«Полгорода просто превратится в руины». Чем рискуют россияне, покупая жилье в Сочи

Покупка квартиры в Сочи — тот еще квест, об этом мы много писали. Покупатели недвижимости перестраховываются и выбирают покупку частного дома: казалось бы, здесь точно не может быть никакой «фиги в кармане», главное, чтобы документы были в порядке; оказывается и здесь есть очень много нюансов. Вот, например, история Татьяны Малюк. Она приехала в Сочи из Украины не в погоне за теплым климатом — на ее родине началась война.

Сочинские родственники позвали Татьяну к себе, на первое время предоставили жилье, потом она встретила приезжего из Кабардино-Балкарии, поженились и решили осесть в Адлерском районе. Своих денег на покупку жилья не было, воспользовались ипотекой. В августе прошлого года купили дом 86 квадратных метров на участке 6 соток в адлерском селе с красивым названием Черешня. Всего за 2 миллиона 400 тысяч рублей, практически даром по сочинским меркам. Живи и радуйся, плати ипотеку. Но радость от покупки своего жилья быстро закончилась: началась зима, а вместе с ней пришли проливные дожди и даже снег, которого в этих местах много лет не видели, и «поехал» их участок с горы. Оказалось, что дом построен на оползневом участке.

— Когда покупали, мы не знали, что нужно учитывать и оползневую зону, нам никто не подсказал, мы же приезжие. Только когда купили, тогда поняли, что земля уходит. Дом еще не пострадал, но там небольшой запас остался и поэтому может уехать в любой момент, — рассказала Татьяна.

Дом был построен еще в 2012 году, и прежний собственник как продал свой дом, так и заблокировал покупателей, сколько бы Татьяна ему ни звонила — видимо, продавали спешно, пока дом не «съехал» со склона, поэтому и цену запросили низкую. Сейчас, чтобы хоть как-то остановить оползень, нужно построить опорную стену: Татьяна вызывала специалистов, и ей насчитали 8 миллионов рублей. Обращалась в администрацию, но там ничем помочь не смогли — это же частная собственности и владелец сам несет ответственность.

— Рядом у нас лес, и геодезист рекомендует притянуть еще кусок земли, чтобы дом перенести туда. Потому что от оползня до дома осталось метра два. И сейчас осенью пойдут дожди, то снова пойдет оползень. Грунт уходит, высота оползня метров пять. Фактически мы находимся в опасности, если дожди пойдут, то, я думаю, к Новому году оползень дойдет до дома, — рассказывает Татьяна, она искренне не понимает, как власти могли выдать разрешение на строительство на оползневом участке, ведь строение официально оформлено, есть возможность прописки.

— У меня есть заключение геодезиста, и он подымал архивы, что оползневой участок, что по нему идет сток вод и логически там нельзя было выдавать разрешение на строительство. Это вершина горы: либо строить там нужно было опорные стены, а потом ставить дом, — говорит Татьяна.

Теперь ее семья осталась один на один со стихией и сейчас собирает документы для того, чтобы перенести дом на безопасный участок в лесу, который граничит с ее землей, но это вряд ли получится, весь лес в Сочи входит в состав нацпарка, кто же отдаст такую землю? Выход у нее один: продать участок таким же приезжим бедолагам, как она, и сделать это желательно до того, как пойдут дожди.

Не очень удачное вложение денег

История Ирины похожа, но отличается тем, что дом она купила за 15 миллионов рублей, чтобы вложить деньги, ведь цены на недвижимость в Сочи постоянно растут. Теперь продать его она не может, поскольку ее участок тоже оказался подвижным, дом повело и он начал разрушаться.

— У нас есть опорная стена, но оказалось, что ее строили вообще без свай; когда грунт пошел, ее сломало, как плитку шоколада. Дом построен на сваях, но из некачественного материала, подвижки грунта привели к трещинам в стенах. Оказывается, что только отделочные фасадные материалы были неплохого качества, а внутри дешевый шлакоблок, — рассказала Ирина; при этом застройщик не считает себя виновным, говорит, что не заставлял ее покупать дом, а она должна была сама всё проверить. Теперь ей необходимо около 10 миллионов рублей, чтобы построить инженерную защиту на участке и остановить оползневые процессы, необходимо заказать геологическое обследование, а еще восстановить дом. Сейчас она опасается даже там находиться: не ровен час — и здание съедет с горы.

