Что делать, если управляющая компания требует демонтировать сплит-системы с фасада дома: советы юриста

Коммунальные разборки выходят на новый уровень: в регионах управляющие компании требуют от жильцов снести кондиционеры под угрозой судов. Сами люди уверены, что это реакция коммунальщиков на их жалобы. С такой ситуацией столкнулись собственники квартир из Волгограда, которые уже год ведут борьбу с местной УК. Они жалуются на мусор и грязь во дворе и подъездах, космические счета за электричество, течь крыши и даже срезанные балконы. При этом, по их словам, управляющая компания якобы вместо решения реальных проблем жильцов намерена судиться с ними из-за блоков сплит-систем, закрепленных на фасаде дома, требуя немедленно их демонтировать. Такое требование организация выставила жителям в конце июля и дала горожанам 10 дней. Законно ли это и что делать в подобной ситуации, разбирались наши коллеги из V1.RU. В летнее пекло хотят заставить снять кондиционеры Так, письмо с предписанием в десятидневный срок убрать кондиционеры с внешних стен дома получил один из известнейших филологов России — доктор филологических наук, профессор Василий Супрун. Безоговорочное требование демонтировать установленные жителями много лет назад сплит-системы, которые ни у кого из соседей не вызывали никаких претензий, возмутило жильцов, считающих это предписание простым самовольством управляющей компании. — В середине лета, когда температура воздуха порой переваливает через +40 градусов, руководство управляющей компании разослало жильцам предписание демонтировать сплит-системы. При этом делаются ссылки на документы от 2003 и 2006 годов, которые почему-то ранее не были актуальными, — отреагировал Василий Супрун. По мнению жителей, УК обратила внимание на уличные блоки сплит-систем после их жалобы в местные органы власти на плохую работу обслуживающих их дом коммунальщиков. — Подоплека этого письма нам известна: жильцы пожаловались на то, что УК не обеспечивает надлежащий уход за домом. Это была месть. Пока, кажется, в другие дома такое предписание не направлялось, — говорит Василий Супрун. — А если такой документ разошлют жильцам в другие дома и другие ООО? «УК мстит за то, что мы не молчим» Качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, категорически не устраивает жильцов, о чем, по их словам, горожане не раз сообщали в саму организацию. Как рассказывают жители дома, после жалоб ситуация якобы не изменилась: мусор, как утверждают жители, не убирали, засохшие деревья не спиливали, необходимый ремонт в доме не проводили. — Наша старшая по дому собирала подписи жильцов для обращения в городскую думу. Она лично ходила туда с этим обращением, — рассказывает Василий Супрун. — Очевидно, директору УК это не понравилось, и тут госпожа Першина (директор УК. — Прим. ред.) решила отмстить. И мстя ее была страшная. Она решила всем нам отключить сплит-системы. Воспользовалась постановлением, которое вышло еще в 2006-м. Оно касалось перепланировки, каких-то других вопросов эксплуатации, но где-то там нашли закорючку, что это постановление можно отнести и к сплит-системам, так как они нарушают облик дома и как-то еще могут мешать. А с 1 августа, по-моему, вышло еще какое-то постановление, и они решили этим воспользоваться. По правилам перед установкой каких-либо объектов на фасад многоквартирного дома должны провести общедомовое собрание, где собственники помещений подпишут согласие на монтаж объекта, а также получить разрешение на установку от управляющей компании. Однако подавляющее большинство жителей многоэтажек подключает сплит-системы без собраний и протоколов, не соблюдая бюрократических условностей, чем УК иногда пользуются. — В городе я не знаю никого, у кого это оформлено. По крайней мере, у кого я ни спрашивал из коллег, из друзей, из знакомых — ни у кого не оформлено. Но к нам решили применить вот такую сладкую месть, — считает Василий Супрун. По словам волгоградца, сотрудники управляющей компании не скрывают, что хотят заставить жильцов снять сплит-системы еще и посреди лета из-за личной неприязни: — По телефону, когда моя супруга звонила в УК и мы пыталась это всё переговорить, ей прямо сказали, мол, раз вы пожаловались, с вами решили поступить так. Это была не сама Першина, а кто-то из ее подчиненных. Даже назвали нам человека, который ходил в городскую думу и подавал от нашего имени обращение. «Мы устали жаловаться» Проблемы в работе УК, по словам горожан, длятся несколько лет, но особо острой ситуация стала в прошлом году, когда жители получили космические счета за общедомовое электричество в 20 000 рублей. — В доме два подъезда, в июле 2025-го нам пришли счета за свет на 20 000 рублей за месяц. Общедомовое электричество — это две лампочки, которые горят в подъездах. Они хотят сказать, что это за месяц лета, когда солнце с утра до поздней ночи