Ипотека под 8% годовых – миф или реальность для российского потребителя? Дешевые кредиты на жилье нам обещали еще к 2008-2010 году, когда в ходу был нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Но фактически процентная ставка до сих пор ползет вверх, закрывая перед соотечественниками возможность приобретения крыши над головой.
Кто меньше?
Россиян обнадежили: через полтора года ставки по ипотечным кредитам снизятся до 8,8% годовых. Министр регионального развития России Игорь Слюняев сообщил, что ждать придется не до 2018, а до 2016 года. Несколько лет назад экс-председатель правительства РФ Владимир Путин и вовсе говорил о 6,5% годовых. Перспектива выглядела очень заманчивой, тем более, что за рубежом ипотечные кредиты выдают под 4-5% годовых.
По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в 2012 году составила 12,2%. Эксперты агентства также предполагают, что в 2013 году она вырастет до 13,5%, хотя пока под информации Банка России показатель составляет 12,8%. Выше планка была только в кризис.
Глава Минрегиона России уверен, что разобраться с дорогими кредитами в пользу заемщиков помогут очередной виток строительного бума, устранение административных барьеров в сочетании с повышением доступности земельных площадок.
Формально снижение ставок уже началось. Некоторые банки делают ипотеку на 1-1,2 процентных пункта дешевле. Но на практике часто оказывается, что претендовать на те же 12% может очень ограниченное число клиентов. Невысокий процент по кредиту обещают тем, у кого накоплена внушительная сумма первоначального взноса, а сам займ берется на короткий срок. Банки по-прежнему находят свои способы страховать риски.
Охотники до ипотеки
Между тем, желающих купить квартиру становится все больше (очевидно, сказывается растущее количество возводимого жилья в регионах). Национальное агентство финансовых исследований выяснило, что впервые число желающих взять ипотеку сравнялось с количеством улучшить жилищные условия за счет собственных средств. В 2013 году взять кредит планирует 36% опрошенных россиян. Доля тех, кто рассчитывал только на себя, сократилась.
Портрет заемщика последние пять лет заметно «помолодел». Чаще всего берут ипотеку люди 25-34 лет, а не 30-40, как раньше. В ближайшие пять лет возникнет еще одна проблема: это демографическая яма девяностых. Ее уже ощущают на себе учебные заведения, а через пять лет с этим столкнется и ипотечный рынок.
Что покупают соотечественники? Традиционно в «хитах» – квартиры небольшой площади, и желательно в новостройках. Даже несмотря на то, что стоимость квадратного метра в малогабаритном жилье получается значительно выше, чем в «двушках» или «трешках», общая стоимость квартиры выглядит все же не так пугающе.
Стоимость квадратного метра этой весной вела себя крайне нестабильно. Традиционно активная весна протекала довольно вяло. Первыми о стагнации и даже снижении заговорили москвичи. С учетом инфляции квартиры стали дешеветь, срок экспозиции квартир практически во всех сегментах вырос, а сами продавцы вынуждены были реализовывать свои объекты с дисконтом до 10-15%.
Затем тренд, как водится, перешел на регионы. В противоречивом поведении цен эксперты «винили» и экономическую ситуацию в стране и мире, и отголоски финансовых событий на Кипре, и ужесточение условий банков по отношению к заемщикам. Так или иначе, но покупка жилья в ипотеку до сих пор остается для россиян дорогим удовольствием.
*Данные из открытых источников.
Пути к снижению
Какие инструменты могут быть использованы, чтобы сделать процентную ставку по ипотеке менее пугающей? Не так давно одним из губернаторов была обозначена идея привлекать на ипотечный рынок средства Пенсионного фонда, западных фондов и страховых компаний. Таким образом, государство все гарантии возьмет на себя. По некоторым подсчетам, государственное гарантирование облигаций обеспечит инвестиционный спрос и снизит процентные ставки для конечного заёмщика с нынешних 12-14 процентов до 8-9 процентов. При этом не возникнет дополнительной нагрузки на региональные бюджеты, так как ипотечные облигации обеспечиваются стабильным потоком платежей заёмщиков.
