«Квартирный» подарок: оформляем правильно

Родители решили передать детям жилплощадь, заработанную в советские времена. Как правильно переоформить столь щедрый подарок, чтобы не остаться в накладе и не попасть на налоги? Как провести процедуру дарения? В тонкостях и сложных ситуациях разбирался наш корреспондент.

Формальное родство и фамильный вопрос

В редакцию нашего сайта обратилась читательница Надежда Зырянова, которая столкнулась с трудностями, задумавшись о процедуре дарения. Как правильно распорядиться имуществом и не разориться из-за налогов?

«До 1954 года отец нашего семейства стоял на учете как репрессированный, брак был зарегистрирован только в 1955 году при рождении младшей дочери, - говорит женщина. – У старшей в свидетельстве о рождения в графе «отец» остался прочерк. У родителей разные фамилии, а обе дочери носят фамилию матери. Как правильно нам оформить дарственную в равных долях на квартиру в пользу двух дочерей, 1952 и 1955 года рождения, проживающих отдельно».

Как разобраться в такой ситуации? По словам управляющего партнера юридической компании «Мирный и партнеры» Никиты Мирного, логично и правильно было бы поступить следующим образом: мужчина, который записан в свидетельстве о рождения отцом младшей дочери, дарит свою долю именно ей. А мать дарит свою долю старшей дочери, у которой по документам отца нет. Налог платить не придется – родители и дети являются членами семьи и, согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса, освобождаются от налога на доходы, полученные в порядке дарения. Разные фамилии здесь не имеют значения. «Такой вариант подходит, если квартира оформлена в общедолевую собственность родителей, – подчеркивает эксперт. – Если же недвижимость находится в совместной собственности, то необходимо заключить соглашение о выделении долей в натуре, что требует хорошей юридической подготовки. Но проще всего в таком случае передать имущество детям по договору купли-продажи». Здесь важным является период владения квартирой. Если она в собственности у родителей более трех лет, то проводить сделку можно, не опасаясь, что нужно придется платить подоходный налог. Договор нужно составлять общий – собственники продают жилплощадь одновременно по одной второй сразу двум дочерям. Отметим, что и в случае, если квартира уже поделена на доли, родители могут также воспользоваться договором купли-продажи, продав каждый свою долю одной из дочерей. «Формально такая сделка купли-продажи будет не совсем законной, ведь реальной передачи денег не будет, – уточняет юрист. – Но оспорить ее могут только сами участники сделки, так что если все четверо согласны с решением, оформили расписку, то юридических проблем не возникнет».

Дарственная: кто, кому и зачем?

Главная примета договора дарения – передача прав собственности на имущество от одного лица к другому происходит безвозмездно. То есть даритель не может ставить никаких условий для того, кому он передает права на жилье. К примеру, в договоре не должно быть пункта о том, что бабушка дарит недвижимость в обмен на уход за собой.

Отметим, что договор дарения не должен вызывать никаких ассоциаций с завещанием. Во-первых, Гражданским кодексом РФ не предусматривается дарение на случай смерти. Во-вторых, завещание содержит информацию для наследника о последней воле собственника квартиры, а имущество переходит после смерти завещателя. По сути такая сделка является односторонней. В процедуре дарения участвуют обе стороны. В момент подписания договора даритель лишается своих прав собственности на имущество, а получатель приобретает их.

При этом даритель должен быть дееспособным и иметь все права на недвижимость, подтвержденные «зеленкой», договором дарения, в котором он выступал как одаряемый, договор купли-продажи, ренты, свидетельство о праве на наследство.

Сколько стоит подарок?

Согласно Налоговому Кодексу, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. В круг близких входят супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры, даже если они неполнородные, то есть имеющие общую мать или отца.

В остальных случаях при получении имущества в дар новый собственник обязан подать налоговую декларацию и заплатить налог на доходы, равный 13 процентам от оценочной стоимости помещения.

Кстати, даже если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, заплатить за факт передачи квартиры придется – за составление договора у нотариуса, если решено пользоваться его услугами, и госпошлину за регистрацию договора. А если в пакете документов не было справки из БТИ об оценочной стоимости помещения, то и за вызов замерщика.

На нотариусе можно сэкономить – сегодня закон не запрещает оформлять договор дарения в простой письменной форме. Но здесь возникает риск столкнуться с недобросовестными дальними родственниками или невменяемыми участниками сделки.

Как оформить договор дарения?

В договоре дарения недвижимого имущества должны быть указаны паспортные данные сторон, заключающих сделку, адреса места их жительства. Документ должен содержать описание предмета дарения: сколько комнат в квартире, какой этаж, площадь, номер, инвентарный номер, адрес. Не менее важно, чтобы недвижимость к моменту оформления договора была свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обременена залогом.

Помимо сбора основных документов (заявлений участников сделки, выписки из ЕГРП и домовой книги, кадастровый паспорт и т.п.), дарителю стоит заручиться поддержкой родственников или супруга, если помещение было приобретено в браке и находится в совместной собственности. Должно быть заверенное согласие на дарение недвижимости или ее доли. Но если квартира является личной собственностью, которую один из супругов унаследовал, получил в ходе приватизации или в дар, разрешение другого не требуется. Частью квартиры, которая приватизирована, собственник-даритель тоже может распоряжаться по своему усмотрению.
Сложности могут возникнуть и в случае, если в квартире-подарке живет несовершеннолетний ребенок. Тогда для заключения договора нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. То же самое разрешение необходимо, если дорогой подарок принимает малолетний.

В то же время, если одна из сторон является недееспособной либо несовершеннолетней, для составления договора потребуется согласие опекуна. Кстати, родители и опекуны не имеют права совершать сделки договора дарения, если недвижимость была подарена их ребенку.

Завершает процедуру дарения регистрация договора в Росреестре и регистрация перехода права собственности от дарителя к одаряемому.