Отремонтировать детскую площадку и перенести мусорку. Как провести общее собрание собственников дома: полный гайд от юриста

По статье 44.1 Жилищного кодекса России, есть несколько форм собраний собственников:

• очное собрание;

• заочное голосование — с 1 марта 2025-го его можно провести с помощью ГИС «ЖКХ» или других региональных информационных систем;

• очно-заочное голосование (очное обсуждение вопросов и принятие решений, а также возможность передачи решений собственников в письменном виде заочно).

Собрание жильцов дома правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений (или их представители) и набралось более половины от общего числа голосов.

В некоторых случаях собрать чуть больше 50% голосов на общем собрании недостаточно.

1. Например, если речь идет о переводе жилого помещения в нежилое. В такой ситуации необходимо набрать более 2/3 голосов от общего числа собственников, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением (если в доме несколько подъездов). Если же в доме один подъезд, то более 2/3 голосов.

2. Если возник вопрос о том, что нужно включить или исключить дом из границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (КРТ), то необходимо набрать более 50% голосов собственников квартир. Если среди жильцов есть те, кто снимает квартиру по договору социального найма, — их голоса учитываются.

Считаются и голоса тех, кто принял квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу (это право действует год со дня выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию).

Провести собрание может:

• любой из собственников (часть 2 статьи 45 ЖК РФ);

• управляющая компания (часть 7 статьи 45 ЖК РФ);

• орган власти, подготовивший проект решения о КРТ жилой застройки или юрлицо, определенное для реализации такого решения (часть 2.1 статьи 45 ЖК РФ).

Тому, кто будет проводить собрание, нужно:

• сформулировать повестку;

• выбрать форму голосования;

• выбрать несколько кандидатур на роли председателя, секретаря, членов счетной комиссии;

• подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников;

• подготовить реестр собственников;

• подготовить формы решений по вопросам, поставленным на голосование;

• подготовить бланки протокола.

Оповестить каждого собственника в доме нужно не позже чем за 10 дней до даты проведения самого собрания.

Для этого можно разметить объявление в ГИС «ЖКХ» или другой системе либо в общедоступных местах — в подъезде, на доске объявлений (в зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен). Другой вариант — вручить уведомление под роспись каждому собственнику, направить часть заказным письмом (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

В сообщении обязательно нужно указать:

• кто инициирует собрание собственников;

• дату, место и время проведения собрания;

• повестку дня;

• порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, в том числе место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

• если собрание заочное или очно-заочное, указывается продолжительность голосования (время его начала и окончания).

Если вы проводите собрание заочно на ГИС «ЖКХ», укажите порядок приема письменных решений от собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принимать их можно не позднее чем за 48 часов до окончания голосования (часть 5 статьи 45, пункт 4 части 4 статьи 47.1 ЖК РФ).

Важно: первое заочное собрание в ГИС «ЖКХ» не может быть проведено, если вы получили более половины письменных отказов от проведения собрания (часть 2.1 статьи 47.1 ЖК РФ).

В случае проведения собрания в очной форме — зарегистрируйте всех присутствующих собственников. Если набралось минимальное количество участников (больше половины), выбирайте председателя, секретаря, участников счетной комиссии, а затем начинайте принимать решения по вопросам, которые есть в повестке дня.

Каждый может проголосовать за то или иное решение, но учитывается и то, какая доля находится в его собственности в доме (этот момент важно учесть при подсчете голосов).

Подсчет голосов на общем собрании ведет счетная комиссия (напомним, избрание ее состава можно также включить в повестку дня голосования).

Если собирают письменные решения собственников, учитываются лишь те, где участник выбрал лишь один из возможных вариантов ответа: за, против или воздержался. При несоблюдении этого правила голоса по соответствующим вопросам не подсчитываются.

Если собрание прошло в заочной форме, собственники сами передают инициатору письменные решения по вопросам из повестки или голосуют в электронном виде.

Независимо от формы голосования в решении собственника должны быть указаны:

1. Сведения об участнике голосования, по которым его можно идентифицировать (фамилия, имя, отчество).

2. Данные о документе, подтверждающем право собственности лица в этом доме.

3. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Результаты голосования нужно оформить в письменном протоколе не позднее чем за 10 дней с даты, когда оно прошло.

Протокол нужно составить вне зависимости от того, набралось ли минимальное число участников голосования (кворум).

Что нужно указать в протоколе:

1. Наименование документа.

2. Дату и номер протокола.

3. Дату, место проведения общего собрания.

4. Заголовок к содержательной части протокола.

5. Содержательную часть протокола (это повестка дня, наличие или отсутствие кворума).

6. Количество голосов по каждому вопросу.

7. Информацию о месте хранения протоколов и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

8. Если есть предложения и замечания от собственников, их нужно приложить к протоколу.

По общему правилу протокол подписывают председатель, секретарь собрания и лица, проводившие подсчет голосов.

Инициатор общего собрания обязательно должен представить подлинники решений и протокол в управляющую организацию, правление ТСЖ, жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива не позднее чем через 10 календарных дней после проведения собрания.

После этого их надо разместить в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе.

Не позднее чем через 10 дней после принятия решения нужно оповестить всех жильцов (собственников) дома об итогах голосования.

Опубликовать информацию можно в общедоступном месте — в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников. Факт размещения сообщения лучше сфотографировать и составить соответствующий акт (часть 3 статьи 46 Жилищного кодекса России и письмо Минстроя России № 7391-ОГ/00).

Если ранее собственниками не утвержден порядок уведомления об итогах общего собрания, то необходимо направить выписку из протокола каждому собственнику заказным письмом или вручить лично под роспись.

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании.

При этом решение можно обжаловать.