Мошенники облюбовали рынок загородной недвижимости

Количество мошеннических схем на рынке загородной недвижимости увеличивается пропорционально росту популярности оного рынка, сообщает пресс-центр Первого cтоличного юридического центра. Согласно данным практикующих юристов, число попыток мошенничества при сделках с загородной недвижимостью выросло на 12 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В итоге появился своего рода топ-рейтинг из семи наиболее распространенных случаев обмана.

Способ №1. Продажа недвижимости без документов

Первый способ – продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них.

«Пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления. Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки с обещанием возвести на них коттеджи. Для пущей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется полным ходом. Затем в течение ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает», – говорит адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов.

Способ №2. Продажа аварийных домов

Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продается по стоимости в один миллион рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13 процентов). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка.

Получается следующее: покупатель оплачивает 15 миллионов рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых один миллион рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 миллионов рублей за земельный участок (по факту, все наоборот, однако в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам.

«Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений. Однако часто бывает и так, что допущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще, и он подлежит сносу», – поясняет Сухов.

Способ №3. Продажа домов и участков по поддельным документам

Третий способ мошенничества распространен не только в области загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям.

«С данным видом мошенничества мне довелось столкнуться в Сергиевом Посаде, – комментирует Олег Сухов. – В границах города располагался земельный участок площадью 17 соток со строящимся на нем домом. Хозяина данного имущества отправили в «места не столь отдаленные», жена с детьми куда-то пропала, и вот, знакомые данного собственника, недолго думая, через два года «пустования» земельного участка и дома на нем оформили поддельную доверенность, подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму».

Способ №4. Продажа по предварительным договорам

Четвертый способ мошенничества весьма интересен и достаточно распространен. Он представляет собой продажу загородной недвижимости по предварительным договорам, в которых отсутствует пункт о дальнейшем заключении основного договора купли-продажи. С одной стороны, предварительные договоры – это своего рода шаг навстречу покупателям, когда вместо кредита в банке (под немаленькие проценты) продавец предлагает клиенту рассрочку, которая как раз и прописывается в подобного рода договорах. Но здесь действует главное правило: прежде чем подписывать, внимательно прочитайте. Добросовестный продавец обязательно в подобный договор внесет пункт о дальнейшем заключении договора основного, который уже является подтверждением всех прав собственности (после регистрации в соответствующих службах) на данную собственность. Если же пункта нет, то стоит лишний раз подумать – заключать вам эту сделку или нет. Схемой предварительных договоров часто пользуются мошенники, собирая деньги с нескольких покупателей, а затем исчезая.

Способ №5. Продажа дома нескольким лицам одновременно

Пятый способ в сфере обмана покупателей загородной недвижимости – продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он очень схож с предыдущим, описанным выше видом преступления. Разница заключается лишь в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или многими покупателями по следующей схеме.

Продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка. Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи. Подписание основного договора планируется через определенный промежуток времени, например, через 10–40 дней после получения аванса под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу с целью сбора необходимых для сделки документов.

На самом деле это время требуется мошеннику, чтобы найти наибольшее количество покупателей. Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, к примеру, с шестью покупателями: с троими на 10 часов утра в понедельник, с оставшимися троими на 13 часов и 17 часов в этот же день. Стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду. На следующий день во вторник продавец-мошенник в то же время – 10 часов, 13 часов и 17 часов встречается еще с тремя покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит.

Способ №6. Захват чужого земельного участка

Шестой способ обмана покупателей – это захват чужого земельного участка при длительном неиспользовании его собственником (один год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и практикой оформления в собственность земельных участков, которая сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месторазмещении участка, зарегистрированные в Росреестре.

«Складывается простая ситуация: вы – собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации местонахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру, два года. Ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается. Такого рода прецеденты в моей практике встречались дважды», – рассказывает Олег Сухов.

Способ №7. Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков

«Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости – продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Данный вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, то есть продается либо земля в самых востребованных местах – прибрежные полосы водоемов, заповедников, или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами – как правило, под дачное или коммерческое строительство.

В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости. Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ, или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное», – отмечает адвокат Олег Сухов.

Как отмечают эксперты, вероятность таких случаев снижается в разы при условии, что вы пользуетесь услугами проверенных агентств недвижимости.