Отрицательный рекорд. Что будет с ипотекой и ценами на жилье в Краснодаре с новой ставкой ЦБ — узнали у экспертов

Повышенная раздражительность, нервный смех и головная боль — первые признаки того, что вы собираетесь купить квартиру и посмотрели новую ключевую ставку Центробанка. 25 октября значение подняли до 21%. Это третье повышение за последние три месяца. И это самая высокая ставка за всё время, прошлый рекорд был в 2022 году — 20%.

Экономисты рассказывают, что таким образом в стране пытаются сдержать рост инфляции, которая, по словам Центробанка, «складывается существенно выше июльского прогноза». Кредиты становится брать дороже, поэтому больше людей начинают откладывать средства.

Ключевая ставка ЦБ неразрывно связана с ипотечными кредитами. Что будет на рынке недвижимости и как сейчас вообще можно сэкономить на покупке квартиры, 93.RU узнали у экспертов.

Напомним, что ключевая ставка — это значение, по которому банки занимают деньги у Центробанка, и в зависимости от него они выставляют свои процентные ставки по кредитам, ипотекам, вкладам и так далее.

— Поднятие ключевой ставки всегда сказывается на рынке недвижимости негативно. Чем она выше, тем дороже ипотека, выше платежи и переплаты по кредиту. На данный момент тенденции к росту цен на недвижимость не предвидится, они планомерно снижаются, а покупатели сконцентрировали свое внимание на недорогих ликвидных объектах. У застройщиков ситуация еще сложнее, так как основной спрос — это клиенты с семейной ипотекой, которую тоже решили ужесточить, — рассказала 93.RU риелтор Ирина Дробот.

По словам экспертов, сейчас спрос на квартиры сконцентрирован на первичном рынке, и во многом это заслуга действия льготных программ, где еще сохранились ставки под 6%, которых нет на вторичном рынке.

— Спрос сейчас находится на стороне первичного рынка. Но только по причине присутствия на нем льготных ипотечных программ. И программ субсидирования ставки для базовой ипотеки за счет средств застройщика, — рассказал 93.RU Евгений Ткачев, директор федеральной программы «Семейный капитал».

О том, что рекордная ставка ЦБ не окажет существенного влияния на спрос на первичном рынке, уверена также директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко. По ее словам, процентные ставки и так долгое время находятся в диапазоне 16–20%.

— Многие покупатели уже отложили покупку из-за высокой ставки, — отмечает Ксения Рысенко.

Что касается вторичного рынка жилья, где при покупке нет никакой господдержки, то здесь, в отличие от первички, спрос продолжит падать.

— Намного меньше шансов продать квартиры, которые находятся в старых домах, не с современным ремонтом. Если собственник еще хочет получить рыночную стоимость за эту квартиру, вероятность найти покупателя мало. Меньше продаж стало в жилищных комплексах эконом- и комфорт-сегмента, это связано с тем, что платежи стали неподъемно дорогими для ипотечных покупателей, а вот бизнес-сегмент, наоборот, спад по продажам не показывает, — рассказывает частный риелтор из Краснодара Дмитрий Кучма.

Еще до решения Центробанка «Сбер» сообщил о поднятии ставок по ипотеке на три процентных пункта. Банк объяснил это в том числе высокой ключевой ставкой. Теперь базовые программы стали еще более недосягаемые. Минимальная ставка на квартиры в новостройках — 24,9%, на вторичном рынке — 24,6%.

Следом подняли свои ставки и другие популярные банки, в том числе ВТБ, АТБ, «Кубань Кредит», ДОМ РФ, Совкомбанк. В среднем ставки составляют 24–26%. А это огромная переплата.

Более того, сложности возникли и по льготным программам. Еще в сентябре часть банков израсходовала лимиты по семейной ипотеке, которую продлили в июле этого года. По данным Минфина РФ, лимитов хватит до ноября. Когда средства будут израсходованы, получить такой кредит не получится.

Сейчас часть банков возвращает выдачу семейной, но уже ужесточаются условия на всех льготных программах. Например, в том же «Сбере» минимальный первоначальный взнос подняли до 50,1% для семейной, Дальневосточной, Арктической и IT-ипотеки. Взнос в 20,1% останется только в случае, если вы берете квартиру по программе субсидирования от застройщика-партнера банка, увеличиваете лимит (берете в банке сумму на покупку жилья больше, чем предусмотрено по базовым программам) или вносите дополнительно единоразовый платеж.

