Хозпостройка становится домом. Юрист — о том, как борьба с самостроями в Сочи превратилась в «тихие карательные рейды»

Юрист из Санкт-Петербурга Ольга Попова представляет интересы собственника садового участка в селе Черешня Адлерского района Сочи. Битва в судах предстоит нешуточная, хотя дело выеденного яйца не стоит.

Человек построил на своей земле в СНТ хозяйственную постройку. Обычная такая — кирпичная, небольшие окна сбоку, эксплуатируемая кровля. Построил и пошел в соответствии с законом ее регистрировать. Нанимает кадастрового инженера, он приходит, всё осматривает, готовит техплан, подает документы в Росреестр. Там проводят правовую экспертизу, так положено — это часть регламента. Никаких вопросов у Росреестра не возникло и хозпостройка на земельном участке под ведение садоводства была поставлена на кадастр. Объект построили в конце 2021 года, на регистрацию подали в конце мая 2023 года. В середине июля объект был зарегистрирован.

— За неделю до регистрации, пришел начальник отдела муниципального земельного контроля и составил акт контрольного мероприятия без взаимодействия. Он пришел, посмотрел со стороны за заборчиком, сделал фотографии, не зная, что это за объект, не заходя внутрь. Он спрашивает у отдела ИСОГД: а вы давали разрешение на строительство на данный земельный участок? — Нет? Он пошел в архитектуру: а уведомление о строительстве жилого дома приходило? — Не приходило. Значит, объект строится без разрешительной документации, значит, он — самовольная постройка, — рассказывает Ольга.

Через неделю после того, как был составлен акт управлением земельного контроля, объект встал на кадастровый учет. Но машина уже закрутилась, администрация Сочи полгода готовила иск, в суд его подали в феврале следующего года. Перед подачей иска никто не подумал обновить сведения и запросить кадастровую выписку, за полгода столько воды уже утекло.

— Но они так и подали иск, и даже не удосужились вписать в него кадастровый номер объекта. Если бы они обновили сведения, то увидели бы, что на кадастре стоит хозпостройка, они бы порвали свой иск и выбросили в мусор, чтобы не позориться. Потому что для хозяйственной постройки и для гаража на участках ИЖС и для садоводства не нужно разрешение. Но им не нужна эффективность, им нужны показатели поданных исков в суд, — уверена юрист.

Без собственника провели два судебных заседания. Но даже во время судебного рассмотрения никто не заглянул в публичную кадастровую карту. Зато для обеспечения исковых требований был наложен судебный арест на весь земельный участок, на объект, его запретили подключать к сетям. Представители администрации и судья остаются в полной уверенности, что там стоит жилой дом и он не зарегистрирован в Росреестре.

— Объект занимает почти весь небольшой участок, там хранят инвентарь. Этот сарайчик очень хорошо выглядит, да, он из кирпича. Но он не отапливаемый, туда только электричество подведено и то «лампочка Ильича», — говорит Ольга.

Представители администрации продолжают настаивать, что постройка незаконная, просят признать объект самоволкой и снести его. Они уже не могут отозвать иск, потому что это сорвет график эффективности администрации, считает юрист.

В такой же ситуации оказался сочинец Валерий Ефимов, он построил на участке, который принадлежит его жене, гараж, и пока регистрировал его в Росреестре, получил иск от администрации о сносе незаконного жилого дома. Вернее, узнал о судебных заседаниях случайно.

— Никто к нам не приходил. Я не знаю, может, они с квадрокоптера что-то там разглядели. Но они считают, что это не гараж, а жилой дом. Но в гараже мы не живем. Теперь я в судах доказываю, что это реально гараж, там нет даже окон, но меня не слышат, — рассказал Валерий.

Схема та же — гараж стоит на кадастре больше 7 месяцев, но в суде никак не хотят увидеть, что объект официально зарегистрирован как нежилое помещение.