Сочинский риелтор Николай Юхин говорит, что такие истории в Сочи на каждом шагу. Зачастую дома строят местные некомпетентные застройщики, которые абсолютно игнорируют строительные нормы и требования. Мало кто заказывает геологические изыскания перед строительством, ведь это удорожание проекта, а значит лишние 50 тысяч рублей не попадут в их карманы. Экономят на бетоне, на других материалах. Даже если и вбивают сваи, то не факт, что до коренных пород, за которые можно зацепиться. Главное — сверху сделать красиво, и приезжие ведутся. А потом ты остаешься один на один со своими проблемами, ходи по судам, доказывай, можешь годами ходить, но без толку.

Накрутки шашлычников

— В первую очередь покупателям нужно делать отдельную экспертизу по земле, даже если дом уже готов, нужно вызывать специалиста, который будет бурить, брать пробы грунта, смотреть на целостность конструкции, на саму конструкцию. Дома должны быть монолитные, хотя бы до 1-го этажа, на сваях, это как минимум 9 свай, если дом 10 на 10. И в аргеллит они должна заходить не менее 2 метров, чтобы это был цельный каркас, — говорит Николай.

Он согласен, что зачастую качество строительства в Сочи оставляет желать лучшего, используются самые дешевые материалы — это шлакоблок, причем без утепления, сверху вся эта конструкция закрывается красивой отделкой. Отдельная тема: строительство домов на трех сотках земли. Ну не хватает ее в Сочи, причем катастрофически, вот и пилят как могут.

— Застройщики строят на общем участке несколько домов, получают уведомление, после этот участок делится на несколько частей по готовности домов, и никто не соблюдает никакие расстояния, отступы. Кто-то узаконивает по дачной амнистии, и в результате расстояние между домами не больше метра, такое только в Сочи возможно, — рассказал Николай; такие дома ввести в эксплуатацию невозможно либо только за откат, поскольку узаконить дом, построенный с нарушением всех норм, невозможно.

Самые ушлые застройщики строят жилье на землях нацпарка, благодаря откатам и взяткам якобы узаконивают его, а к новым собственникам приходят серьезные люди из надзорных органов и говорят, что дом незаконный и он будет снесен. При этом цены на дома растут и растут, уже никого не удивляют сомнительные домики за 20–25 миллионов рублей. А всё из-за неуемных аппетитов местных застройщиков. В стройку они никогда не заходят одни, нужно поделиться как минимум еще с тремя. Все хотят срубить «бабла на халяву», так цена сразу возрастает на несколько миллионов рублей.

— Дом на трех сотках земли, занимает почти весь участков, если его дадут построить, теперь мораторий запретил всё это дело, теперь разрешено строительство на участке от 4 соток — 0,6 коэффициент, получается, что стоимость дома составляет минимум 15 миллионов рублей. Хотя даже если учесть, что в разы увеличилась стоимость стройматериалов, он всё равно не стоит своих денег, — считает Николай.

По его данным, красная цена такому дому без отделки — 10–12 миллионов рублей, всё, что больше — это просто накрутка местных товарищей-«шашлычников», как местных застройщиков называет Николай. Бывает, что накрутка составляет 10–15 миллионов рублей.

— Совет — либо выбирать участок под себя, то место, где хочешь жить. И строить самим. Почему ценник растет именно на землю и дома, потому что дальше гор мы не можем прыгнуть. Кавказский хребет нас сдерживает: если многоквартирный дом, можно строить вверх, какой бы ни был ландшафт, если всё делать правильно, можно построить и 20 этажей, а вот с землей у нас проблема, — говорит Николай. Он советует покупателям найти хорошего юриста, который хорошо разбирается в земельном законодательстве и земельном устройстве Сочи, и, конечно, нужен проверенный агент, который сможет сориентировать по районам и поможет с оформлением. Он же подскажет, где есть необходимая инфраструктура, а где ее нет. Кстати, с этим в Сочи проблемы, так же как с дорогами, только на побережье они хорошие. Сейчас же дома строятся в основном на землях СНТ, где нет и никогда не будет поликлиник, школ и детских садов. Есть районы, где вообще не рекомендуется строить. А они активно застраиваются, причем дорогими домами.

— Дома за 20 миллионов в селе Черешня, Казачий Брод, переоцененные дома на Ручье Видном в Хосте, геологи советуют не связываться с этими районами, потому что там вся земля очень нестабильно себя ведет. На Ручье Видном покупает очень респектабельная и состоятельная публика и считает, что жить там престижно, но они недопонимают специфику Сочи и не догадываются проверить геологию участков, — рассказал Николай.

