Жилье проиграло огурцам. В Сочи СНТ выводят из населенных пунктов, теперь это — сельхозземли

В июле этого года губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил провести инвентаризацию садоводств Сочи. По ее результатам предполагалось, что действующие СНТ приведут в порядок, а те, что не используются, исключат из границ населенных пунктов.

Тогда замдиректора по проектным работам «НИИ ПГ» Ирина Гришечкина, представляя новый генплан, сообщила, что в муниципалитете бесконтрольно растет число коллективных садоводств на сельскохозяйственных землях. Губернатор заявил, что нужно исключить территории садовых некоммерческих товариществ, удаленных от основной территории населенных пунктов, из их границ. Замгубернатора Евгению Наумову и мэру Сочи Алексею Копайгородскому поручили внести изменения в правила землепользования и застройки, чтобы остановить рост садоводств.

Действительно, половина Большого Сочи — это садоводства, которые живут фактически как хотят. На садовых участках растут многоквартирники, таунхаусы, практически все СНТ — это разросшиеся поселки, где давно забыли о садоводстве. И порядок в этой сфере навести, несомненно, надо. Но хотели как лучше, а получилось как всегда. На днях выяснилось, что минимум 70 садоводств Сочи уже исключили из земель населенных пунктов, они будет переведены в категорию земель сельхозназначения. Причем гребут всех под одну гребенку: в список для перевода вошли вполне себе действующие СНТ и те, которые непосредственно граничат с населенными пунктами. Садоводы утверждают, что никакой инвентаризации проведено на самом деле не было и поручение губернатора городская власть не выполнила. Но, чтобы создать видимость работы, просто стали исключать из населенных пунктов все СНТ подряд.

На днях в Горсобрании прошло заседание Градостроительного совета при главе Сочи, где выступали разработчики генплана, на него пригласили и садоводов. Но они так и не поняли, по какому принципу и какие именно садоводства вывели из населенных пунктов.

Председатели товариществ на свои запросы в администрацию получают типовой ответ из департамента архитектуры и градостроительства Сочи, в нем говорится, что их СНТ уже исключены из состава населенных пунктов. Такой же ответ получила Наталья Голева, председатель СНТ «Луч» в селе Верховское в Мацесте.

— Администрация мне в ответе написала, что когда они утвердят новый генплан Сочи в сентябре 2023 году, тогда поменяют градостроительные нормы, и у нас будут земли сельхозназначения. То есть, на участках, которые остались не застроены, уже не смогут ничего построить. Максимум дачку можно будет построить, но не жилой дом, — говорит Наталья.

СНТ «Луч» граничит с четырьмя товариществами, это огромный жилой массив, который находится в черте города. До городской остановки общественного транспорта всего 10 минут пешком. Вся инфраструктура, которой пользуются жители садоводства — детские сады, поликлиники, больницы — тоже относится к городу. Наталья говорит, что СНТ разработчики генплана назначили сельхозземлями под предлогом того, что такое назначение у этих участков уже было 30 лет назад. И когда и кем было изменено назначение на земли населенных пунктов, она не знает, людей тогда не спрашивали. Но под новую категорию жители стали строить в СНТ дома, регистрировать их, получили прописку. Большая половина участков застроена, люди живут там постоянно. За это время нарожали детей.

— Нам говорят: не переживайте, вас никто не снесет. Но как можно верить, если буквально недавно они говорили, что провели инвентаризацию СНТ. А сегодня председатель пошел получать результаты инвентаризации, выяснилось, они никому ее не провели. Они просто врут. И они хотят, чтобы люди им верили, что потом, когда они поменяют назначение, нас никто не снесет, — говорит Наталья.

Она считает, что власти должны вынести официальный документ, который бы стал гарантией для жителей, что существующие дома не тронут. У владельцев садовых участков в Сочи нервы уже не выдерживают. 25 из 102 земельных участков в СНТ «Луч» арестованы по уголовному делу по незаконному выводу земель нацпарка. Документы еще по 26 участкам проверяет следствие, и, возможно, их тоже арестуют, а потом и изымут. В таком случае от садоводства останется всего 51 участок — в виде сельхозназначения.

— И дальше непонятно, какая перспектива. Естественно, мы все обеспокоены. Участки у нас давали сотрудникам санатория имени Ворошилова в советское время, у нас некоторые до сих пор работают в этих санаториях. Сейчас они этих пенсионеров таскают по судам, обвиняют в том, что они якобы мошенническим путем приобрели право собственности. А на градостроительном совете вообще сказали: мы не знаем, живете вы там, не живете. Сколько вас там живет, — говорит Наталья. — Удивительно! Если инвентаризацию действительно провели, после которой нужно было выводить недействующие садоводства из населенных пунктов, то власти и разработчики генплана точно бы знали, сколько живет людей в том или ином садоводстве.

