У краснодарских поселков отщипнули гектары. Новый Генплан лишит город части земель под застройку

В Краснодаре собираются принять новый Генплан. Точнее, обновленный. Существующий приняли в 2020 году. Он должен был определить стратегию развития города на ближайшие 20 лет. Но после принятия главного градостроительного документа власти вдруг решили его обновить, скорректировать. Если простыми словами, то огромную кипу документов соединят с другой — такой же огромной — с Правилами землепользования и застройки. Всё это обошлось бюджету города суммарно в 207 миллионов рублей.

Контракт на разработку нового документа власти Краснодара заключили 9 ноября 2023 года с ООО «Научно-исследовательский Институт Перспективного Градостроительства» (ООО «НИИ ПГ»). Он был заключен неконкурентным способом — без проведения торгов, с единственным поставщиком. Его цена — 49,9 миллиона рублей.

Сам Генплан, который приняли в 2020 году, обошелся в 137,2 миллиона рублей у той же фирмы. Изменения в ПЗЗ также разработало «НИИ ПГ» за 20 миллионов рублей.

4 октября на сайте федеральной госинформационной системы территориального планирования появилась версия единого документа планирования дальнейшей застройки Краснодара. Это и есть объединенный с ПЗЗ Генплан.

Для понимания, это огромный массив документов, который не то что открыть, но и скачать не получится на слабом компьютере. Тем не менее горожанам дали всего неделю с 19 по 25 октября, чтобы оценить документы и высказать свои замечания. При этом ранее мэр Краснодара Евгений Наумов в своем телеграм-канале писал, что «у краснодарцев будет около двух месяцев, чтобы ознакомиться и внести правки».

Очно ознакомиться с презентацией можно будет с 21 по 25 октября по 35 адресам, в том числе и на остановках общественного транспорта. Как вносить замечания и предложения, мы подробно писали в нашем материале по этой ссылке.

Летом этого года блогер Игорь Щербацкий опубликовал видео из поселка Пригородного (район Знаменского). Там порядка 200 семей (более 1000 человек) активно обсуждали перевод их земельных участков из ИЖС в сельскохозяйственные. У большинства людей на этой земле находится их единственное жилье, в том числе купленное или построенное в ипотеку. Жители переживают, что после принятия документа власти потребуют снести дома. При этом издание Юга.ру писало, что в общей сложности город лишится аж 7 тысяч гектаров, которые предлагается исключить из границ населенных пунктов, изменив категорию разрешенного использования на сельхозземли. Причем коснется это практически всего пригорода.

Документ, на который ссылается издание, содержит более 340 страниц, затрагивает поселки Пригородный, Лорис и Дружелюбный, хутора Копанской и Ленина и многие другие. Причем на некоторых участках уже стоят дома, в которых живут люди.

После того, как проект нового генплана был опубликован, можно оценить масштаб перевода земель. Для этого мы сравнили функциональные зоны старого (существующего Генплана) с проектом нового, который опубликован на сайте ФГИС ТП.

Как и говорилось выше, землю для сельхозназначения «отщипывали» в основном от пригородных поселков.

Так на старом Генплане выглядел поселок Дружелюбный на северо-востоке города. Желтый и оранжевый цвета обозначают зоны жилой застройки. Бирюзовый цвет — озеленение, а оттенки фиолетового — общественно-деловую и зону специализированной общественной застройки.

Так поселок Дружелюбный выглядит на проекте нового Генплана. Коричневый цвет определяет коммунально-складскую зону, а бледно-желтый — зону земель сельхозназначения. Важно отметить, что с изменением категорий земель, меняются и границы населенного пункта.

Значительно меньше стали поселки Победитель и Российский. Так они обозначались на старом Генплане.

А так они выглядят на новом. Вместе с землей пропали и планируемые детские сады, школы, спортивные объекты и учреждения дополнительного образования.

В районе поселка Зеленопольского (возле Агронома) тоже отхватили часть земель. Так эта территория выглядела на старом генеральном плане.

А так на будущем, который чиновники собираются утвердить до конца этого года.

Поселок Пригородный на востоке города тоже лишился земель вместе со спортивными и образовательными учреждениями.

Зоны жилой застройки лишился район поселка Знаменского. На скриншоте данные старого Генплана.

А на этом — проекта нового Генплана 2024 года.

Без земель осталась станица Старокорсунская. Зато там появится земля под новое кладбище

В районе поселка Дорожного (выезд в сторону Ставрополя) большую. Часть зеленой зоны также заменили сельхозземлей.

А над хутором Ленина земли, помеченные как коммунально-складские, станут сельскохозяйственными.

Зона общественной застройки в районе улицы Лукьяненко и Красных Партизан тоже перестанет быть такой и станет сельхозземлей.

Такая же участь постигла участок рядом со Славянским Кладбищем.

Также из зоны для садоводства сельхозземли собираются сделать в районе поселка Белозерного.

Большие участки земли планируют перевести в земли для ведения сельского хозяйства в районе хутора Копанской. Теперь сельхозземля будет примыкать к местной свалке, на которую долгое время жалуются местные жители.

Земля сменит статус в районе поселка Березового. Там раньше планировались целые кварталы к застройке многоэтажками. Но теперь их закрасили.

Никаких официальных заявлений от властей по поводу будущего этих земель и зданий, которые уже на них возведены, пока не было.

Но портал 93.RU решил заранее уточнить у юристов, что делать собственникам жилых построек, когда из-под их домов уходит земля.

— У собственников земельных участков есть возможность заявить о своих потребностях государству в целях смены зонирования для реализации инвестиционных или частных проектов. В случае, если земельный участок попадает в зону, не соответствующую исторически сложившемуся использованию, например, когда земельный участок, предназначенный для ИЖС, определен в сельхоз зону или зону промышленности, необходимо уведомить об этом муниципалитет для устранения противоречий, — говорит представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина.

В любом случае, необходимо подать заявление в органы государственной власти с указанием ситуации, копию письма необходимо направить в проектную организацию. Все замечания принимаются к рассмотрению и рассматриваются на этапе публичных слушаний. В случае неудовлетворения требований, необходимо оспорить решение органа в порядке КАС РФ.

— При подаче заявлений в рамках публичных слушаний важно показать, что застройка уже существует, жилые дома возведены и эксплуатируются, застройка плотная, сложившаяся. Тогда в Генплан, как документ длительного территориального планирования, с большей вероятностью внесут изменения, — добавляет представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Наталья Радочкина.

По ее словам, если внести изменения не получится, в будущем могут возникнуть проблемы с получением разрешения на строительство, реконструкцию, уведомления о строительстве. Потому что зона сельхозназначения такое строительство не разрешает, а уже возведенные дома со временем ветшают.

— Другой риск — невозможность выбора собственником иного вида разрешенного использования, позволяющего строительство. Например, с ИЖС на сблокированную жилую застройку откажут. Поэтому уже на данном этапе нужно заявлять о себе. Лучше коллективно или массово, — резюмирует юрист.