Студиям пришел конец? В Краснодаре хотят запретить строить микроквартиры

«Сколько можно в Краснодаре строить жилья?» — задался вопросом глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко. Он рассказал журналистам РИА Новости, что в 10 регионах вслед за Москвой обсуждается ввод ограничений на строительство жилья менее 28 квадратов, то есть запрет на студии или мини-однушки. В том числе это может коснуться Краснодара, потому что, по словам Мутко, город близок к «перегреву рынка».

К чему быть готовым, если запрет на студии начнет действовать в Краснодаре, ждать ли роста цен на жилье и почему вообще такие ограничения вводят — портал 93.RU разбирался вместе с экспертами в сфере недвижимости.

Новость о том, что в Москве решили запретить строить мини-квартиры, разлетелась в мае после того, как вышло информационное письмо Москомэкспертизы. Суть его в том, что застройщикам будут давать разрешение на строительство только в том случае, если площадь однушек на объекте будет больше 28 квадратных метров, а двушек — более 44 квадратных метров. Изменения не коснутся тех, кто до 7 мая успел получить положительное заключение по проектной документации или разрешение на стройку.

В Екатеринбурге информация о том, что девелоперам отказывают в согласовании проектов со студиями, появилась еще в январе 2024 года. А после опыта Москвы к нововведениям присоединился Санкт-Петербург, там от студий решили отказаться после 1 июня.

— Запрет строительства квартир студий вызван тем, что из компромиссного средства улучшения жилищных условий они превратились в предмет спекуляций на рынке недвижимости. Мы уже более 5 лет находимся в тренде сокращения площади недвижимости, который продиктован ростом стоимости квадратного метра. Стоимость квадрата недвижимости всегда увеличивается при уменьшении площади. Например, квадратный метр трехкомнатной квартиры обойдется дешевле, чем квадратный метр в квартире-студии, — рассказал 93.RU эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев.

Частный риелтор из Краснодара Дмитрий Кучма уверяет, что застройщики, чтобы продавать больше квадратных метров, строили студии по 15 квадратов, ведь такие «коробочки» легче продать, чем однушки по 37 квадратных метров, а прибыль со студии будет примерно такой же, как и с однокомнатной квартиры.

— Перед строительным сектором стоит задача до 2030 года построить и ввести в эксплуатацию миллиард квадратных метров жилья, только жилья, а не коробочек по 15 квадратных метров. Вероятно, правительство РФ решило проверить исполнение поручения и исключить квартиры-студии до 28 квадратов, — считает Дмитрий Кучма.

— Да, такого рода ограничения будут введены. Думаю, что не повсеместно, но в регионах с большими темпами строительства. Уверен, что отказ от квартир-студий точно произойдет в курортной зоне. Курортам нужны отдыхающие, а не местные жители, — рассказывает 93.RU эксперт в сфере недвижимости Евгений Ткачев.

По словам Ткачева, подобные меры уже «негласно» действуют, например, в Анапе. Компании еще в прошлом году столкнулись с тем, что проекты со студиями до 28 квадратных метров не согласовывают.

По данным агентства недвижимости Restate, после ухода «малогабариток» неизбежно вырастет спрос на такую жилплощадь на вторичном рынке, особенно если ключевая ставка Центробанка пойдет вниз. Напомним, ее понижение прогнозируют ближе к началу 2025-го. Вместе со спросом вырастет и стоимость такого жилья.

— Предполагаю, что в случае принятия ограничений квартиры на вторичном рынке будут потихоньку догонять по стоимости квартиры от застройщика, но это в случае снижений ключевой ставки, ведь 60–80% всех сделок — это ипотечные средства, и от ставки ЦБ напрямую зависят продажи, — считает риелтор Дмитрий Кучма.

В беседе с 93.RU руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев также добавил, что запрет на мини-квартиры в первую очередь приведет к тому, что семьям придется еще дольше копить на первоначальный взнос, а многие покупают студии как раз для детей.

— Если квартиры-студии уйдут с рынка и средняя минимальная цена квартиры повысится, то семье придется дольше копить на первоначальный взнос для покупки квартиры ребенку. С точки зрения семьи, студия — это отличное решение для сепарации подростка от родителей. Некий промежуточный вариант. Если студий не будет, то при расширении жилищных условий родители будут покупать уже однокомнатную квартиру для своего ребенка, — говорит Евгений Ткачев.

В Краснодаре растут цены на студии даже без ввода ограничений на строительство жилья малой площади. По данным Restate, стоимость таких квартир на вторичке с начала года выросла в городе на 11% — со 128 тысяч рублей до 142 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперт в сфере инвестиций в недвижимость Евгений Ткачев говорит, что цена квадратного метра на квартиры-студии в краевом центре в среднем начинается от 145 тысяч рублей.

— Квартиры-студии всегда раскупаются быстрее остальных, так как имеют меньшую стоимость и необходим меньший размер первоначального взноса. Хочется отметить, что это «вынужденная ликвидность». Если бы у семей была возможность приобретать просторные квартиры, я думаю, что они бы выбирали стандартные решения. Например, однушки 40 квадратных метров, двушки 65 квадратных метров и трешки 80 квадратных метров, — рассказывает Евгений Ткачев.

Директор коммерческого департамента СК DOGMA Павел Петров рассказал 93.RU, что в 2024 году студии занимают треть (33%) от всех продаж федерального девелопера. При этом отмечается снижение популярности студий, в прошлом году на них приходилось 42% всех продаж.

— Это происходит, так как студии стали реже покупать в инвестиционных целях — на вторичном рынке сейчас нет инструментов для их последующей реализации, — заключил Павел Петров.

Самая распространенная площадь студии — от 17 до 28 квадратных метров. А средняя стоимость такой мини-квартиры в Краснодаре, по данным риелтора Дмитрия Кучмы, — 3,5 миллиона рублей. А это минимум на миллион дешевле, чем средняя стоимость однушки в краевом центре.