светит, — рассказывает старшая по дому Елена Батынчук. — Я написала в управляющую компанию, они написали в ответ, что всё по счетчику. Я написала в «Волгоградэнерго». Они сказали: «Вы физическое лицо, а мы с физическими лицами не работаем, управляющая компания должна нам заявку послать, а управляющая компания заявку не пишет». Я была вынуждена пойти в гордуму. Только после этого нам сделали перерасчет. Жильцы говорят, что они не раз жаловались на состояние подъездов и придомовой территории. Но управляющая организация, по их словам, отвечала лишь, что в штате не хватает сотрудников для уборки. — При этом дворники находятся в нашем доме, — говорит Елена Батынчук, — но они ничего не убирают. С прошлого года во дворе лежала листва, которая уже поросла травой этим летом, гнила там — никто ее не убирал. Посреди двора свалка была — ноль внимания со стороны УК. Уже не первый год обращаемся с просьбой спилить сухие тополя, которые рядом с детской площадкой стоят, — до сих пор они там. Если, не дай бог, они упадут на детей, случится трагедия, что тогда делать? Многоквартирный дом был построен в 1960 году, с тех пор он ни разу капитально не ремонтировался, но даже косметического ремонта стены подъезда давно не видели. Последней каплей стал срез балконов с разрушенными плитами. — Вместо того чтобы их восстановить, провести какие-то работы, они их просто срезали, — говорит старшая по дому. — Плесень на стенах на фасаде была — УК вместо ремонта просто замазала ее шпатлевкой. Вот и весь их ремонт. В июле 2026 года она вновь обратилась к властям, чтобы те повлияли на управляющую компанию. Собрав подписи жильцов, старшая по дому пошла на прием в гордуму. После этого УК Центрального района провела небольшую уборку во дворе, выбросив частично мусор и листья, а через некоторое время потребовала от жильцов демонтировать кондиционеры. Пока что никто из жильцов выполнять требования управляющей компании не стал. — Сейчас нас пытаются запугать, видимо, это какой-то метод борьбы с неугодными, — считает жительница дома. «Заставили снять сплит-систему, еще и штраф выписали» С подобным требованием несколько лет назад столкнулись и жители другого дома. В 2023 году всё та же управляющая компания сделала им предписание с требованием демонтировать блок сплит-системы. — У нас сосед повесил сплит-систему прямо над нашим окном. У меня тогда родился ребенок и детская кроватка стояла рядом с окном. Шум стоял страшный, малыш не мог нормально спать, — рассказывает София. — Я обратилась в управляющую компанию с просьбой как-то разобраться с этой ситуацией. У нас сплит-система висела специально выше, чтобы никому не мешать. И так получилось, что управляющая компания подключилась, узнала об этой ситуации, проверила, что у нас нет разрешений на установку сплит-системы, и сделала предписание нам и соседу убрать свои сплиты. София пыталась объяснить сотрудникам УК, что система была установлена у нее еще до выхода постановления 2006 года, однако это не убедило компанию изменить свою позицию. УК обратилась в суд, получила решение о демонтаже сплит-систем, относящихся к квартирам Софии и ее соседа. — Нам еще и штраф наложили, причем по 5000 рублей на меня и на мою маму, которая тоже в квартире была прописана, она пенсионерка, ей это особенно неприятно. Мы пытались как бы это тоже оспорить, но, естественно, безрезультатно. Пришлось снять сплит-систему, но сосед не снял, — вспоминает София. «Только когда все жильцы согласились, они от нас отстали» — Я обращалась к юристу своему. Он сказал: «Собирайте собрание». Мы организовали его, сделали протокол, собрали подписи со всех людей, что они не против установки. Но я сделала не только на себя это разрешение, а всему дому, чтобы мы могли спокойно всё устанавливать. После этого мы повесили свой сплит обратно, и у соседей всех кондиционеры так же и висят. По словам Софии, вопросы у управляющей компании вызывали и спутниковые антенны, установленные на фасаде дома, и даже остекление балкона, которое сделали еще до выхода постановлений Госстроя (от 27 сентября 2003 года) и правительства (от 13 августа 2006 года). Подписанное на общедомовом собрании согласие собственников помогло решить проблему, однако у жителей остались вопросы к УК, один из них: почему компания предписала снести сплит-системы только двум квартирам, при этом разрешив оставить уличные блоки остальным жильцам, у кого так же не было согласия соседей. — Мы так поняли, они по какому-то своему желанию эти предписания выносят. Пока не трогает какого-то человека, если жалоб от соседей нет, то они не занимаются этим вопросом, — говорит София. — Я тоже им сказала: «Почему у всех висят, а я должна одна свой демонтировать?» Мне ответили: «Ну вот, вы скажите, кто, мы им, мол, тоже займемся позже». Делают, что хотят, самовольно, при этом выполняют свою работу из ряда вон плохо, месяцами не решают