В Краснодаре из-за ошибок застройщика рушится дом

Микрорайон ЗИПа расположен близко к центру Краснодара, при этом всё еще остается спальным. Нет проблем с транспортом и много зелени — рядом находится Чистяковская роща. Сам микрорайон появился еще в 50-х годах прошлого века и до сих пор активно разрастается. В 2012 году на улице Зиповской построили дом № 3/3. Сейчас его двор огорожен забором, внутри — современная спортивная площадка, есть мангальная зона, беседка. У подъездов растут розы, лаванда, с другой стороны дома — плодовые деревья. Выглядит всё просто замечательно, пока не начинаешь присматриваться: в стенах видны трещины, а плитка у подъездов отваливается. После разговора с местными жителями впечатления становятся еще хуже. В доме 12 элементов конструкций признаны аварийными. При этом цены на квартиры здесь варьируются от 7 до 12 миллионов рублей, судя по объявлениям на «Авито». Застройщик отказался проводить работы — гарантийный срок на дом подошел к концу. Вот уже пять лет жильцы добиваются досрочного капитального ремонта, который по графику положен здесь примерно в 2040 году. Как сейчас живут люди в проблемном доме и чего им удалось добиться — читайте в материале корреспондента 93.RU Екатерины Железновой. «Наша пещера» У подъезда меня встречает управляющая ТСЖ Алла Григоренко. В 2012 году она купила для сына квартиру на 15-м этаже дома по улице Зиповской, 3/3. Позже, уже в 2017 году, когда у него появились дети, Алла Павловна решила отдать ему свою квартиру, а сама переехала в двушку, как она тогда думала, в «современном хорошем доме». С 2018 года она стала управляющей ТСЖ и вот уже пять лет пытается добиться ремонта в многоэтажке, тратя на это всё свое свободное время. Наша экскурсия начинается с крыши — это одна из главных болей жильцов. По словам Аллы Павловны, она вся протекает, а это около 1500 квадратных метров. Мы поднимаемся на технический этаж. Тяжелая дверь открывается со скрипом, а прямо за ней — десятки тазиков, наполненные водой. На улице жара под +40 градусов, дождя не было несколько дней, а с крыши все равно капает. — Вода по чуть-чуть капает здесь всегда. Вот так понемногу и тазы набираются полностью. Мы откачиваем воду в канализационную трубу с помощью помпы. Просверлили в ней специальные отверстия и так сливаем. При этом всю воду откачать через помпу не получается, поэтому при сильных ливнях емкости снова заполняются доверху, — рассказывает Алла. На потолке технического этажа металл покрыт ржавчиной. Прямо на профилях висят сосули, с которых капает вода. — Наши сталактиты, — говорит Алла Павловна, показывая на сосули. — Из «сэндвича» кровли вымываются все соли, которые скапливаются там от дождевой воды или снега. Наш «сэндвич» живет как губка. Он впитывает в себя всё, потому что рубероид, который положен сверху, — он все пропускает. Солевые наросты можно заметить и на полу. Внешне они напоминают яичницу. Они формировались здесь годами. «Прямо как в пещерах», — иронично говорит Алла Павловна. На техэтаже очень душно. Продвигаясь всё дальше от первого к третьему подъезду, чувствуешь всё больше запахов — сначала стирального порошка, затем тушеных томатов, аромат от которых перебивает курево. — Наш дом загажен отсутствием вентиляции. Вытяжки заканчиваются здесь, на техэтаже. Но во всех старых домах и в новых вытяжка выходит за пределы кровли. На этом наш застройщик решил сэкономить. В результате мы имеем то, что не работает никак. Запах от еды стоит в квартирах, даже установленные на кухне вытяжки не справляются, потому что все запахи уходят на техэтаж, а дальше им просто некуда выходить. Они остаются здесь. Нет движения воздуха, — объясняет управляющая ТСЖ. По словам Аллы Павловны, всё становится гораздо хуже вечером, когда все возвращаются с работы и начинают готовить и убираться. Здесь стоит жар. Канализационные трубы где-то чугунные, а где-то пластиковые. Видимо, что было под рукой у застройщика, то и решил использовать. Но больше удивляет мягкий пол. Местами кажется, что ты вот-вот провалишься. Всё дело в том, что здесь не сделали плотную стяжку и гидроизоляцию. А должны были, потому что сюда выходят трубы горячей воды. — Не дай бог, их прорвет — затопит кипятком весь дом. Здесь засыпано, наверное, опилками, мусором. Всё заделали, а всё равно течет Мы поднимаемся на крышу. С виду — ничего необычного. Типовое покрытие. На входе — пустые ведра от битумных праймеров. С их