Спасет ли жилищно-строительные кооперативы закон

В России может появиться отдельный закон о страховании граждан, вкладывающих деньги в строительство своего будущего жилья. Он защитит права участников жилищных строительных кооперативов. Сегодня ЖСК до сих пор не регулируются законодательством: отсутствует контроль над расходованием средств, не прописаны гарантийные обязательства и санкции за несвоевременную сдачу объекта.

В скором времени количество обманутых частных инвесторов на рынке жилья может возрасти, поскольку все больше и больше застройщиков отдают предпочтение жилищно-строительным кооперативам. «Все застройщики, ранее работавшие по обходным схемам, ринулись в ЖСК», – говорит член рабочей группы по обманутым дольщикам, депутат Госдумы Александр Коган.

Такой тренд стал отчетливо проявляться с принятием Федерального закона №214. Закрыв одну форму инвестирования в стройку, он дал зеленый свет другим, в частности жилищно-накопительным кооперативам, ЖСК. Последняя форма объединения до сих пор остается не урегулированной законодателями. «Это означает, что в ближайшее время мы можем столкнуться с обманутыми пайщиками. Особенно с учетом того, что форма ЖСК не предусматривает внешнего контроля над расходованием средств, жесткие договоры и другое. В связи с этим нам целесообразно разрабатывать законодательную систему, механизмы которой будут гарантированно защищать пайщиков и дольщиков. Закон о банкротстве – это уже даже не профилактика и не лечение проблемы, а скорее хирургическое вмешательство. Этим мы лишь бьем по хвостам», – добавляет Коган.

«На законодательном уровне сегодня никак не контролируется процесс целевого использования денежных средств, – поясняет директор ООО «Компания, управляющая кооперативами» Азамат Якупов. – Строительный кооператив – это некоммерческая организация, в которой все решают члены кооператива. И если пайщики (или хотя бы большая их часть) приняли какое-то решение, председатель ЖСК должен ему следовать. Кроме того, граждане имеют право в любой момент получить информацию о том, как используются их денежные средства».

Предложение, которое рабочая группа по обманутым дольщикам собирается вносить на обсуждение в профильные министерства (Минэкономразвития, Минфин, Минрегион), помимо более серьезного контроля над расходами и сделками застройщиков, предполагает введение гарантийных обязательств для защиты финансовых прав россиян, принимающих участие в долевом строительстве. Скорее всего, инициатива может вырасти в новый закон о страховании, предположительно – взаимном.

Основной принцип будет почерпнут из системы АСВ (Агентства по страхованию вкладов), где банки перечисляют по 0,15% от вклада. Однако вместо государства в уставном капитале предлагается участвовать некоммерческим объединениям. Основу страхования может составить единый взаимный фонд денежных средств.

«В настоящее время, если банк прекращает работу и у него отзывается лицензия на осуществление банковских операций, его вкладчикам незамедлительно производятся фиксированные денежные выплаты. Специально созданная государством организация – Агентство по страхованию вкладов – за банк возвращает вкладчику основную сумму его накоплений, вместо вкладчика занимает его место в очереди кредиторов и в дальнейшем сама выясняет отношения с банком по возврату задолженности, – поясняет редактор сайта о финансах Альбина Нигматзянова. – То есть если вклад в банке составляет 700 тысяч рублей и менее, то вкладчик банка непременно эти деньги получит.

Дольщики, как правило, инвестируют в один объект немалую сумму средств. Вкладчики же могут «раскидать» деньги по разным банкам, в каждом из которых, таким образом, им гарантируются выплаты, но в размере до 700 тысяч. В случае с дольщиками непонятно, в каком объеме им будет гарантирован возврат денег – сумма должна быть больше 700 тысяч рублей. Соответственно, возникает другой вопрос. Сегодня вкладчикам банков возмещение средств до 700 тысяч рублей гарантировано государством за счет страхового фонда Агентства по страхованию вкладов, а здесь из какого фонда будут производиться выплаты участникам долевого строительства?»

Как поясняют эксперты строительного рынка, во всем мире жилье и иная дорогостоящая недвижимость приобретаются благодаря потребительской кооперации. В Канаде это кооперативное движение «Дежарден», в США – ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks), в Австрии – кооперативные банки Райффайзена, в Швеции – общенациональные жилищные кооперативы, в Германии – строительно-сберегательные кассы (bausparkasse), которые позволили решить жилищную проблему в послевоенной Германии в кратчайшие сроки, во Франции – сберегательные кассы (Caisse d'epargne logement), в Великобритании и Австралии – строительные сообщества (building societies).