Город-оползень

Инженер-геолог, директор ООО «Геолог» Иван Безруков рассказал корреспонденту 93.RU, что 80 процентов Сочи находится в зоне развития оползневых процессов, остальные 20 процентов — в зонах затопления. Есть участки 1-й категории, благоприятные для строительства, но их крайне мало. Самые опасные участки для строительства: это район Звездочки и Ручей Видный в Хосте, в Адлере — село Молдовка и Высокое. В Сочи это Мамайка, район Целинной и многие другие. Село Черешня, которое сейчас активно застраивается, также входит в зону оползневых процессов, строить там можно, но только с выполнением всех правил строительства.

— Там обязательно нужны свайные фундаменты. Если есть склон, надо понимать, что первостепенные оползневые процессы происходят именно на участках на склоне, грунты под действием тяжести начинают сползать. Второй момент — это гидрогеологические условия, постоянные осадки. Если построили дом летом, осенью, зимой пошли обильные осадки, уже грунт начнет ползти. Это всё нужно учитывать, — рассказал Иван.

Он советует, что прежде всего перед началом строительства необходимо обследовать участок, а уже потом с учетом заключения специалиста проектировать дом. Бывают случаи, когда владельцы заказывают геологическое обследование на участке, где уже построен дом. Например, на улице Банановой активизировался оползень, о котором новые владельцы не знали, и снес опорную стену, которая была построена без свай и без инженерной защиты. Пробурили, и оказалось, что даже на глубине 10 метров нет коренных пород и для строительства опорной стены нужно бурить еще глубже и забивать под нее не менее шести свай. Забиты ли сваи под домом на нужную глубину — непонятно, дом пока стоит, но и это дело времени.

— Покупатель должен запросить у застройщика заключение инженерно-геологических изысканий, они идут перед строительством. Сначала делаются геодезические изыскания, потом геологические, а третье — это уже проектирование. Геология отдается проектировщику, и он с учетом ее готовит проект. Очень много случаев было, когда мне приносили проект, а геологии не было, то есть застройщик начал с конца строительство дома, — рассказал Иван.

При этом гелогические изыскания, проект — это всё на бумаге, сейчас добросовестные застройщики снимают на видео весь процесс строительства с начала забивки свай, заливки фундамента, и покупатель может посмотреть все этапы строительства. Кроме того, у застройщика должен быть геологический отчет и проект, в котором будет отражена длина свай и обоснование, что этого достаточно для удержания сооружения. Иван считает, что специфика строительства в Сочи также приводит к удорожанию объектов. Кроме того, стройматериалы завозить также сложно, что тоже приводит к удорожанию.

— Раньше строились на прибрежной территории, сейчас там уже всё застроено, выделяются новые земли, некоторые участки не изучены в геологическом плане. Например, село Галицино, там очень сложные грунты. На Псахо тоже ведется строительство, там вообще ничего не изучено. Есть какие-то данные, изучались еще в Советском Союзе. Был научно-исследовательский институт инженерных изыскании, проектный институт «Южпроекткоммунстрой», Черноморская оползневая станция, это давно всё развалилось, никто этим не занимается, остатки — в частных руках. Архив теперь разбросан по частникам, — рассказал Иван.

Активное строительство в садоводствах приводит к большой нагрузке на грунты и появляется опасность формирования новых оползней: перед строительством дома в СНТ нужно обязательно проводить геологическое обследование.

Иван рассказывает, как проводил изыскания в селе Высоком: новые хозяева дома не знали про оползень, а через какое-то время он дал о себе знать. Дом был построен без свай, посередине пошла трещина, и он разъехался на две части, восстановить такой дом не представляется возможным. Иван говорит, что расчеты устойчивости склона — сложное и дорогое исследование, поэтому он советует человеку, который планирует построить себе дом в горной местности, провести хотя бы минимальные исследования грунта, что поможет в дальнейшем защитить свое жилье от разрушений.

— Есть участки, где и на 10 метрах нет хороших грунтов, и непонятно, что там дальше, и заказчик не понимает, что делать. В таком случае владелец либо продает участок, либо строит легкие конструкции, каркасные дома, облегченные, чтобы не перегружать склон. Чтобы не произошли оползневые процессы, чтобы не трогать склон, не рубить деревья, которые укрепляют склон, — рассказал Иван. — При этом бурение свай на 8-метровую глубину в Сочи — это нормальная практика. Представляете, сколько нужно бетона?! Можно и сэкономить, особенно если рядом нет оползня. Единственное, о чём нужно помнить всегда: Сочи находится в зоне сейсмического риска с самым высоким индексом — в 9 баллов — в России. И с таким качеством строительства при сильном землетрясении полгорода просто превратится в руины.