помощью ТСЖ проводит гидроизоляцию кровли раз в год. Все работы за счет средств жителей. Иначе никак. Застройщик исправлять нарушения отказался, а жить дальше как-то надо. — При визуальном относительном благополучии крыши вы видите гигантские протекания на техэтаже. Всё из-за того, что под гидроизоляцией есть рубероид, который уже сгнил. Ближе к концу лета мы замазываем все швы в разные цвета, чтобы легче было понять, где трещины. Тогда начинается период нашего спокойствия — с конца лета и до первого снега. Хуже всего, когда зимой на крышу ложатся тонны снега, которые позже начинают таять. Здесь появляется свой бассейн под открытым небом. В установленные ливневки вода не сливается, нет нужного угла уклона. — В этом году я уже не знаю, что замазывать, если в прошлом году еще были видны какие-то трещины, то сейчас нет, хотя крыша всё еще течет. Алла подводит меня к краю крыши. Тут видно, как расходятся межэтажные швы. Из-за этого нарушена теплоизоляция дома и по трещинам в квартиры заходит холод. Дует прямо по ногам. Кирпич на парапетах тут разваливается и осыпается прямо на глазах. Алла Павловна показывает, что кусок спокойно можно оторвать голыми руками. «Здесь страшно холодно» В доме 224 квартиры. И ситуация в них не лучше. 60-летняя Ирина Максимушкина пенсионерка, в 2013 году она купила квартиру в этом доме на 15-м этаже со вторых рук, но без ремонта. Как только обратилась к мастерам, сразу обнаружились проблемы. — Оказалось, что штукатурка не была сцеплена со стенами. Я писала заявление застройщику с просьбой устранить нарушения. Они мне меняли окна, дверь балконную, перештукатуривали часть стен на кухне, в спальне. В ванной стена была сложена из потрескавшихся блоков очень плохого качества. Мастер мне сказал, что вообще на нее ничего крепить нельзя. Зимой здесь страшно холодно, видимо, из-за того, что швы не утеплены с улицы. Всё тепло уходит, — рассказывает Ирина. После двухлетнего ремонта женщина заехала в квартиру. Сначала жила одна, а потом с 36-летним сыном. — У нас был случай с машиной моего сына. Был сильный ветер, а автомобиль стоял у подъезда. Из швов наружных начали лететь куски заделки, и прямо на капот свалился такой кусок. Появилась вмятина и царапины. Было очень неприятно. Но это не все проблемы. На балконе в наружных стенах и в нише со счетчиками появились трещины. Одну из них Ирина залепила скотчем, а кое-где закрыла дырки тряпками. О трещинах в стенах из-за отслойки штукатурки говорит и другой жилец дома, 40-летний Сергей Литвиненко. Он работает юристом в банке и по совместительству является председателем ТСЖ. Его квартира находится на 5-м этаже. Здесь он живет вместе с женой и 4-летней дочкой. Супруга нередко говорит Сергею, что слышит треск в стенах. Это первый сигнал к скорому появлению трещин. Главная забота — придумать, как не допустить обрушения. — Периодически из крана течет ржавая вода. Это из-за установки некачественной системы водоснабжения. Еще чувствуется запах канализации на этаже и в лифте из-за плохого монтажа канализации, — рассказывает Сергей. Где вы были все эти 11 лет? Дом, как мы сказали ранее, сдали еще в 2012 году. Застройщик — «Нефтестройиндустрия-Юг». До 2015 года за многоэтажкой следила управляющая компания «Евро-Уют». Потом она обанкротилась, и жители дома решили организовать ТСЖ. Но никто из жильцов не знал, как управлять. Поэтому взяли на работу физлицо, «профессионала», которая раньше работа в «Евро-Уюте». Уже в 2017-м стало понятно, что что-то пошло не так. Около 80% платежей от жильцов поступали наличными, а дальше до кассы, по словам жильцов, они не доходили. При этом у дома появились долги перед ресурсниками, а на жалобы жителей у руководства не было времени. Сейчас Алла Павловна говорит, что, скорее всего, УК и первая управляющая ТСЖ преследовали одни цели с застройщиком. Ведь ему нужно было всего 5 лет продержаться без жалоб от жильцов. — Через 5 лет по закону гарантийный период на дом заканчивается, и уже ни один суд не заставит застройщика вкладывать деньги в исправление недочетов. И с этим я лично столкнулась, — говорит Григоренко. ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» зарегистрирована в 2001 году в Краснодаре на улице Мира, 69/1. