23 января воскресенье
СЕЙЧАС -1°С

От дефолта до ковида: как менялся рынок жилья в России за 20 лет

Рассветы и закаты рынка недвижимости

Поделиться

Вся ретроспектива нашей застройки — в одном обзоре

Вся ретроспектива нашей застройки — в одном обзоре

Поделиться

Элитные ЖК потеснили хрущевки и панельки, ипотека из подозрительного незнакомца превратилась в лучшего друга, а красный кирпич померк рядом с панорамным остеклением. И это лишь малая часть того, как менялся рынок жилья за последние 20 лет. Мы проследили за взлетами и падениями российской застройки от кризиса до кризиса в проекте «Архитектура перемен», участниками которого стали десятки героев из разных городов страны — застройщики, риелторы, финансисты и обычные люди.

1998–2005. Дефолт — водораздел в сфере строительства

90-е оставили после себя глубокий след: привычный уклад жизни россиян сильно изменился. На фоне взлетевших курсов жители разных уголков страны пытались сохранить свои средства — вкладывали их в то, что надолго останется ценным. Но когда стоимость на всё возросла в несколько раз, покупательская способность упала. Квартиры, техника и всё, что сметали с полок после дефолта, стало недоступным для большинства.

Недвижимость в тот период продавалась, но о чистоте сделок не могло быть и речи. Люди пытались быстрей вложить свои средства во что-то более фундаментальное и доставали пачки баксов из шкафа. Оплата происходила абы как: например, в машинах, с сомнительными лицами, которые вполне себе могли оказаться не риелторами, а рэкетирами. В конце 90-х стать обманутым и лишиться всего, совершив одно неловкое движение, было проще простого.

Дома отражали финансовое расслоение горожан: одни сверкали фасадами, другие серели на их фоне

Дома отражали финансовое расслоение горожан: одни сверкали фасадами, другие серели на их фоне

Поделиться

В 1998 году накануне дефолта вышел закон об ипотеке, но тогда многие о ней даже не узнали. А если и слышали про нововведение, это не меняло в сущности ничего: ставки были неподъемными. Эксперты по недвижимости, знакомые с опытом ипотек в других странах, были уверены в их эффективности, но они не подходили к российским реалиям того времени: выплаты составляли 35–40% годовых.

Когда ипотеки стали приходить в провинции, то с трудом воспринимались со всех сторон — и со стороны заемщиков, и со стороны продавцов. Процедура оформления была длительной и сложной, а никаких гарантий не давалось: под угрозой оказывались и деньги, и время.

Что касается непосредственно застройки, в то время она отражала эмоциональное состояние россиян — хаотичность, разрозненность, отсутствие четкого видения будущего. То же самое представляла из себя и архитектура: проектировщики выбирали разные материалы и не думали о чем-то долгосрочном вроде благоустройства районов. Скорее, работа была нацелена на сделать здесь и сейчас. Так же и люди просто пытались выжить в сложившихся условиях.

Разрозненность в обществе нашла отражение и в застройке — она была хаотичной и неоднородной

Разрозненность в обществе нашла отражение и в застройке — она была хаотичной и неоднородной

Поделиться

Дома отражали даже финансовое расслоение горожан: в каких-то из них были и колоннады, и богатое убранство лицевой части здания, а другие серели на этом фоне своими безжизненными панельными фасадами. У городов одной страны не было общей концепции, и в результате пришли к уплотненной застройке. А потом все распробовали ипотеку: на карте появились целые ипотечные комплексы.

2005–2008. Как зародилось квартирное неравенство


Новый этап стартовал уже к середине 2000-х. Тогда ипотека перестала быть в новинку, а государство стало больше внимания и денег направлять в отрасль недвижимости. Большие бюджеты превращались в массивы разнообразных зданий. Верх одержала комплексная застройка, так как она приглянулась властям.

Процесс разработки плана строительства стал более осознанным — выстроилась четкая процедура, о которой раньше можно было только мечтать. В городах стали появляться жилые комплексы в формате полноценных микрорайонов, где не просто настраивали дома практически друг на друга, но и уделяли вниманию инфраструктуре.

