Переплата — еще несколько квартир. Считаем разные варианты ипотеки на жилье в Краснодаре

Ключевая ставка в России в ноябре достигла 21% и эксперты сходятся во мнении, что это не предел. Вместе с ней взлетели и ставки по ипотекам и кредитам. Судя по прогнозам, до конца 2025 года ситуация не улучшится, но выбора нет — придется потерпеть.

Сейчас ипотечные ставки в некоторых банках достигают 40%, поэтому 93.RU изучили разные предложения и сайты, сравнивающие условия в разных местах. На основе этой информации мы решили посчитать, во сколько обойдется однушка в разных районах Краснодара.

Изначально мы планировали рассмотреть каждый район отдельно, но оказалось, что во всех старых районах Краснодара с развитой инфраструктурой примерно одинаковая цена за квартиры. Конечно, если хорошо поискать, то в районе ККБ или Комсомольского будет дешевле, чем на Юбилейном или Фестивальном. Но мы же помним, что мы не смотрим на советские дома и совсем маленькие квартиры.

За однушку, подходящую под условия, придется отдать в районе 7 миллионов. Где-то чуть больше, где-то чуть меньше, но возьмем за основу эту стоимость. Так как это вторичное жилье, никакой льготной ипотеки на квартиру не будет. Если нам нужно сразу внести 30% от стоимости, значит, у нас должно быть 2,1 миллиона наличными. И еще 4,9 миллиона нужно добрать у банка. Теперь рассчитаем ипотеку на 20 лет с этими вводными.

Получается, если взять 4,9 миллиона рублей на этих условиях, переплата по процентам составит почти 24,6 миллиона рублей. Что? Да, мы сами в шоке. Ежемесячный платеж составит 122,8 тысячи рублей — чтобы выплачивать эту сумму, вам придется предоставить документы, что ваш доход минимум 204 тысячи рублей.

В центре недвижимость гораздо дороже, если мы говорим о домах от 2000 года постройки. Во-первых, таких мало. Во-вторых, в центре всегда всё дороже. Поэтому здесь на однокомнатную квартиру смело закладывайте в районе 13 миллионов рублей, а для первоначального взноса — 3,9 миллиона рублей.

Ежемесячный платеж составит 228 тысяч рублей при рекомендованном доходе в 380 тысяч рублей. А сколько же вы переплатите, взяв у банка 9,1 миллиона рублей на 20 лет? Приготовьтесь, а еще лучше сядьте. Сумма переплаты — 45,6 миллиона рублей.

В России действует несколько льготных ипотечных программ, но есть один нюанс: банки почти перестали выдавать деньги по ним, потому что они закончились. Однако официально есть несколько категорий, которые могут взять квартиру от застройщика на выгодных условиях:

• семьи с детьми до 6 лет — под 6%;

• IТ-специалисты — под 5%;

• сельская ипотека — под 3%.

Как правило, первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости квартиры. Максимальный лимит по семейной и сельской ипотеке в Краснодарском крае — 6 миллионов рублей. Для айтишников это 18 или 9 миллионов в зависимости от населения в городе.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру на Западном обходе за 6 миллионов рублей площадью от 40 квадратных метров. Если брать семейную ипотеку на такую квартиру, первоначальный взнос составит 1,2 миллиона рублей.

При ставке в 6% ежемесячный платеж за однушку — 34,4 тысячи рублей, а рекомендованный доход — 57 тысяч рублей. То есть при такой зарплате и платеже жить вам с семьей придется примерно на 23 тысячи рублей в месяц.

При сумме кредита в 4,8 миллиона рублей, вы переплатите 3,4 миллиона рублей. Не мало, но это не самый плохой вариант, учитывая цены на вторичное жилье.

Но есть и другая проблема: у банка просто может не быть денег под льготные ипотеки. И тогда квартиру в новостройке придется брать на тех же условиях, что и на вторичке. В таком случае та же квартира за 6 миллионов на Западном обходе обойдется в 105 тысяч рублей в месяц. А итоговая переплата составит 21 миллион рублей. Это притом что первоначальный взнос вырастет с 1,2 до 1,8 миллиона рублей.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев рассказал 93.RU, что размер первоначального взноса по льготным ипотекам сейчас варьируется от 20 до 50%, в зависимости от банка. Некоторые из них применяют дополнительную наценку к стоимости квартиры при минимальном первоначальном взносе. Особенно это характерно для семейной ипотеки в банках «большой пятерки». При этом ставки по всем льготным программам остались прежними.

Что касается семейной ипотеки, представителями органов власти неоднократно и регулярно подчеркивается тот факт, что семейная ипотека — это социальная мера поддержки и ставка по ней изменяться не будет. Ткачев рекомендовал не верить риелторам, которые создают искусственный ажиотаж на теме повышения ставки. Если вы планируете купить недвижимость по семейной ипотеке, эксперт советует придерживаться двух правил:

• инициировать сделку сейчас, воспользовавшись предновогодними скидками, и приобрести квартиру по программе рассрочки без удорожания, с возможность оформления ипотечного кредита в январе–феврале. Сейчас застройщики предлагают программы рассрочки которые с точки зрения ежемесячного платежа и суммы первоначального взноса равны семейной ипотеке. Либо заключить договор бронирования, подать заявку на семейную ипотеку и ждать начала выдачи ипотеке в том банке, где вам будет удобно;

• рассмотреть покупку в начале 2025 года, когда вступит в силу новый механизм распределения лимитов по семейной ипотеке. Не думаю что при таком сценарии стоимость недвижимости сильно вырастет. В любом случае можно найти некий компромисс с точки зрения покупки.