проблемы, когда им звонишь и сообщаешь о них по 10 раз. Кондиционеры опасны для общества Генеральный директор УК Татьяна Першина в разговоре с корреспондентом V1.RU заявила, что требование демонтировать сплит-системы с фасада здания многоквартирного дома продиктовано исключительно заботой о безопасности горожан. По ее словам, сосульки, свисающие зимой с кондиционеров, представляют смертельную опасность для прохожих, грозя упасть им на головы: — Сосульки — беда зимняя. Их нужно сбивать. Люди этого не делают, в результате происходит достаточно много трагедий. Мы как управляющая компания не имеем права трогать личное имущество собственников, которым являются сплит-системы. Люди должны сами это делать, а они этим не занимаются. Поэтому мы говорим: либо вы делаете козырек над этими сплит-системами, либо переносите на безопасное место. На самом деле всё решается очень просто: ставится этот козырек, чтобы не образовывалась наледь, или блок переносится на балкон, где наледи по определению не будет. В пример Першина приводит столицу, где жители давно устанавливают сплит-системы цивилизованным способом: — На Москву посмотрите, где сплошь и рядом такие решения. У них практически все сплит-системы находятся на территории балкона или в специальном отсеке. Я же не требую его (кондиционер. — Прим. ред.) демонтировать. Я требую, чтобы соблюли все правила, чтобы безопасно было, и всё, пожалуйста. Татьяна Першина также заявила, что предписания поступают всем жителям, обслуживаемым управляющей компанией, но в порядке очереди. — Ну, во-первых, у нас 1100 домов и одномоментно подать 1100 заявлений в суд, чтобы по его решению всё делать, — это очень накладно по судебным расходам, плюс это и трудовые затраты: иск написать, претензию. Это очень большой процесс. Поэтому делается планомерная работа. Это уже несколько лет движется. Наличие какого-либо конфликта с жителями дома она категорически отрицает. — Ну ради чего мне это делать? Меня интересует только безопасность, — говорит Татьяна Першина. При этом во время телефонного разговора директор УК отвлеклась и, очевидно думая, что на другом конце провода ее не слышно, отпустила кому-то из коллег комментарий: «Сейчас они уже пошли разбираться». По какому поводу была сказана эта реплика, доподлинно неизвестно. Что делать жильцам с точки зрения закона? Владелец юридической фирмы, адвокат Роман Гребенников считает, что ситуация, возникшая у жильцов, сложная, но не безвыходная: — Формально говоря, письма от управляющей компании вполне законны. Размещение кондиционера на фасаде многоквартирного дома требует обязательного согласия общего собрания собственников (ОСС) помещений, так как внешний фасад и несущие стены по закону (статья 36 Жилищного кодекса РФ) являются общим имуществом жильцов. Для монтажа нужно решение большинства собственников (обычно более 50% или 2/3 голосов в зависимости от практики судов и региональных регламентов). Также требуется согласование с управляющей организацией (УК/ТСЖ) и соблюдение местных правил благоустройства. По словам эксперта, во многих муниципалитетах запрещено вешать блоки на лицевые и центральные фасады, выходящие на улицы, либо требуется использовать маскирующие декоративные корзины в тон фасада. Тут всё зависит от решения местного городского совета — городской думы. — Но главный документ для законной установки — протокол общего собрания жильцов, разрешающий использовать часть общедомового имущества под блок кондиционирования, — говорит Роман Гребенников. — Какой может быть в этой ситуации правовой выход? Потребовать общего собрания собственников квартир, на котором утвердить единый план — проект размещения кондиционеров. И этот план представить в местный департамент (комитет) архитектуры. Юрист отмечает, что эту работу целесообразно провести сотрудникам управляющей компании, но жильцы, в свою очередь, должны инициировать ее, чтобы легализовать нахождение своих кондиционеров на фасаде здания. — Если подобного общего решения собрания не будет, не будет утвержденного плана размещения, то в таком случае нахождение таких кондиционеров — нарушение закона. И формально УК может требовать их демонтажа, в том числе через судебную систему. По своей практике знаю, что суды сейчас охотно удовлетворяют исковые требования со стороны УК по демонтажу кондиционеров с фасадов зданий, если их размещение не узаконено решением общего собрания собственников. Решить спорную ситуацию, по мнению юриста, жильцы могут лишь сообща: — Жителям можно пожелать только одного: набраться терпения, объединиться, инициировать проведение общего собрания и с помощью общего собрания — решением узаконить размещение кондиционеров на фасаде. Затем это решение отнести в департамент архитектуры Госжилнадзор. Если управляющая компания будет в этом деле помогать, хорошо. Если нет, то нужно менять такую управляющую компанию.