На первый план в городах вышли дома-человейники

На первый план в городах вышли дома-человейники

Поделиться

Когда наладились бизнес-процессы, выросла очередь за ипотекой. Ставки снизились, и спрос пошел в гору, да так, что не успевали строить. Только со спросом росли и цены. Квартиры были нужны людям, но стоили они всё еще непозволительно дорого. Именно поэтому ипотека приобрела такую популярность. Курс был взят на недорогое и компактное жилье: так и выросли человейники- многоэтажки, без которых большинство из нас не может представить себе свой город. Именно с этого момента здания стали расти вверх.

По словам самарского инженера-строителя Бориса Ардалина, точечная застройка еще не изжила себя в данный период: «свечки» воздвигались в разных местах и снижали комфортность городской среды. Но это рассуждения эксперта, а люди, жившие то время и не разбирающиеся в тонкостях обустройства городов, довольствовались тем, что есть. Мало кто мог позволить себе квартиру, расположенную в современном комплексе с внутренним двором.

Жилые комплексы становились комфортнее, во дворах появлялись парковочные места

Жилые комплексы становились комфортнее, во дворах появлялись парковочные места

Поделиться

С 2005 года разница в доходах россиян стала ощущаться наиболее явно. Состоятельность определялась не в последнюю очередь жильем — зажиточный класс мог позволить себе элитные комплексы. В них вкладывались инвесторы, площадь вокруг здания обустраивали по полной программе. На каждого предполагалось и парковочное место, да и сами квартиры больше не стесняли движений.

Когда показалось, что российский рынок недвижимости наконец-то переживает подъем, стало очевидно, что ситуация плохо регулируется. Спрос начал превышать предложение, квартир стало не хватать, и цены выросли вновь. Только пережив обновление, квартирный вопрос опять стал проблемой для горожан, а потом всех настиг кризис 2008 года.

2008–2014. Время несбывшихся надежд

Новый этап, начавшийся с кризиса 2008 года, стал временем регресса в жилищной сфере. У застройщиков опять перестало хватать денег. Некоторые специалисты отрасли утверждают, что долгострои появились еще до этого, но все единогласны во мнении, что в период упадка проблема затяжного строительства стала более осязаемой.

Многие компании просто переставали существовать, и люди оставались без денег и без квартир. Вкладываться в недвижимость внезапно стало рискованным, поэтому темпы застройки упали. Даже если документы были в порядке и оформлялось всё по закону, это не было гарантией того, что покупатель увидит свое новое жилье. Количество обманутых дольщиков исчислялось сотнями тысяч.

Посткризисный период стал эпохой долгостроев и обманутых дольщиков

Посткризисный период стал эпохой долгостроев и обманутых дольщиков

Поделиться

Пострадали все, не только дольщики: и те, кто взял валютную ипотеку, и те, кто строил дома, и те, кто в это строительство инвестировал. Даже люди с финансовой подушкой безопасности не могли получить кредитование, не говоря уже о том, что в 2008-м ставки подскочили до 36% годовых.

Всё это стало причиной увядания внешнего вида городов. Без хорошего проектного финансирования не могло быть и современных зданий из долговечных материалов. Стало казаться, будто бы отрасль российской недвижимости откатилась назад в развитии.

Должно было пройти время, прежде чем экономическая ситуация выровнялась и рынок принял новый вектор: Европа. Когда средства появились вновь, проектировщики стали ориентироваться на современные тренды, которые задавали направление в сторону комфортного жилья. За опытом стали обращаться прямо к европейским мастерам.

Спрос вырос не на человейники, а на малоквартирные дома и комплексы на периферии городов — хотя квартиры располагались далеко, они были больше тех, которые можно было бы купить в центре за те же деньги. Это не были комнаты или однушки.

