Грязь, разбитые дороги и нелепая застройка. Брокер по недвижимости назвал топ-5 худших районов Краснодара для жизни

Брокер и эксперт по недвижимости Краснодара Михаил Хряпин опубликовал на своем YouTube-канале антирейтинг микрорайонов краевой столицы, где не стоит покупать жилье в 2024 году. Аргументы Михаила мы собрали в материале ниже.

Эти два микрорайона блогер-брокер поставил на 4-е и 5-е места своего антирейтинга. Под Шанхаем он имеет в виду Музыкальный. По словам Михаила Хряпина, у этих двух крупных районов, которые стали застраиваться в 2010–2015 годах, общие проблемы, хотя и разное расположение.

— И первый, и второй район представляет собой низкоэтажную застройку домов, порядка 5–7 этажей, без лифта, как правило. И один, и второй район строились с нарушением всех строительных норм, отступов и расстояний между домами. Поэтому расстояние между домами и в Шанхае, и в Российском настолько мало, что можно передать даже соль из окна одного дома в окно второго дома, — говорит брокер Михаил Хряпин.

Еще из главных особенностей автор выделил то, что в этих районах некоторые люди живут в цокольных этажах и в подвалах, которые периодически затапливает во время дождей.

— Также для этих районов характерны пожары, потому что верхние этажи домов построены, как правило, из дерева и являются мансардными.

Михаил Хряпин говорит, что в Российском и Музыкальным полностью отсутствует центральная коммуникация: люди вынуждены покупать питьевую воду из магазинов, а летом и зимой из-за перегрузок на сетях отключается свет.

— Электричество берут от каких-то подстанций, которые еще остались наследием Советского Союза. Естественно, тех мощностей, которые потребляет сам район, не хватает, чтобы обеспечить полностью светом.

На этом «беды» Российского и Шанхая не заканчиваются. Брокер по недвижимости отмечает, что здесь есть серьезные проблемы с логистикой: дома огорожены заборами, а внутри районов не ходит транспорт.

— Просто банально потому, что заехать в такую грязь они не способны, да и незачем. На районе полностью отсутствует инфраструктура для пожилых, да и с маленькими детьми в колясках здесь особо не погуляешь, потому что через колдобины переехать на коляске просто невозможно.

— В поселке Российском построили детский садик и школу. Это единственное светлое пятно в муниципальной инфраструктуре. Больше ни в Шанхае, ни в поселке Российском, ни садов, ни школ, ни какой-либо другой инфраструктуры типа поликлиник строиться не будет, — уверяет блогер.

— Оба района занимают лидирующие места по уровню преступности, наркомании и алкоголизма, а также по уровню заболеваний и туберкулеза. Потому что в таких условиях, при которых живут здесь люди, не заболеть крайне сложно, — утверждает Михаил Хряпин, при этом не уточняя, откуда именно у него такие данные.

По словам брокера, люди покупают здесь недвижимость из-за развития коммерции (магазины, тренажерные залы, клиники). Вдобавок ко всему, в Музыкальном районе теперь есть трамвайная ветка, благодаря которой легче попасть в центр.

Этот микрорайон в Центральном округе Краснодара специалист в сфере недвижимости вынес на 3-е место.

Михаил привел в пример улицы Линейную и Адыгейскую набережную, где сохранилась старая жилая застройка. На их фоне современные многоэтажки «выглядят как некие белые вороны среди вот этого болота».

— Это какие-то старые обветшалые дома. Это дома, где жить крайне неудобно, неудачно, и некоторые из них даже находятся без центральных коммуникаций. К сожалению, пока никто не решает эти вопросы ни с точки зрения архитектуры, ни с точки зрения коммуникации.

Здесь также есть самострои, как в Шанхае. Что касается новостроек, то, по мнению Михаила, их здесь очень мало и они далеко от логистических путей, а некоторые из них находятся на территориях старых промзон и отделены от них большими серыми заборами.

Ну а хуже всего дела обстоят на Воронежском проезде (с 1-го по 6-й) и улице Воронежской, которая находится ближе к реке. Эта территория, по словам автора видео, «лишена всех благ цивилизации»: дороги разбиты, а до ближайшего магазина 17 минут пешком, до ближайшей школы — 28 минут, до остановки — 18 минут.