Председатель сочинского представительства Союза садоводов России и садоводства «Дорожник» в Лазаревском районе Иван Волокитин тоже получил ответ от Департамента архитектуры и градостроительства Сочи о том, что его СНТ выводится из границ населенного пункта. Оно действительно оторвано от ближайшего села 3 рота и находится в Сочинском нацпарке. Но там никогда не было земель сельхозназначения, местность гористая, большие перепады высот. СНТ зарегистрировано как юридическое лицо, и оно действующее. Председатель писал в департамент архитектуры просьбу не исключать их из населенного пункта, но его не услышали:

— По эскизным выкладкам генплана, они нас вообще ставят в рекреационную зону. А это погибель, потому что в зонах Р-1, Р-2, Р-3 строить вообще нельзя. А Департамент архитектуры мне дает ответ, что у нас будут земли сельхозназначения, на которых можно строить садовые дома и переводить их в жилые и наоборот. И так мне до сих пор не понятно ничего, они там напускают туману. Тайна за семью печатями — информация о том, кем составлен список СНТ, которые исключены из населенных пунктов, а также его содержание. Ссылаются на губернатора, но ведь он, как мы уже говорили, поручил исключить недействующие садоводства. А в список попали даже те, которые на 70–80 процентов застроены. Люди живут там постоянно, у многих это единственное жилье. При этом разработчики генплана подчеркивают, что в Сочи более 300 садоводств, а исключают только 70.

Для проведения инвентаризации садоводств на территории Сочи была создана рабочая группа, в которую вошли депутаты горсобрания, представители ведомств, и в нее же со скрипом включили Волокитина как представителя регионального отделения Союза садоводов. На эту группу также возложили миссию по урегулированию вопросов по нацпарку, по всем этим арестам, накладкам и выемкам. Но встречалась эта группа единственный раз еще в марте, да и то в формате видеоконференции. Поговорили, разработали регламент, в котором прописали, что будут собираться раз в квартал. И всё, на этом и закончили.

— Главы районов отрапортовали, что они практически закончили инвентаризацию, хотя это не так. Очень многие люди жалуются, им не выдают эти материалы. Самая неприглядная ситуация с Хостинским районом. Межведомственную группу они ликвидировали, так и не приступив к работе. Депутатов горсобрания никто не видел и не слышал, до садоводов им дела нет. А это дело возложили на начальника отдела архитектуры Хостинского района Анатолия Козина, у которого просто нет никаких ресурсов на проведение огромной работы, — говорит Волокитин.

На заседании градсовета садоводы напрямую спросили разработчиков генплана: не начнут ли массово сносить дома на землях сельхозназначения? Обещали, что никого не тронут. Но пожелания по пересмотру списка на вывод СНТ из состава населенных пунктов не учтут. Условной ложкой меда стали заверения авторов генплана о том, что все дороги, ведущие к СНТ, выведут из состава нацпарка и включат в сеть сельских дорог. Сейчас ремонтировать их садоводы не могут, ведь они находятся на особо охраняемой природной территории. Но обещать — не значит жениться, сочинцы прекрасно знают эту поговорку.

Юрист Роман Шикарев говорит, что генплан, который принимали в Новороссийске, Анапе и Геленджике, а теперь и в Сочи, в принципе — дело нужное для наведения порядка в сочинском хаотичном строительстве. Правда, в других прибрежных городах не трогали садоводства. Юрист уверен, что изменение категории земель для собственника ничего не меняет. Но это для тех, у которых уже стоят дома на участке. А вот для нового строительства могут быть проблемы. Всё зависит от регламента, который придумают власти для этой зоны.

— Скорей всего, новое строительство и реконструкция старого дома будут только по тем нормативам, которые придуманы для этой зоны. Для тех, у кого участки не освоены, это может стать проблематичным. Если новый регламент, а также правила землепользования и застройки разрешат строительство, то тогда без проблем. Думаю, к началу 2024 года будет принят генплан и новые правила, тогда будет ясны требования, — говорит Роман. — Единственное, что изменить категорию земель сельхозназначения на какую либо другую по действующему законодательству практически невозможно.

Федеральный закон, разрешающий на сельхозземлях строить жилой дом, вступил в силу 1 марта 2022 года. Владельцы имеют право строить, реконструировать или эксплуатировать одно жилое строение. В соответствии с законом региональные власти сами определяют территории, где строительство жилых домов запрещено. Требование — дом не должен быть выше трех этажей, площадью не более 500 квадратных метров. А строение должно занимать не больше 0,25% площади всего земельного участка.

Строительство запрещено на особо ценных, продуктивных сельскохозтерриториях. Есть одно но: дом этот должен быть в составе крестьянско-фермерского хозяйства, его ставят на кадастровый учет по дачной амнистии. В нашем же случае фактически регламентировать строительство на землях сельхозназначения будут правила землепользования и застройки муниципального образования. Теперь остается только дождаться их, и станет понятно, что будет дальше с сочинскими садоводами.