таких проблем не возникает. Однако, если говорить о выгодности таких инвестиций согласно индексу доходности, то далеко не каждое приобретение земельного участка сулит получение выгоды, – считает Ольга Проценко. – «Быстрыми» эти деньги могут быть только при приобретении по изначально заниженной цене земельного участка в перспективных с точки зрения развития инфраструктуры районах». По мнению эксперта, риски при вложениях денежных средств в землю повышает изменение экономической ситуации. Например, в связи со стагнацией на рынке недвижимости в 2009 году цены на земельные участки в некоторых районах, по данным Ольги Проценко, существенно снизились. И частные инвесторы не только не заработали, но и ушли в минус. В целом эксперты соглашаются с тем, что доходность от сделок купли-продажи земельных участков может в разы превышать прибыль от сделок с жильем. По словам Ольги Проценко, такое может быть в случаях приобретения земельных участков по сниженной цене либо приобретения больших земельных участков с последующей перепродажей по рыночной цене или по частям. «Да, действительно сделки с землей могут превышать доходность относительно сделок по жилью, – согласен с ней Евгений Панасенко. – Например, в случае ленд-девелопмента. Другим вариантом может быть перевод из одного назначения в другое, например из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов и далее в ИЖС, в этом случае цена увеличивается многократно». В какие земли стоит инвестировать? Прежде чем выбирать участок для инвестиций, инвестору следует определиться с тем, каковы цели инвестиций, сроки инвестирования, количество имеющихся денежных средств. От этого напрямую будет зависеть выгода инвестирования. «Если инвестор желает сохранить свои сбережения, то ему подойдет инвестирование в сельское хозяйство, через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Если инвестор желает достаточно быстрого возврата капитала и у него есть дополнительные средства и хороший административный ресурс, то ему выгоднее инвестировать в земельные участки под строительство», – считает Евгений Панасенко. «В колхозные паи инвестировать неинтересно, а в большие угодия – выгодно: и для собственного земледелия и для аренды, – считает директор по развитию Century 21 Kras Realty Эдуард Давыденко. – В земли промышленного назначения выгодно вкладывать средства, только если существует интересный бизнес-план. Инвестировать в земли под строительство можно исключительно в малых масштабах. Среди выгодных вариантов – приобретение земли под свой бизнес». Большое значение в выборе участка под инвестиции играет его месторасположение. Так, по словам Евгения Панасенко, если инвестор желает развивать участок под строительство недвижимости, то ему нужно понимать, на какие сегменты он ориентируется. Для жилых объектов важными факторами являются: социальная инфраструктура района, доступность как для общественного, так и личного транспорта, наличие зон отдыха в районе, благоприятная экологическая обстановка, в том числе и отсутствие в непосредственной близости промышленных предприятий. Для коммерческих объектов критерии отличаются. Так, для торговой недвижимости важны транспортная доступность, хорошая визуальная доступность объекта со стороны подъездных путей и расположение рядом с жилым районом. Ольга Проценко считает, что при выборе участка инвестору необходимо оценивать перспективность всего района: возможность газификации, перспективы строительства в этих районах торговых комплексов, школ, детских садов. «Например, только после строительства ТРК «Красная Площадь» в Краснодаре стоимость земельных участков в этом районе выросла в несколько раз», – сообщила Ольга Проценко. Участники рынка сходятся во мнении, что в столице Кубани наиболее дефицитные участки расположены в центре города. Также нарасхват идут участки под коммерцию вдоль магистральных улиц. В числе дефицитных находятся и большие участки с коммуникациями под коттеджные поселки, участки площадью от 50 соток. По словам Эдуарда Давыденко, при приобретении участка необходимо проверить валидность договоров с поставщиками газа, воды и обслуживания канализации. Следует узнать, насколько грамотно осуществлен землеотвод и свежие ли документы, а также в порядке ли ТУ (техусловия) на коммуникации. «Грамотная юридическая проверка, заказанная инвестором риелторскому агентству, исключит любые риски, связанные с документами, – считает Эдуард Давыденко. – Инвестору ничего не надо будет проверять самостоятельно. Это будет делать юрист агентства с юристом второй стороны или собственником документов. Бумаг, необходимых для проверки, может быть до 20-30». Цены и прогнозы По словам Ольги Проценко, по стоимости сотки земли в Краснодаре традиционно лидируют центр и Фестивальный микрорайон (ФМР). Второй – по причине ограниченности предложения земельных участков в этом районе. Дешевле земельные участки в поселке Знаменском и в Славянском микрорайоне (СМР). «По Краснодарскому краю самая высокая цена наблюдается в Сочи и Краснодаре, – сообщил Эдуард Давыденко. – Средней цены на этом рынке не существует, в этом и проблема ценообразования. Так, один гектар может быть оценен в 250 тысяч рублей по кадастровой стоимости, и тут же сотка может стоить и один, и два миллиона рублей». Наиболее активно стоимость земли растет на Черноморском побережье. «Поэтому для инвестирования в землю подойдут такие города, как Анапа, Геленджик, а также курортные поселки, которые активно развиваются в последние годы: Ольгинка, Дивноморское, Кабардинка», – считает Евгений Панасенко.