«На сегодня это единственный инструмент, который позволит в краткосрочной перспективе снизить ставку на несколько процентных пунктов, – соглашается с идеей вице-президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян. – А дешевые деньги очень нужны рынку. К тому же она у нас сегодня все равно завышена. Я не сравниваю Россию с Европой или Штатами, где ставка находится на уровне 2-3 процентов. Но и в России она должна быть порядка 8-9 процентов».
В качестве дополнительных стимулирующих инструментов для ипотеки собеседник видит такие меры, как возмещение процентной ставки для молодежи, ускорение развития кооперативов (ЖСК, ЖНК), исключение НДС из лизинговых схем для недвижимости и более активное кредитование.
Однако представители банковского сектора говорят: предоставление госгарантий по ипотечным облигациям не решит проблему долгосрочного фондирования, так как предоставление гарантии – это инструмент снижения риска. Пока же проблема кроется не в высоких рисках по ипотечным бумагам, а в почти полном отсутствии на рынке институтов, готовых предоставлять долгосрочную ликвидность.
Но можно воспользоваться программой господдержки ипотечного кредитования, реализуемую ВЭБом. Суть этой программы в выкупе ипотечных бумаг с доходностью 7%, при этом банки-участники обязаны выдавать ипотечные кредиты по ставке не выше 11%. Существует мнение: если значимо расширить эту программу до уровня 25-30% объема выдачи всех ипотечных кредитов в стране, то есть до 300-400 млрд рублей, то это позволит радикально снизить ставки по ипотечным кредитам.
«На самом деле кроме ипотеки существует много других методов решения жилищного строительства; это и строительство доходных домов, и развитие жилищных кооперативов. Ипотека как то вытеснила все остальные методы, - говорит директор Регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. – Если говорить о ней, я бы выделил еще несколькихпутей снижения стоимости ипотеки для конечно потребителя. Во-первых, это использование средств пенсионного фонда. Думаю, это было бы достаточно доходно и с минимальными рисками. Во-вторых, это снижение операционных издержек обслуживающими структурами. Как ни странно, здесь заложен довольно большой резерв. В-третьих, можно говорить о разумном участии различных видов бюджета в части компенсирования ипотечных ставок, для примера такая программа есть на территории Ханты-Мансийского автономного округа, а в Тюменской области существуют много различных социальных программ, которые так же делают покупку жилья более доступной для определенных социальных групп».
Есть мнение, что снижение процентных ставок по ипотеке даже на 1% поднимет спрос на ипотечные кредиты едва ли не на треть. Мнения экспертов по этому поводу расходятся. Так, Арсен Унанян считает, что количество желающих взять ипотеку может вырасти на 10-15%. Ильдар Хусаинов, в свою очередь, полагает, что такая разница в ставках вряд ли спровоцирует ажиотажный спрос на кредиты. «Недавно пришел к выводу, что недвижимость полностью опровергает теорию товаров Гиффена, что только на некоторые малоценные товары при повышении цены растет спрос, - делится наблюдениями эксперт. - В 2012 году росли цены на недвижимость, росла ипотечная ставка, а объем покупок даже в количественном выражении вырос серьезными темпами. С точки зрения математики это трудно объяснить. Да, есть отложенный спрос с девяностых, когда был полностью разрушен старый принцип приобретения недвижимости, а новый инструменты заработали только 2000 году , но по-моему даже с учетом этого ситуация с ценами на жилье и объемом сделок на таком росте выходит за грани стандартного понимания экономической теории. Увеличение же спроса на треть, думаю, находится на уровне ставок 7-8%, причем не рекламных, а средних ставок".
Туманное будущее
Каким станет реальное будущее ипотеки? Этот вопрос детально планируется рассмотреть на XVII Национальном Конгрессе по недвижимости, который пройдет в Челябинске с 6 по 9 июня 2013г.. Участники конгресса – строительные компании, агентства недвижимости, девелоперы, банкиры – обсудят наболевшую для всех тему. И, возможно, именно здесь совместно будут выработаны новые пути, способные повлиять на доступность российского жилья.
Подробнее с программой Конгресса можно ознакомиться здесь.