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. В 2022 году чистая прибыль составила 70,7 миллиона рублей. Генеральный директор фирмы — Геннадий Ушаков. Он руководит еще 6 организациями. Ему присвоено звание «Заслуженный строитель Российской Федерации», также награжден медалью ордена «За заслуги перед отечеством» II степени и званием «Почетный гражданин города Краснодара». Всего застройщик построил 146 объектов, включая около 70 домов за последние 10 лет. Один из проектов — элитный ЖК в центре Краснодара на улице Кондратенко, 6. Жители дома записали весной 2023 года видеообращение к главе следкома РФ Бастрыкину с просьбой о помощи: в доме топит подземную парковку, а облицовочный кирпич падает на автомобили. Бастрыкин поручил возбудить уголовное дело. В том же году группа жильцов, среди которых был Сергей Литвиненко, написали заявление в прокуратуру с жалобой на управляющую ТСЖ, чтобы она представила отчеты о тратах. Как итог — возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Оно идет до сих пор. После жильцы решили сменить правление ТСЖ. Несмотря на разбирательства с прокуратурой, предыдущее руководство показало документы о продлении своих полномочий. Жильцы не согласились и начались суды. В итоге, жителям удалось доказать правду. Во главе нового управления ТСЖ встали председатель Сергей Литвиненко и управляющая Алла Григоренко. С 2018 года они стали писать застройщику, просили его разобраться с нарушениями. Оказалось, что в доме нет контурного заземления, поэтому блуждающие токи истончили металлические трубы. Часто при использовании воды жильцов било током. Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг» провела работы за свой счет. И это была последняя работа застройщика. Жильцам сказали, что со всем остальным они могут обратиться в суд. В 2019 году жильцы провели первую строительно-техническую экспертизу. Помочь решил один из жителей дома, который по совместительству являлся владельцем фирмы, оказывающей такие услуги. Однако в суде эту экспертизу не приняли, так как руководитель компании — заинтересованное лицо. — Мы писали апелляцию и говорили, что у суда была возможность назначить дополнительные экспертизы. Но нас не услышали. Тогда я пошла в прокуратуру. Нам предложили выйти с иском от лица прокуратуры к застройщику. Суд длился год, в итоге — прокуратуре отказали из-за истекшего гарантийного срока, — рассказывает Алла Павловна. В 2020 году жильцы трубят во все комиссии. Приходят специалисты из ГЖИ, департамента ТЭК и ЖКХ. ТСЖ в 2021 году проводит вторую строительно-техническую экспертизу. Дом снимают с квадрокоптера, видят гнилую крышу, отслоение крыльца от основания дома и строительный мусор в грунте — не выполнена обратная засыпка после разрытий. Некоторые участки наружных стен повреждены на 70%. Основная причина разрушений — отсутствие связующего цемента. При этом бетонный монолит хороший, а значит, дом стоит крепко. Документ с отчетом на 100 страниц есть в распоряжении редакции. Также компания детально зафиксировала всё на фото. В заключение говорится, что «работы по ремонту и восстановлению являются неотложными». С этого момента прошло уже 2 года. С заключением экспертизы Алла Григоренко обратилась в городской департамент ТЭК и ЖКХ в том же 2021 году с просьбой привести дом в порядок за счет средств Фонда капитального ремонта. Жильцы исправно платили все годы, ежемесячно по 400–500 рублей. 6,95 рубля — за один квадратный метр. Что по итогу? С помощью администрации города удалось добиться ответа от Фонда капитального ремонта. Сначала работы по восстановлению крыши запланировали на 2023 год, но позже перенесли на 2024-й. Прокуратура Центрального округа поставила вопрос на контроль. По расчетам Фонда, на ремонт крыши уйдет 8 миллионов рублей. Жильцы дома уже дали свое согласие на использование денег, которые они платили Фонду ежемесячно. Наполняемость счета как раз достигнет необходимой суммы, когда все собственники внесут средства. ТСЖ надеется, что работы начнутся следующим летом. При этом до конца неясно, будет ли приведен в порядок технический этаж. Но это еще не конец. Дому нужна полная реставрация, а не только ремонт крыши. Чтобы устранить все нарушения, нужно около 37 миллионов рублей, при этом жильцам придется заплатить за проектно-сметную документацию около 3–4 миллионов рублей. С 1 сентября вступают в силу изменения в федеральном законодательстве, по которым станет возможна реконструкция дома без выселения жителей за счет средств Фонда капитального ремонта. Управляющая ТСЖ Алла Григоренко верит, что этот вопрос также получится решить в следующем году.