Можно ли прописаться в садовом товариществе?

Александр планирует купить участок в садовом товариществе, построить на нем капитальный дом для круглогодичного проживания. Какие нюансы ему стоит учесть при выборе садового участка, какие разрешения на строительство потребуются и сможет ли он прописаться затем в этом доме?

Юрист адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков: «Процесс постройки жилого дома на земельном участке наполнен достаточным количеством юридических формальностей, которые необходимо знать и соблюдать при строительстве. Выбирая путь строительства дома на собственном участке, гражданину следует помнить и знать не только общие нормы законодательства, которые регламентируют вопросы получения разрешительной документации и регистрации объекта недвижимости, но и такие специальные положения подзаконных актов как строительные нормы и правила (СНиПы).

При выборе земельного участка, на котором планируется возвести жилой дом, важно обратить внимание, во-первых, на то, к какой категории земель относится участок. Эту информацию можно получить из кадастрового паспорта участка, который необходимо запросить у собственника участка. Если в графе «категория земель» значится «земли природных заповедников и национальных парков», «земли историко-культурного назначения», «курорты», то строительство, скорее всего, невозможно или связано с огромным количеством бюрократических преград. Строить нельзя также и в санитарных зонах (например в пределах 100 метров от водоемов с пригодной для употребления водой, не ближе 20 метров от прибрежных зон и другое), рядом с автомобильными и железными дорогами, рядом с зонами промышленных объектов, автозаправками и иными объектами в соответствии со СНиПами.

Если в графе «категория земель» значится «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения», то строительство жилого дома может быть сопряжено с определенными трудностями, связанными с получением разрешения на строительство и с регистрацией объекта недвижимости, а также факта проживания в нем. Однако если гражданин готов в судебном порядке регистрировать право собственности и прописку, то данная категория земель допустима.

Формально закон разрешает строительство жилого дома на «дачном участке» или «участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства» (если он расположен в границах населенного пункта), а также на «садовом» или «огородном участке». При строительстве на участке, предназначенном для садоводства, регистрация права собственности и прописка, скорее всего, будут связаны с необходимостью обращения в суд.

Для непосредственного строительства объекта необходимо получить у администрации населенного пункта, в котором будет построен дом, «разрешение на строительство». Несмотря на проведение так называемой дачной амнистии (ряд поправок в законы, которые допускают регистрацию жилого дома, расположенного на участке под индивидуальной жилищное строительство или личное подсобное хозяйство без разрешения на строительство до 2015 года) данный документ необходим, так как дает гражданину право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства. За отсутствие такого разрешения предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Если планируется возводить дом для проживания семьи (не более трех этажей), то для получения разрешения на строительство достаточно трех документов: правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ), градостроительный план участка и схема планировочной организации. Схема планировочной организации оформляется застройщиком самостоятельно и представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке. Можно сделать ее самостоятельно, воспользовавшись копией кадастрового паспорта. Однако лучше обратиться к профессионалам – проектировщикам.

За градостроительным планом необходимо будет идти в местную администрацию. При этом у каждой администрации могут быть свои требования к пакету документов, которые необходимо собрать, чтобы получить градостроительный план. Нужно быть готовым к необходимости собрать очень много документов в различных инстанциях.

Такая процедура относится только к строительству жилого дома на одну семью (не более трех этажей). Если планируется возведение многоквартирного дома, то порядок получения разрешения на строительство гораздо сложнее (например потребуется оформлять проектную документацию).

Прописаться в построенном жилом доме гражданин сможет, но, как уже говорилось выше, в ряде случаев (в зависимости от категории земельного участка) может потребоваться обращение в суд.

В заключении хотелось бы отметить, что существует процедура изменения категории земель. Но эта процедура достаточно сложна и требует индивидуального подхода в каждой ситуации».

Руководитель отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Фамиан» Равиль Гильмитдинов: «Главное, что стоит учитывать при выборе земельного участка – юридически грамотно оформленные документы, к которым можно отнести свидетельство о праве собственности, документы-основания и технические условия. Еще один нюанс, на который стоит обратить внимание – это границы земельного участка. Чтобы выяснить, где именно ваш участок будет граничить с соседними, необходимо запросить межевой план.

Для того, чтобы получить информацию о том, можно ли прописаться в конкретном садовом товариществе и оформить там капитальный дом, Александру до покупки участка стоит заехать в администрацию самого СНТ и уточнить там. Результат будет зависеть от назначения категории земель в СНТ.

Так как Александр планирует строить дом для круглогодичного проживания, то ему стоит учитывать, что большинство СНТ не газифицированы. В этом случае в зимний период дом необходимо будет отапливать либо печью, либо электроотоплением.

Разрешение на строительство выдается администрацией района, к которому принадлежит данное садовое товарищество. Если категория земель «дачные строительства или ИЖС», то проблем при выдаче разрешения возникнуть не должно. Если категория земель СНТ «сельхоз-назначение» или «подсобное хозяйство», то строительство капитального дома оформляется через суд».

Ведущий юрист юридической фирмы «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ирина Трякшина: «До 2015 года при строительстве гражданами жилых домов и иных строений на принадлежащих им или находящихся в их пользовании земельных участках разрешений на строительство не требуется. Если построен дом в садовом или дачном товариществе, то для его регистрации потребуются документы на землю и декларация на объект недвижимости, на землях под индивидуальное жилищное строительство потребуется кадастровый паспорт на объект недвижимости. Однако, чтобы не возникло никаких осложнений с правовой точки зрения, в будущем было бы прекрасно начать строительство с проекта, согласованного с администрацией и получением письменного согласия от смежных сособственников на строительство.

Чтобы зарегистрироваться в дачном доме, необходимо также выполнить ряд требований. Дом должен быть к тому моменту оформлен в собственность и сдан в эксплуатацию в БТИ (наличие поэтажного плана). При этом участок должен относиться к землям поселения, имеющего разрешение на ИЖС, либо принадлежать к категории сельхозназначения с использованием под дачное строительство.

При этом дом должен быть приспособлен для постоянного проживания. Необходимо наличие отопительной системы, также желательно существование водо- и электроснабжения в строении, наличие почтового адреса является обязательным условием для регистрации. Строение, расположенное на земле исключительно сельскохозяйственного назначения, почтовый адрес получить не сможет».