Юрист Ольга Попова отмечает, что 10 марта 2022 года правительство РФ приняло решение о введении особого порядка осуществления государственного надзора и муниципального контроля на год. Решение принято в связи с санкционным давлением и необходимостью поддержки отечественной экономики, предпринимательской инициативы и защиты бизнеса от излишнего административного давления. Указанные особенности изложены в постановлении правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля».

Ряд ограничительных мер действуют и в 2023 году. В частности, плановые надзорные мероприятия возможны только в отношении объектов контроля, отнесенных к категориям чрезвычайно высокого и высокого риска, опасным производственным объектам II класса опасности, гидротехническим сооружениям II класса. Плановые и внеплановые контрольно-надзорные мероприятия в отношении физических лиц не запланированы.

— Деятельность муниципального контроля, осуществляемого на территории муниципальных образований, переориентирована на проведение профилактических мероприятий — но это, видимо, только там, где местные чиновники помнят, что они «для граждан», а не население для чиновников, и их работа должна быть направлена на благо граждан, а не на поиски того, как всеми правдами и неправдами максимально жизнь граждан усложнять, за счет самих же граждан, ведь зарплата чиновников из бюджета, а он в том числе из наших с вами налогов, — говорит юрист Ольга Попова.

По ее мнению, в Сочи местные чиновники нашли выход и самоотверженно превратили разрешенные контрольные мероприятия без взаимодействия в тихие «карательные рейды», объемы и последствия которого профилактическими мероприятиями назвать сложно: только за 2022 год было проведено больше 270 выездных обследований.

Как это работает: проходя мимо вашего забора без вашего ведома и без взаимодействия с вами, сотрудник администрации делает пару фотографий здания на вашем участке, получает информацию от департамента архитектуры, и если о постройке сведений нет, то в акте контрольного мероприятия без взаимодействия будет сделан вывод о выявленных на участке признаках самовольной постройки. И колесо инквизиции закрутиться. На основе такого акта администрация направляет исковое заявление в суд о признании постройки самовольной, ее сносе и о штрафе в 5000 рублей за каждый день просрочки невыполненного решения суда.

— При этом поражают кровожадность исковых требований и формальный подход, связанный либо со спешкой, либо, извините, с компетентностью, что никто не обращает внимание на такие «мелочи», как Градостроительный и Гражданский Кодекс Российской Федерации, — отмечает юрист.

В итоге администрация пытается признать самовольными объектами хозпостройки и гаражи на садовых участках и землях ИЖС, хотя на них не нужно получать никаких разрешений или подавать уведомления. К тому же не всегда используются актуальные выписки из ЕГРН на момент подачи иска. Специалисты администрации считают, что само по себе возведение индивидуального жилого дома до направления уведомления о планируемом строительстве — признак самовольной постройки, хотя это не так, кроме того, администрация требует исключительно сноса самовольных объектов.

По данным Ольги Поповой, только за 5 дней июля этого года в Адлерском районном суде к слушанию были назначены 40 дел в категории «Споры, связанные с земельными отношениями», где администрация Сочи — истец, а граждане — ответчики. Такой вывод юрист сделала после изучения сайта суда. По ее прикидкам, в месяц проходит около 200 подобных судебных слушаний.

— Получается, что все, у кого на участке баня или гараж, или хозяйственная постройка приличного вида, могут даже не догадываться, что администрация уже готовит иск по их душу. Как вообще узнать, что вы стали ответчиком в суде по иску о самовольном строительстве, если почтовое уведомление полежало на почте и вернулось, а вы его и не видели? «Повезло» тем, на чьи участки и объекты был наложен арест, и кто зарегистрирован на «Госуслугах» — тот уже по прошествии нескольких заседаний узнает об аресте и его причине, — отмечает Ольга. А кому повезло меньше и они так и не узнали, что стали ответчиками, и не успели в течение месяца обжаловать решение суда, даже не зная про него, приедут судебные приставы на экскаваторе и демонтируют законную постройку, еще и штраф на крупную сумму влепят.