Ипотека без штампа в паспорте: плюсы и минусы

Говорят, самые крепкие пары – ипотечные. Но обязательно ли жениться, чтобы купить квартиру в кредит? Как оформить ипотеку вне брака или поделить кредитную квартиру, если отношения внезапно испортились? О тонкостях «безбрачной» ипотеки – в материале нашего сайта. Как получить? Абсолютное большинство сегодняшних ипотечников – семейные пары. Выдавая им кредит, банки минимизируют свои риски: ответственность супругов закреплена не только кредитным договором, но и Семейным кодексом. Однако некоторые банки, по словам экспертов, в первую очередь это крупные частные кредиторы, предлагают привлекать в созаемщики третьих лиц, например, гражданских супругов. «В последние годы количество таких сделок возрастало – с одной стороны, в силу распространения ипотеки вообще, с другой – из-за увеличения соответствующих предложений банков», – рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, добавляя, что процент таких ипотечных сделок не превышает 10 процентов от общего числа. Найти банк, согласный выдать «кредит вне брака», – половина дела. Устроят ли сожителей условия, которые предложит им кредитор? Основной минус «безбрачной ипотеки» – недоступность социальных программ. Без штампа в паспорте паре не видать льготных ставок по программе кредитования молодых семей и денежных компенсаций от государства. Некоторые кредитные учреждения отказывают сожителям в погашении кредита маткапиталом, даже если ребенок, за которого дали сертификат, записан на обоих гражданских супругов. Круг лиц, желающих приобрести недвижимость с помощью ипотеки, сегодня не ограничивается парами, состоящими в официальном или гражданском браке. Созаемщиками могут выступать родственники: дети, родители основного заемщика, полнородные или неполнородные братья и сестры, гражданские супруги и родители гражданских супругов. Значительно реже кредиторы одобряют кредит, оформленный на чужих по документам людей, например, друзей. Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов рассказывает: залог одобрения по кредиту – пакет необходимых документов, хорошая кредитная история и подходящий доход. Однако особенности оформления ипотеки с участием третьих лиц все же есть. «Например, для некоторых банков гражданскими супругами являются пары, имеющие общих детей и ведущие совместное хозяйство», – поясняет Александр Москатов. Круг возможных для покупки объектов тоже может быть ограничен. К примеру, в пресс-службе «СКБ-банка» рассказали, что кредитование клиентов, не состоящих в родственных связях, возможно, но квартиру им придется выбирать только на вторичном рынке. «Минимизировать риски кредитор может за счет увеличения размера первоначального вноса, – комментирует руководитель аналитического центра компании ООО "Русипотека" Сергей Гордейко. – Помимо стандартной кредитной документации, банк постарается максимально закрепить обязанности всех заемщиков дополнительными бумагами. Например, потребовать заключение брачного контракта, составление договора поручительства, заключение договора страхования на каждого созаемщика». В банке гражданских супругов могут попросить зарегистрировать отношения. По словам Сергея Шлома, кредитор может оформить ипотеку и приобретенную квартиру в совместную собственность сожителей, но с обязательным условием регистрации брака. Согласившиеся на это клиенты получают положительное решение, действующее три месяца. В течение этого времени им необходимо определиться с датой свадьбы. На кого оформить? Большинство банков оформляет купленную в кредит квартиру на одного из гражданских супругов. Это справедливо, если будущий владелец собирается оплачивать ипотеку только из своего кошелька. Например, он намерен внести в качестве первоначального взноса сумму, вырученную от продажи другой недвижимости. Вторая половина пары может выступать в качестве поручителя. «Кредит всегда оплачивает тот, кто назван заемщиком в кредитном договоре, – поясняет юрист Александр Губин (Екатеринбург). – Как правило, это собственник. Поручитель платит в том случае, если заемщик не может оплачивать долг. Встречаются ситуации, когда люди живут вместе несколько лет и на фактически "общие" (они так думают, хотя юридически они не "общие") деньги приобретают кому-то одному квартиру или дом. Именно этот человек становится единоличным собственником. Сожитель или сожительница прав на это имущество не имеет. Если вы не указаны в договоре купли-продажи как покупатель или один из покупателей недвижимого имущества, вы не становитесь собственником и вам не стать им в будущем». Минус такого варианта – в дальнейшем поручителю будет крайне сложно доказать свою причастность к жилплощади. Если же гражданские супруги свои доходы не разделяют и зарабатывать на кредит собираются совместно, стоит искать банк, согласный на регистрацию квартиры в долевую собственность. «Оформить квартиру в долевую собственность гражданским супругам возможно, если они оба будут участвовать в кредитном договоре. Один станет заемщиком, другой – созаемщиком», – разъясняет директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева, добавляя, что далеко не все банки имеют такие программы. Как поделить? Говорят, что залогом счастливого брака является совместная ипотека. В отношении гражданских союзов эта поговорка свою силу только приумножает. При разводе поделить нажитую в браке квартиру, пусть и ипотечную, проще – как правило, каждый получает свою половину. Реально ли сделать это тем, кто до загса так и не дошел? При грустном финале любовной истории с разделом квартиры, оформленной в долевую собственность, вопросов возникнуть не должно – каждый заберет себе причитающуюся по договору часть недвижимости. «Трудности возникают, когда есть конфликт, и один из заемщиков отказывается от дальнейшей оплаты кредита, – комментирует юрисконсульт юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. – Необходимо сохранять уважение друг к другу, даже после расставания. По договоренности с банком можно перевести ипотеку на того заемщика, кто продолжит ее погашать, соответственно, оформив переход права и на долю квартиры. Либо продать жилплощадь, но опять же с разрешения банка. Сумма неоплаченного кредита в этом случае направляется банку, а оставшиеся деньги заемщики распределяют между собой по договоренности». Разобраться с единоличным владением ипотечной квартиры сложнее. По словам Татьяны Гусевой, она однозначно отойдет собственнику, даже если в кредитном договоре гражданские супруги выступали вдвоем и обязательства делили в равных долях. Нередко оставшегося без жилплощади этот вариант не устраивает. «Если жилищный спор не удаётся решить мирным путем, приходится обращаться в суд, – продолжает Татьяна Гусева. – Одному из гражданских супругов предстоит убедить суд в том, что брак был равен законному и данное имущество необходимо считать совместной собственностью». Специалисты советуют ипотечникам, не зарегистрировавшим брак, «подстелить соломки» заранее. Например, в случае с единоличным владением квартирой вносить платежи через кассу банка от имени созаемщика. В суде такие квитанции станут доказательством того, что к ипотечной квартире отношение имели оба. О былом счастье также расскажут совместные фото, сделанные в безоблачный период гражданского брака, показания свидетелей – родителей заемщиков, друзей, соседей, билеты из совместных туристических поездок, наконец, письма или открытки с признаниями в любви. Как показывает юридическая практика, подобные споры решают с помощью реализации недвижимости либо с помощью денежной компенсации со стороны того, кто не хочет переезжать.