— Здесь самое полное разнообразие каких-либо жилых помещений, которые вообще можно только себе представить. Начиная от каких-то полуземлянок, заканчивая высотными домами. Здесь есть и старые хрущевки, и какие-то довоенные двухэтажные дома. Здесь есть какая-то промзона, в которой тоже живут люди.

— Это просто нечто невероятное. Они настолько разнообразны, что можно водить даже экскурсии. Гаражи есть деревянные, есть кирпичные, есть двух-, трех-, четырехэтажные с эркерами, балюстрадами и какими-то еще там анфиладами. Есть гаражи в стиле неоклассики и хай-тек. В общем, их настолько много, что даже не перечислить. И они тоже продаются, — рассказывает брокер.

Михаил говорит, что некоторые гаражи в районе улицы Воронежской жилые и тоже продаются, но здесь нет центральных коммуникаций.

Он находится в 5-м Воронежском проезде.

— Каждые несколько часов с мигалками и сиреной приезжают специальные автомобили, где перевозят подозреваемых или заключенных.

А что хорошего?

В микрорайоне Дубинка есть вся социнфраструктура: детсады, школы, зеленые зоны. Но они, по словам автора, находятся ближе к улице Ставропольской.

Этот микрорайон брокер поставил на 2-е место в числе худших в Краснодаре. Здесь расположены частные домовладения: СНТ, ДНТ, ИЖС, дачи и кооперативы.

— Здесь нет центральной коммуникации (только скважины и септики), нет инфраструктуры, нет логистики, нет детских садов, школ, нет даже магазинов. Есть маленькие мини-магазинчики на частных участках, где вы можете купить хлеб, молоко, воду по завышенным ценам, но если ехать в какой-то более-менее крупный магазин, то это полчаса езды по пробкам.

Дороги и тротуары разбиты и вряд ли кто-то будет их ремонтировать, так как здесь располагаются частные территории (СНТ и ДНТ), то муниципалитет не отвечает за ремонт дорожной сети.

Кроме того, большие проблемы с общественным транспортом. Здесь курсируют пригородные автобусы и маршрутки и могут не остановиться, если переполнены. А до самих остановок иногда приходится идти по полчаса пешком.

— В целом район производит крайне негативные впечатления, оставляя собой такой какой-то осадок, потому что здесь очень грязно, никто не убирается, здесь огромное количество бездомных животных, и с точки зрения архитектуры это полный какой-то хаос, — говорит Михаил Хряпин.

Блогер считает, что громадные заторы на Ростовском шоссе это главное, почему не стоит здесь жить. Пробки здесь в любое время года, особенно в будние дни из-за большого потока транспорта, пешеходных переходов, светофоров, ответвлений и сужений дороги.

— Это многокилометровая, даже многодесяткокилометровая пробка, потому что Ростовское шоссе это дорога, это центральная дорога, которая ведет в сторону дороги М-4, в сторону Москвы либо Сочи, и все фуры, которые едут в Краснодар либо из него, едут по этой дороге.

Михаил предупреждает, жить здесь — это постоянно мириться с шумом от шоссе, железнодорожных путей и моста, по которому ходят составы.

— В этом районе воплотились самые страшные мечты людей, которые мечтали купить свой собственный дом на участке ИЖС. Это, можно сказать, место самого большого обмана Краснодара.

Как рассказал брокер, некоторые продавцы при продаже показывали газораспределительные механизмы и говорили о том, что в скором времени дома газифицируют. Люди покупали жилье по более низкой цене в надежде на скорые преобразования, но они так и не произошли.

— Иногда складывалась крайне парадоксальная ситуация, когда с одной стороны улицы газ был, а с другой его не было и никогда не будет. Потому что одна часть улицы принадлежит к ИЖС, а вторая к дачному кооперативу, который не подразумевал под собой газификацию.

Также подводит само качество построенных домов. Михаил рассказал, что в свое время часть домов возводили частники и делали это с нарушениями. В итоге — у кого-то фундамент трескается, у кого-то проваливаются крыши.

— На районе вообще отсутствуют какие-либо рабочие места. Конечно, где-то в пригороде можно найти какое-то мелкое производство или какую-нибудь компанию, где можно поработать, Но в основном все работают, конечно, в Краснодаре. А до него еще нужно доехать около полутора часов езды в одну сторону.

