Купить квартиру — роскошь? Как повышение ключевой ставки скажется на рынке недвижимости Краснодара

Центробанк впервые с начала 2024 года поднял ключевую ставку до 18%. Всё из-за роста инфляции. Изменения начали действовать с 29 июля. Рост ставки приведет к тому, что взять ипотеку для покупки квартиры станет еще сложнее.

К чему готовиться тем, кто планирует приобрести свою недвижимость в Краснодаре, какие цены на первичном и вторичном рынках сейчас и что предлагают банки — редакция 93.RU разбиралась вместе с риелторами и застройщиком.

Для многих застройщиков и банков поднятие ключевой ставки не стало сюрпризом. Часть из них уже готовились к изменениям, потому что в июле годовая инфляция превысила 9% (цель ЦБ — 4%).

В пресс-службе девелопера AVA редакции 93.RU рассказали, что повышение ключевой ставки негативно влияет на рынок акций, особенно в секторе «заемного капитала», а также на бизнес — рост затрат на обслуживание долгов.

Что касается кредитов и ипотеки, то, по прогнозам аналитиков, ставка под 18% приведет к уменьшению объемов выдачи кредитов на покупку жилья. По большей части это коснется вторичного рынка. При этом у людей появится еще больший интерес к льготным ипотечным программам по новостройкам. Но опять же, взять их смогут далеко не все.

— Более высокие процентные ставки затруднят гражданам доступ к кредитным ресурсам, что повлияет на их покупательскую способность. При этом оставшиеся льготные программы будут на фоне новостей еще более привлекательными. Рассрочка, краткосрочная субсидированная и траншевая ипотеки, программы с субсидированными ставками по новостройке позволяют предложить наиболее выгодные условия по ипотеке и снизить ставку по ней, что в условиях сокращения спроса поддержит рынок новостроек и сгладит повышение ключевой ставки, — рассказали представители девелопера AVA.

В июле этого года закрылась программа льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. Сейчас получить ипотеку на льготных условиях могут: семьи с детьми от 6 лет под 6–7% годовых (программу продлили до 2030 года); айтишники под 5% годовых (действует до конца 2024 года). Кроме того, есть сельская ипотека под 3% годовых и ипотека на Дальнем Востоке, в Арктике, ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областях под 2% годовых. Все программы рассчитаны на новостройки или строительство своего дома, на вторичке взять квартиру под низкий процент можно только в тех регионах, где не строится новое жилье.

Частный риелтор Дмитрий Кучма рассказал 93.RU, что в Краснодаре сейчас цены на первичку отличаются на +30–50% к стоимости квартир на вторичном рынке. На такой разрыв в ценах в том числе повлияла льготная ипотека с господдержкой, которая действовала до июля 2024-го на новостройки и строительство домов.

По данным девелопера AVA, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре составляет 174,6 тысячи рублей. Получается, что однушка площадью 35 квадратных метров обойдется в 6,1 миллиона рублей. При этом на вторичном рынке средняя стоимость квадрата сейчас — 137,7 тысячи рублей, то есть однушка в среднем стоит около 4,8 миллиона рублей.

— При этом по Краснодарскому краю вторичное жилье на 2,5% дороже нового. Так, квадрат в старом доме стоит 186,4 тысячи рублей, в новостройке — 181,8 тысячи рублей, — рассказали представители застройщика.

Если говорить о дальнейшем ценообразовании на квартиры, то риелтор Дмитрий Кучма считает, что на первичном рынке сейчас нет предпосылок для резкого подъема стоимости жилья. Купить квартиру по сниженным процентным ставкам там еще можно будет по льготным ипотечным программам.

По данным эксперта в сфере инвестиций в недвижимость юга России и руководителя федеральной программы «Семейный капитал» Евгения Ткачева, драйвером первичного рынка сейчас остается семейная ипотека.

— После отмены массовой льготной ипотеки спрос [на первичном рынке. — Прим. ред.] ожидаемо, спал. Количество сделок по базовой ипотечной ставке на рынке новостроек — минимальное. Застройщики выходят из этой ситуации путем субсидирования базовой ставки 18% до значения 11–12%. Но эта мера с учетом возросшей цены и удорожания недвижимости не столь эффективна, как хотелось бы. Совершать покупку по ставке 18% и еще ждать два года не имеет смысла. Спрос ушел на рынок вторичной недвижимости, — рассказал 93.RU Евгений Ткачев.

При этом касаемо вторички аналитики AVA считают, что цены на квартиры, скорее всего, станут ниже как раз из-за поднятия ключевой ставки до 18%. Потому что далеко не все захотят переплачивать по кредитам такие суммы, а значит, число заемщиков уменьшится. Понижение спроса повлечет за собой понижение стоимости квартир. И это приведет к еще большему разрыву цен на первичке и вторичке.

Как мы и говорили ранее, повышение ключевой ставки не коснется льготных программ в новостройках, поэтому больше всего изменения затронут вторичный рынок.

— На данный момент рыночные ставки 20–22%, значит, дальше будет больше. Если вы не планировали покупать квартиру на вторичном рынке, то нет смысла поддаваться панике и срочно бежать что-то покупать в ипотеку. Выбирайте и действуйте разумно. Но если вы покупаете сейчас недвижимость и хотите сохранить ставку по одобренной заявке, советую поторопиться, — рассказывает риелтор из Краснодара Ирина Дробот.

— При условии, что необходимость в покупке есть, ждать определенно не стоит, надо покупать «еще вчера», новые реалии со ставкой 18% дают покупателю дополнительный аргумент для торга с продавцом [на вторичном рынке. — Прим. ред.] Продавцы недвижимости и так понимают, что реальных клиентов нет, и рано или поздно согласятся на предложение по цене, — считает риелтор Дмитрий Кучма.

— Покупать сейчас квартиру или нет — здесь решение будет зависеть от цели покупки. Если отложить покупку, например, на год, то имеющиеся денежные средства можно положить на депозит. И вернуться к этому вопросу позже. Однако высокая ключевая ставка повлияет на сокращение количества новых проектов на рынке, — подытожил федеральный эксперт Евгений Ткачев.

К слову, в Центробанке не исключают еще большее поднятие ключевой ставки. По новому среднесрочному прогнозу, с 29 июля до конца 2024 года средняя ключевая ставка будет в диапазоне 18,0–19,4%. Если сценарий не изменится, то в 2025-м ставку снизят до 14–16%, а в 2026-м — до 10–11%.

О поднятии ключевой ставки Центробанк предупредил еще 26 июля. С этого времени многие банки уже успели поднять процентные ставки по кредитам. 93.RU посмотрели значения на 29 июля без учета льготных программ. В «калькуляторе» мы ввели Краснодар и цену на квартиру в 6,5 миллиона рублей:

• «Сбер» — 22,6% (вторичка), 22,3% (новостройки);

• ВТБ — 21,3 % (вторичка), 20% (новостройки);

• Т-банк — 18,9% (вторичка и новостройки);

• Альфа-банк — 20,49% (вторичка и новостройки);

• РНКБ — 20,65 (вторичка и новостройки);

• «Кубань Кредит» — 22% (вторичка и новостройки).

Часть банков уже заявили, что, если заявка на ипотеку была одобрена, но сделка не прошла — проценты пересмотрят на новых условиях.