Выросла популярность малоквартирных домов комплексов на периферии городов

Выросла популярность малоквартирных домов комплексов на периферии городов

Поделиться

Специалисты рассказывают, что с каждым кризисом, который россияне переживали с 90-х, площадь квартир становилась всё меньше. Единственное место в квартире, которую проектировщики не рисковали уменьшать, — кухня. Так как в ней жильцы проводили больше всего времени, размеры квартиры сокращались за счет других комнат. Такая ситуация подтолкнула к созданию студий — маленьких квартир, где и кухня и гостиная не были отделены стенами: тесно, но по деньгам.

Города вернулись к типовым домам с такими же типовыми квартирами — так было дешевле. Экономический спад не давал возможности для экспериментов архитекторов, а сбережений большинства людей не хватало на достойное жилье.

2014–2020. Кризис на повторе

Одна нестабильность сменилась другой — подоспели события 2014 года. Только начав выбираться из кризиса 2008-го, Россия вступила в новый период экономического спада и санкций, от которых оправиться было уже не так легко.

В свете очередного падения рубля люди видели единственный способ сохранить средства — вложиться в недвижимость. Это поддерживало спрос, однако инвестирование в строительство уже не было на том уровне, который закрепился до 2014 года. История повторялась, и вот опять стоимость жилья повысилась в несколько раз, а цены на него выставляли в валюте.

Фасады «покрылись» стеклом

Фасады «покрылись» стеклом

Поделиться

Для того чтобы хотя бы немного остановить кризисные явления в отрасли недвижимости, государство снизило ставки на ипотеки — целью было повысить спрос на квартиры. Это должно было вернуть деньги в сферу строительства и возобновить работы по возведению новых зданий.

Ипотеки с низкими процентами не сразу привлекли людей — еще свежи были воспоминания об обманутых дольщиках. Жизнь многих россиян тогда кардинально изменилась после решения о покупке недвижимости. Никому не хотелось повторения истории, а ведь это действительно было близко — ипотека стала меньше, а количество нечестных застройщиков сильно выросло.

На этом фоне появилась новая модель финансирования строительства недвижимости посредством эскроу-счетов. С ними покупатели квартир получали гарантии того, что застройщик потратит деньги именно на строительство объекта. Кроме того, возведение жилья стало интересным и застройщику, так как доступ к деньгам со счетов появлялся для него только по окончании работ. Хотя в новом законе были свои недостатки, ситуация развернулась в лучшую сторону — сделки стали более безопасными для покупателей.

Для новоселов стало важна инфраструктура ЖК: нужен свой двор, с площадками, прогулочными зонами и всем необходимым в шаговой доступности

Для новоселов стало важна инфраструктура ЖК: нужен свой двор, с площадками, прогулочными зонами и всем необходимым в шаговой доступности

Поделиться

Обстановка в сфере недвижимости стала немного улучшаться с появлением государственных ипотечных программ и субсидий. Когда снова начали возвращаться к привычным темпам строительства, проекты стали необычными. Казалось, архитекторы истосковались по чему-то новому, нетиповому: использовали всевозможные отделочные материалы, делали дома разной высоты.

При этом комплексная застройка не потеряла популярность. Более того, тенденция к обустройству дворов перекинулась на жилье экономкласса в том числе. Архитекторы продумывали комплексы с заделом на будущее. Эксперименты ставились и на квартирах: стали возникать всевозможные размеры и планировки.

В пандемию горожане устремились за пределы бетонных джунглей

В пандемию горожане устремились за пределы бетонных джунглей

Поделиться

Свои плюсы и минусы проявились и в программах господдержки. Ипотечные льготы действительно показали свою эффективность. Благодаря снижению процентных ставок они стали доступны различным слоям населения, а это подстегнуло спрос. То, что осталось неизменным, так это стремление россиян к комфорту: всем хочется жить в удобной городской среде и, выходя из дома, радоваться благоустроенному внутреннему дворику. Именно поэтому очень актуальными во всех уголках России стали новостройки с продуманным комплексным подходом к обустройству среды вокруг них. И интерес к ним еще долго не угаснет.

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter