«Покупки должны стать осознанными». Что творится с жильем в Ростове и чего ждать от цен в 2024 году

Обнадежить желающих купить жилье в Ростовской области не получится: цены в новых домах продолжат расти, а получить ипотеку станет сложнее. Разбираемся в итогах минувшего года и ожиданиях от 2024-го с экспертом по инвестициям в недвижимость Евгением Ткачевым, руководящим федеральной программой «Семейный капитал».

В 2023 году цены на первичном рынке в основном росли. Главной причиной Ткачев называет ажиотажный спрос во втором-третьем кварталах на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки и ожидания отмены льготных ипотечных программ.

Так, в Ростове-на-Дону средняя цена на рынке новостроек изменилась с 118 тысяч рублей за квадратный метр до 135 тысяч рублей. Это рост на 16,67%. На вторичном рынке средняя цена выросла на 17,82% — до 119 тысяч рублей.

Новостройки Краснодара подорожали с 129 тысячи до 146,7 тысячи рублей за квадрат. Это рост практически на 14%. Похожая ситуация сложилась на вторичном рынке — со 114 тысяч рублей за метр квадратный средняя цена подскочила до 126 тысяч рублей в октябре, то есть на 10,5%.

В первом квартале 2024 года рост цен на квартиры в новостройках замедлится, а в некоторых регионах России вторичка даже начнет дешеветь.

— Это связано с тем, что спрос весной-летом 2023 года был ажиотажным. Также в рамках новых условий ипотечного кредитования по программам с господдержкой, вступивших в силу 21 декабря 2023 года, мы ожидаем спад спроса на эти программы и более взвешенную позицию в принятии решения о покупке недвижимости.

Спрос на жилье в Ростове-на-Дону, Краснодаре и на черноморских курортах, включая Крым, вырастет — по мнению эксперта, из-за перераспределения спроса и смещения фокуса с Москвы и Санкт-Петербурга в сторону более ликвидного и дешевого жилья. Ткачев отмечает, что одной из причин станут новые лимиты по льготным ипотекам.

— Мы увидели неравномерный рост стоимости в течение года. Например, в Ялте, самом популярном курорте Крыма, наблюдаем в среднем рост на 3,5% на новостройки с 200 до 207 тысяч рублей за квадрат и на 14,5% на вторичное жилье с 179 до 205 тысячи рублей за квадратный метр. В Сочи за год средняя цена на квадратный метр в новостройке не изменилась, а вот на вторичном рынке выросла с 269 до 281 тысячи рублей.

— С начала 2023 года ставка выросла с 7,5 до 16%. Пятое повышение произошло 5 декабря. Будет ли расти ключевая ставка дальше? Вероятно, нет. Мы ожидаем с весны 2024 года ее плавного снижения, — рассказывает эксперт. — Нынешнее инфляционное давление остается высоким. Последний раз такой резкий подъем был в 2022 году после начала СВО, но с сентября 2022-го по июль 2023-го ставка оставалась стабильной.

Решения Центробанка по второй половине 2023-го, по мнению эксперта, помогли сдержать розничное кредитование и охладили спрос на ипотеки.

— С точки зрения создания капитала физических лиц для тех, у кого есть накопления, такой сценарий будет хорошим шансом положить деньги под проценты в банк или купить облигации для получения дохода.

С каждым годом в Ростовской области строят всё больше жилья, следует из данных Единого ресурса застройщиков. Застройщики адаптировались к переходу на эскроу-счета. За год на Дону ввели около 3 миллионов квадратов — на 3,4% больше.

В соседнем Краснодарском крае построили на 11,4% больше жилья за девять месяцев 2023 года — 6,4 миллиона квадратных метров. В Крыму зафиксировали рекорд по вводу жилья с момента присоединения полуострова — около полумиллиона квадратов.

— В 2022 году мы уже фиксировали рекордные показатели ввода жилья в стране — 101,6 миллиона квадратных метров, и 2023 год не стал исключением. По предварительным подсчетам, общая площадь вводимого в эксплуатацию жилья достигнет 104–105 миллионов квадратных метров. По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирека Файзуллина, 60% вводимых площадей приходится на частные дома, а 40% — на многоквартирные. Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал цифру еще выше — до 108 миллионов квадратных метров.

Ипотечные выдачи на фоне ажиотажа бьют рекорды и уже на 30% превышают результаты аналогичного периода 2022 году. Откуда берется ажиотаж? Ткачев говорит, что всему виной постепенное ужесточение правил выдачи льготных ипотек. Люди переживают, что не смогут приобрести квартиру выгодно в будущем.

Что изменилось за год?

• Первоначальный взнос на льготные ипотечные программы. Дважды повысили минимальный размер первоначального взноса: сначала с 15 до 20%, а затем и до 30%. В 2023 году кабмин также уменьшил на 0,5% максимальный объем субсидий для банков, которые выдают ипотеку по льготным государственным программам;

• введение новой программы. С 1 ноября жители регионов арктической зоны и приравненных к ним городов, а также моногородов смогут воспользоваться новой программой льготного жилищного кредитования под названием «Арктическая ипотека» под 2% годовых на весь срок кредитования;

• ограничение суммы кредита. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов был снижен с 12 миллионов до 6 миллионов рублей, включая столичные области. При этом предельный лимит кредита по Дальневосточной и Арктической ипотеке увеличен с 6 до 9 миллиона рублей;

• IT-ипотека стала доступнее. С этого года сотрудники всех аккредитованных IT-компаний в возрасте до 36 лет теперь могут получить льготную ипотеку под 5% вне зависимости от уровня дохода;

• приостановлена выдача сельской ипотеки более чем на 6 месяцев;

• ограничение по количеству льготных программ. Теперь нельзя взять более одного льготного кредита и только по одной льготной ипотечной программе;

• больше нельзя сочетать льготную ипотеку с рыночной, если цена на жилье не вписывается в лимит.

— Несмотря на то что большинство изменений связаны с ограничениями, мы уже сейчас можем однозначно сказать, что ужесточение условий по льготной ипотеке не остановит рост цен на новостройки, — продолжил Ткачев. — Причина роста не только в увеличивающемся количестве сделок. Например, если начнут меньше покупать, начнут меньше строить. Меньше жилья — больше дефицит. На дефиците цена не падает. А людям нужно где-то жить. Строительство нового жилья, улучшение жилищных условий граждан — одна из ключевых задач правительства. Молодые семьи, семьи с детьми и участники СВО будут активно поддерживаться государством. А остальным придется постепенно перейти в парадигму осознанных покупок и отсекания эмоциональных сделок. Придется делать более тщательный выбор и забыть про миф о быстрых деньгах на недвижимости.

— С каждым годом интерес к частному домостроению набирает обороты — как на уровне потребителей, так и со стороны застройщиков и инвесторов на фоне расширения предложения. Такое активное развитие открывает новые перспективы для рынка индивидуального жилищного строительства, — говорит Ткачев. — Сбер сообщил о постоянном росте темпа ипотечного кредитования на рынке ИЖС, а рынок ипотеки в целом впервые перешагнул отметку в 100 тысяч кредитов на строительство частных домов и почти в 200 тысяч — на их покупку, следует из данных «Дом.РФ». Это также можно увидеть на примере эволюции законодательства.

В этом году в Думу внести пакет из трех законопроектов про открытие эскроу-счетов для ИЖС.

Первый законопроект «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Второй вносит изменения в Градостроительный кодекс, а также в законы о страховании вкладов и государственной регистрации недвижимости. Третий касается изменений в Налоговом кодексе.

В этих законах и изменениях речь идет не о масштабных проектах, а именно о строительстве индивидуальных жилых домов за пределами города. В них предусмотрены определенные ограничения: использование типовых проектов, строительство по предпочтительным стандартным домокомплектам, заключение договоров подряда по образцовой форме и необходимость размещения информации о застройщике в Единой информационной системе.

При соблюдении застройщиком всех условий банк откроет для него эскроу-счет и выделит кредит на строительство — аналогично практике строительства многоквартирных домов. Процедура требует значительных усилий, однако клиент может быть уверен, что его деньги будут надежно защищены. Даже в случае банкротства банка государство гарантирует сохранность средств на эскроу-счете (до 10 миллионов рублей). Поправки в Налоговом кодексе предусматривают освобождение участников этой схемы от уплаты НДС.

— Мы ожидаем, что внедрение системы эскроу-счетов значительно улучшит культуру на рынке строительства частных домов и повысит уровень качества и безопасности строительства. Оплата подрядчику будет производиться только после того, как заказчик утвердит результат работы. Через годы наличие эскроу-счетов станет обычной практикой в частном жилищном строительстве подобно тому, как это происходит сейчас в многоквартирном строительстве. В этой сфере только начинается государственное регулирование, а также всё еще существует дешевая ипотека на домокомплекты, и мы ожидаем фокус на ИЖС у потребителей, — добавил Ткачев.

Цены продолжат расти, несмотря на охлаждение спроса действиями регулятора. Стоимость недвижимости растет постоянно, мы видели это и на примере 2022 года со значительным падением спроса. Увидим это и в следующем году.

С весны 2024 года ожидается плавное снижение ключевой ставки.

Льготная ипотека станет более адресной. Молодые и многодетные семьи, а также участники специальной военной операции будут активно поддерживаться государством.

«Обманывать судьбу» ипотеками с господдержкой уже не получится. Придется делать более тщательный выбор. В связи с этим, а также путем повышения первоначального взноса ожидаем переход в парадигму осознанных покупок и отсекания эмоциональных сделок. Люди забудут про миф о быстрых деньгах на недвижимости.

Спрос на ИЖС продолжит расти.

Потребителей и инвесторов по-прежнему будет привлекать юг, особенно на фоне лимитов по сумме выдачи льготных ипотек и по их количеству. Люди начнут более осознанно подходить к выбору жилья, чтобы оно отвечало их целям и потребностям. При нормализации спроса юг будет показывать большую динамику, чем Сибирь, Дальний Восток и Урал. Советуем начинать добавлять в портфель активов недвижимость в Крыму.