По словам Михаила, здесь всё-таки можно найти красивые дачные дома, разводить коз и куриц и иметь под боком гараж.

Нет, это не опечатка. Именно Старый центр, примерно от Горсада до Александровской арки, брокер поставил на 1-е место и назвал худшим местом для жизни в Краснодаре. По словам Михаила, для прогулок, развлечений — это хорошее место, взять ту же улицу Красную, но для ПМЖ — нет.

В центре города находятся частные дома, часть из которых была построена еще в дореволюционное годы.

— Проблема настолько печальная, что в историческом центре Краснодара не всегда есть даже центральная коммуникация. Есть специальные ямы, куда люди, так сказать, сливают продукты жизнедеятельности, которые во время жары очень сильно пахнут, а во время дождей всплывают. <…> Во многих домах старого центра, только вдумайтесь, нет газового отопления. То есть кто-то топится либо дровами, либо углем.

— С одной стороны, дорог вроде бы и много, но с другой стороны, очень узкие и не вмещают того транспортного потока, которым сейчас изобилует Краснодар, — считает брокер по недвижимости.

Многие дороги имеют только односторонние движение, есть здесь и трамвайные пути, где дорожное полотно выложено из брусчатки.

— Ездить по такой дороге, во-первых, крайне неудобно, а во-вторых, всегда можно поймать какой-нибудь гвоздь или какую-нибудь железяку. Поэтому почти на каждом углу квартала Старого центра находится шиномонтаж.

По словам брокера Михаила, 90% Старого центра — это смесь старых домов XIX века, недостроенных высоток, зданий нулевых и 2010–2015-х годов, сталинок, хрущевок и коммуналок.

— Подавляющая часть жилого фонда Старого центра представляет собой квартиры со статусом «квартира на земле». <…> То есть, какой-то общий двор и куча разных дверей, которые ведут в свои частные жилые помещения. Конечно, комфорт жизни в таких домах крайне сомнителен, но старые центры ими просто изобилуют.

Кроме того, некоторые держат на таких участках курятник, поэтому есть шанс проснуться под пение петуха.

— Когда в 90-х годах центр Краснодара хаотично развивался, никто не заморачивался с укладкой электрических проводов под землю. Поэтому как и в Шанхае, так и в центре города можно встретить огромные паутины проводов, свисающих возле подстанции, — рассказывает Михаил.

Проблема № 5. Парковки

Это одна из главных «болей» центра. Машины паркуются по обе стороны от дороги, из-за чего образуются пробки, а на платных парковках мест либо не хватает, либо люди не хотят платить.

— Они [водители. — Прим. ред.] либо снимают номера со своих автомобилей, чтобы не платить за парковку, либо закрывают их какими-нибудь подручными средствами.

В центре ездят по сути все виды транспорта, что есть в городе, но, по словам Михаила, этого недостаточно.

— Да, в центре Краснодара ездят трамваи. Но они ездят только всего лишь параллельно двум или трем улицам. Больше трамваев в центре нет. Во-вторых, казалось бы, центр Краснодара — это место, где должны сходиться воедино все маршруты, которые едут из всех районов. Это, конечно, да, но они сходятся только в двух местах. Это улица Северная и, по сути, Красная. А если мы возьмем какую-нибудь маленькую улочку в двух-трех улицах от Красной, то там не ездят ни маршрутные такси, ни автобусы, ни троллейбусы, там ничего нет. Поэтому с точки зрения логистики здесь не самое лучшее место.

Проблема № 7. Нет доступного комфортного жилья

Брокер считает, что если человек хочет поселиться в Старом центре, то у него есть два пути: купить квартиру в хрущевке или коммуналке, где живет «неблагонадежный контингент»; взять квартиру в современном доме, которых здесь очень мало, но даже если у него есть десятки миллионов, не факт, что получится найти в продаже квартиру. В итоге многие переселяются в другие районы, а в центр ездят, чтобы погулять и отдохнуть.

Есть красивые отреставрированные дома на улице Красной и Красноармейской. Есть школы и детсады. Здесь много коммерции, но чаще всего за покупками, по словам брокера, люди выезжают в другие районы.