— Не исключаю повышения размера и в остальных банках. Вероятный сценарий развития — что для своих зарплатных клиентов по объектам, находящимися на проектном финансировании в конкретном банке, первоначальный взнос будет составлять 20%, а для остальных — 50%, — считает Евгений Ткачев.

Ранее сенатор и арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова сообщила, что новые ипотечные программы в России могут стартовать не ранее первой половины следующего года и они коснутся, скорее всего, космоса и оборонной промышленности.

— На сегодняшний день речи о корректировке условий льготных ипотек не идет. Но если ключевая ставка по-прежнему будет оставаться высокой, я думаю, будет предпринят ряд мер для уменьшения объема выдачи в виде первоначального взноса в 50% или увеличения процентной ставки по льготным программам. Либо приостановка выдачи, как происходит сейчас, — рассказал 93.RU руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

Риелтор Ирина Дробот уточняет, что разницу между льготной ставкой и ключевой банкам оплачивает государство, на это уходит большое количество денежных средств.

— Чем больше разница между льготной и ключевой ставкой, тем больше расходов из бюджета на обслуживание льготных программ. Бюджет, как мы понимаем, не резиновый, и бесконечно финансировать ипотеки невозможно. Именно поэтому ужесточаются требования, — считает риелтор Ирина Дробот.

По данным аналитиков «Авито Недвижимость», на конец сентября 2024 года в Краснодаре на 2–4% снизились цены на квартиры в новостройках, если сравнивать с показателями с апреля по июнь. Но не стоит радоваться раньше времени, средняя стоимость жилья всё еще заоблачная:

• студия — 4,8 миллиона рублей;

• однокомнатная квартира — 6 миллионов рублей;

• двухкомнатная квартира — 8,5 миллиона рублей;

• трехкомнатная квартира — 11,2 миллиона рублей;

• квартиры от четырех комнат и более — 20,3 миллиона рублей.

Для тех, кто не попадает под льготную ипотеку, поднятие ключевой ставки ЦБ делает практически невозможным покупку жилья. Но, как рассказали 93.RU эксперты, есть пути обхода.

— В таких условиях девелоперы разрабатывают альтернативные ипотеке программы — например, рассрочку или трейд-ин, чтобы поддержать продажи, — рассказала Ксения Рысенко из «Неометрии».

Трейд-ин — это система, при которой клиенту помогают продать старую недвижимость и тем самым покрыть часть расходов на покупку новой. Другой вариант — это та самая рассрочка от застройщика. Компании предлагают вам оплатить, например, от 30% полной стоимости квартир, а затем без переплат выплачивать оставшуюся часть стоимости, условия могут быть разными — раз в месяц или квартал. Но обе программы рассчитаны на новостройки.

— Рекомендую рассмотреть длинные рассрочки от застройщика на 3–5 лет без удорожания. Там будут выше платежи, но тем не менее это отличная альтернатива рыночной ставке 25% годовых, — рассказывает риелтор Ирина Дробот.

— Если есть потребность в покупке, то нужно брать и не откладывать, но обязательно покупать со специалистом по недвижимости, если специалист с опытом, то он обязательно подберет хороший вариант, — считает риелтор Дмитрий Кучма.

На вторичном рынке ситуация сложнее, риелтор Ирина Дробот назвала самым оптимальным вариантом покупку квартиры, которая находится в залоге у банков. Речь идет о жилье, которое уже когда-то купили на вторичке другие люди и сейчас продают, не загасив ипотеку.

— На вторичке можно приобрести квартиру, которая в залоге у банков «Центр-инвест» или «Сбер», оплатив комиссию и оставив прошлую ставку продавца. Много нюансов, и при этом всё равно самый оптимальный вариант, в котором можно найти ставку 9–12% годовых, — предлагает Ирина Дробот.

Центробанк обновил свой среднесрочный прогноз. Так, предполагается, что в 2025 году ключевая ставка будет на уровне 17–20% (вместо 14–16% по прошлому прогнозу), в 2026-м — 12–13% (вместо 10–11%).

При этом не исключено, что в этом году нас ждет еще одно повышение ставки, следующее заседание по этому вопросу запланировано на 20 декабря.