Генеральный директор «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова
Москва, Душанбе, Ереван — на карте постсоветского пространства сразу несколько столиц, в которых за последние годы появились проекты, созданные под руководством Елены Комиссаровой — генерального директора компании «БЭЛ Девелопмент». В своем интервью она поделилась планами развития проектов комплексного развития территорий в Краснодарском крае. Подробности — в материале.
Елена Комиссарова — выпускница Московского экономико-статистического института, имеет степень МВА в области делового администрирования. Под ее руководством были построены уникальные проекты в России и странах СНГ.
Проекты компании не раз получали престижные награды, такие как: международная премия «Золотой Трезини», Urban Awards, «Твердые знаки», «Рекорды Рынка Недвижимости» и многие другие. А сама Елена получила медаль за заслуги в подготовке и проведении XXII Олимпийских и паралимпийских зимних игр 2014 года в Сочи, а также благодарность Президента Российской Федерации. Помимо этого, получена заслуженная награда от Москомстройинвеста — за эффективное сотрудничество по реализации инвестиционных градостроительных программ.
Елена Комиссарова — член Координационного Совета Гильдии Управляющих и Девелоперов, член Правления Ассоциации Инвесторов Москвы, руководитель значимых социальных и благотворительных проектов.
— Елена, вы занимаетесь вопросами девелопмента более 20 лет. В чём вы, как опытный застройщик, видите плюсы КРТ?
— Проект КРТ показал себя живым и востребованным инструментом. Он предусматривает расселение и снос ветхого жилья с последующей застройкой территорий современными объектами — чаще всего целыми кварталами и районами. При комплексном развитии территорий предполагается, что у будущих жильцов в пределах досягаемости будет вся социальная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, банки и т. д. Всё то, на что сейчас ориентированы потенциальные покупатели жилья.
Реализация подобных проектов дает застройщикам преимущество на рынке. Важный момент: когда девелопер берет проект КРТ — он становится публичным партнером в лице властей, равноценным участником проекта и принимает на себя договорные обязательства. Это существенно повышает гарантии для инвесторов, будущих жителей и кредитных организаций.
Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) приняли в 2020 году. Его взяли в работу как в городах-миллионниках, так и в регионах. По данным Минстроя на 2024 год, было принято 530 решений о КРТ, общей площадью 13,1 тысячи гектаров. Из них 62 — 5 млн кв. м. отдано под жилье.
— В чём сложность реализации проектов КРТ?
— Проект КРТ — это всегда масштабный, финансово емкий и долгосрочный проект. Сложностей немало как при формировании территории, так и при подготовке документации. Чаще всего они касаются оформления документов на участок. Перед тем как получить право аренды, застройщик вынужден пользоваться собственными средствами или брать дорогостоящие кредиты.
Сложности связаны и с изменением налогового законодательства, а также ключевой ставкой. При формировании финансовой модели застройщик исходит из условий, существующих на старте проекта. Последующие изменения налоговой политики могут вносить дисбаланс в согласованные ранее планы и документы.
Трудности могут возникнуть и с проектным финансированием. Банки с осторожностью относятся к проектам КРТ. Но в данный момент рассматривается законодательная инициатива для использования договоров КРТ как залогового инструмента.
Остро стоит вопрос и с финансированием строительства инфраструктуры. В его решении неоценима роль органов исполнительной власти и местного самоуправления.
Мы как застройщик реализуем масштабный проект КРТ в Республике Адыгея — жилой микрорайон бизнес-класса Green Apple. Хочется отметить, что проект возводится в тесном сотрудничестве с администрацией республики. Еще одна отличительная черта проекта — строительство школы на 1100 учеников, которая откроется уже в рамках первой очереди строительства, в начале 2025 года.
— Расскажите подробнее об этом интересном проекте.
— В прошлом году Краснодарский край возглавил рейтинг южных регионов по количеству переезжающих сюда людей. А Республика Адыгея вошла в 35 регионов РФ, в которых семейная ипотека доступна не только для семей с детьми до 6 лет и детьми с инвалидностью, но и для семей, имеющих 2 несовершеннолетних детей от 6 лет. Это малая часть регионов РФ с такими «вкусными» условиями по ипотеке. Покупатели стремятся повысить уровень жизни и готовы вкладываться в современные качественные проекты, покупая недвижимость для себя и своей семьи.
Территориально микрорайон Green Apple будет располагаться в Краснодарской агломерации, в поселке Яблоновский. Всего в 5 минутах езды от центра Краснодара, на берегу реки Кубань появится современный комплекс с объектами транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.
Три очереди домов будут застраивать поэтапно, завершить строительство проекта планируется к 2030 году. Общая площадь микрорайона составит 340 500 кв. м. Первая очередь домов состоит из 7 секций переменной этажности от 13 до 17 этажей с закрытым многоуровневым паркингом.
Уникальная локация сочетает природную экологию и близость к центральной части Краснодара. Уникальные форматы жилья — от просторных студий до семейных лотов с террасами и панорамными видами на реку впечатлят самого взыскательного покупателя. А собственные артезианские скважины обеспечат жителей микрорайона чистейшей артезианской водой.
— Вы работаете в разных регионах — в чём отличия региональных норм применения механизма КРТ?
— На уровне субъекта определяются требования и порядок заключения договора о КРТ. В частности, в Краснодарском крае требуется большое количество документации, как пример, разработка мастер-плана территории — такой документ по объему и уровню проработки очень емкий и трудозатратный. А в Республике Адыгея действует сокращенный регламент, при котором требуется только заявление от застройщика.
— Как, на ваш взгляд, можно ускорить проекты КРТ?
— В первую очередь, вводить льготное финансирование при разработке проектной документации и направлять средства на модернизацию и развитие инфраструктуры. Застройщики не обладают свободными оборотными средствами для реализации проектов КРТ, этим объясняется такой слабый интерес к ним. Земельные участки должны иметь экономическую целесообразность, важно предоставлять их не только на правах аренды, но и в собственность.
По социальным проектам также следует привлекать госфинансирование на строительство объектов, которые позже перейдут в государственную собственность. Это детсады и школы, поликлиники, библиотеки, пункты полиции, пожарные части и автомобильные дороги. На обязательной основе хотелось бы зафиксировать в договорах КРТ сроки исполнения обязательств не только девелопера, но и органов власти. Помимо этого, следует на законодательном уровне рассмотреть процедуру выхода (банкротства) из договора КРТ и регламентировать КРТ по инициативе правообладателя.
Для таких проектов следует проводить единые торги для территорий с разным уровнем собственности. Победителем признавать компанию с лучшим проектом планировки и оценкой финмодели заявителя на предмет реализации проекта.
— Елена, спасибо за такое содержательное интервью, надеемся, ваш проект удачно воплотится в жизнь и жители Краснодарского края обретут современное качественное жилье.
— Спасибо. Мы как федеральный застройщик с 20-летним опытом строим подобные проекты не только по всей России, но и в странах СНГ.
Застройщик: ООО СЗ «СТРОИТЕЛЬ-ЮГ», проектная декларация — на сайте наш. дом.рф. Ипотеку предоставляет ПАО «Сбербанк».
