«Стабильный позитив». Что ждет рынок недвижимости на Кубани в 2024 году

Ключевая ставка в России достигла 16%, под конец года повысился первоначальный взнос по ипотеке. Кажется, что собственная квартира становится всё дальше, но так ли это на самом деле?

Риелтор из Краснодара Ирина Дробот рассказала 93.RU, что рынок недвижимости традиционно формируют спрос, предложение и ключевая ставка. Специалист разобрала эти три части отдельно, чтобы понять будущее рынка в Краснодарском крае.

С конца лета на каждом заседании Центробанк всё больше поднимает ключевую ставку. А рынок не падает. Значит, есть шансы, что повышать будут еще. Но не сильно и, скорее всего, один раз. Финансисты всё-таки склоняются к тому, что цикл повышения еще не завершен. Ипотека на «вторичку» сейчас более 17%, что по сути является заградительной ставкой. Все несут свои сбережения на депозиты вместо ипотеки на «вторичку». Она, конечно, никуда не делась. Но желающих брать под такие высокие проценты с неприятными ежемесячными платежами немного. В основном это те покупатели, которым не хватает какой-то небольшой суммы денег. Либо те, кто хочет зафиксировать за собой подходящую стоимость квартиры, а через год рефинансировать кредит под меньшую процентную ставку.

Хоть финансисты и считают, что ключевую ставку могут повысить еще один раз, они также говорят и о том, что она не может быть высокой очень долгое время. Так как это снижает инфляцию, но при этом еще и сильно тормозит экономику. Ведь кредиты для бизнеса, как и ипотека, становятся слишком высокими. Нужно искать баланс, чем и занимается наше министерство финансов. В любом случае дальше ставку будут понижать. Это цикличность рынка, о которой не нужно забывать, когда начинаете впадать в панику.

Весь 2023 год спрос на рынке сформировали две основные тенденции — покупатели с херсонскими сертификатами и ипотечники, которые покупают новостройки. Херсонские сертификаты в Краснодарском крае и Адыгее, в отличие от других регионов, очень сильно поддержали рынок. Во-первых, несмотря на длительный цикл сделки, продаж по ним прошло очень много. Во-вторых, продавцы объектов получили живые деньги, которые в большинстве случаев вложили тоже в недвижимость. И далее по цепочке каждый сертификат формировал еще несколько сделок.

К сожалению, до конца апреля 2024-го все сделки с этой мерой поддержки переселенцам должны быть завершены. Поэтому они не станут поддержкой рынку в новом году. Точнее, будут поддерживать его первую половину года, но уже меньшими темпами, чем в 2023-м.

Основной спрос будет сформирован за счет покупателей с собственными деньгами, за счет ипотечных покупателей (в основном когда начнется снижение ставок) и за счет миграции на юг из других регионов. В этом очень может помочь открытие аэропорта Краснодар, которое станет самым ожидаемым событием, поддерживающим экономику и спрос на недвижимость в том числе.

Покупателям же новостроек наоборот прикручивают «гайки»: сначала по господдержке (ипотека для тех, у кого нет детей) повысили первоначальный взнос до 30%, а теперь и вовсе ходят слухи, что в благополучных регионах ее могут отменить. Якобы оставят только семейную ипотеку. Словом, возможностей купить новостройки с выгодными ипотечными ставками становится всё меньше. Как и с ипотекой под 0,1%, кто успел, тот успел, остальным можно не вспоминать о такой возможности.

По статистике около 20% продавцов сняли свои объекты с продажи до лучших времен. Лучшими временами, как вы уже поняли, можно считать комфортные ставки по ипотеке и открытие аэропорта. Ну и существенное снижение/повышение курса доллара тоже (в зависимости от жизненной ситуации сторон сделки комфортным будет или то, или то). Именно в этих вариантах развития событий такие собственники готовы будут снова заняться продажей своих объектов.

То есть предложение по вторичному рынку может увеличиться, но не сразу.

Предложений по новостройкам достаточно много, в сложившихся районах, как обычно, почти ничего нет, зато строят огромные микрорайоны-спутники. Строят согласно КРТ уже со школами, садиками и прогулочными аллеями. Также региональные застройщики вышли на рынок маленьких городов края, где ранее предложений просто не было, а сейчас они очень востребованы.

С связи с изменениями в льготных программах ждем интересных предложений по форме оплаты/рассрочки, чтобы новые объекты активно продавались, нужны новые решения. Возможно, на рынке появятся совсем новые варианты покупки, о которых мы не слышали раньше.

Каждый год меняется обстановка у нас в крае, меняются жилые комплексы, тренды, ипотечные программы, неизменными остаются (отсутствие трамвая на Западном обходе) активный спрос и миграция на юг. Пусть же 2024 год принесет рынку недвижимости стабильный позитив.