Дорожать бесконечно всё не может. Что происходит с рынком недвижимости в Краснодаре?

Весной 2020 года в России ввели льготную ипотеку — так правительство решило поддержать население и застройщиков. Было объявлено, что программа будет действовать до 1 июля 2022 года и по ней можно купить квартиру в новостройке со ставкой до 7% годовых. Казалось бы, такие меры должны были помочь людям выгодно приобрести своё жилье, однако той весной случилось необъяснимое, по крайней мере в Краснодаре.

За полтора года цены на недвижимость в краевой столице выросли в среднем в два раза. Если раньше небольшую однокомнатную квартиру в развитом районе города можно было купить примерно за 2 миллиона рублей, то теперь придется выложить в два раза больше.

Портал 93.RU решил разобраться с тем, что происходит, и поговорил с риелторами и теми, кто в последнее время покупал и продавал свое жилье.

Что происходит с рынком недвижимости?

На этот вопрос журналисту портала 93.RU ответил руководитель риелторского агентства «Мир недвижимости» Тимофей Давыденко. По его мнению, всё началось год-два назад с пандемии коронавируса. Дело в том, что не все заводы, которые поставляют и изготавливают стройматериалы, продолжили работать. Часть закрывалась на карантин, а некоторые предприятия его не пережили. Так как спрос остался прежним, цены начали расти. Кроме того, фирмам было выгодно продавать товары за границу в валюте, поэтому стоимость стройматериалов увеличилась и у нас. В среднем в два раза.

— На внутреннем рынке ажиотаж и спрос породили поднятие цен. Потому что смысл на внутренний рынок продавать металл или дерево, если можно выгоднее продать за рубеж? — рассуждает Давыденко.

Эксперт по недвижимости Игорь Мокин тоже говорит о резком скачке цен, однако считает, что сейчас подорожание немного сбавило обороты. В целом осенью спрос на жилье уменьшился в 4–5 раз по сравнению с летом.

Почему растут цены? По мнению Мокина, это связано с высокой миграцией населения в Краснодарский край, а также с эскроу-счетами — застройщик берет деньги не у дольщиков, как раньше, а у банка, и платит ему проценты. Это безопаснее, однако строительные компании все эти расходы закладывают в стоимость жилья.

Сколько стоит квадратный метр жилья в Краснодаре и какие районы самые популярные

Сейчас в Краснодаре самые непопулярные районы — это окраина, считает Давыденко. Там квадратный метр жилья стоит примерно 100 000 рублей, в районе психбольницы или поселке Яблоновском в Адыгее можно найти примерно за 80 000 рублей.

Самые популярные районы — те, где развита инфраструктура: школы, садики, больницы, рынки, транспорт и так далее. Это центр города, Черемушки, Юбилейный и Фестивальный микрорайоны. Там квадратный метр жилья в новом фонде стоит примерно 150 000–200 000 рублей за квадратный метр. В старом фонде (хрущевки и девятиэтажки) квартиры значительно дешевле — примерно 100 000–120 000 рублей за квадрат.

— Домам по 40–50 лет, ремонтов, как обычно, нет. Поэтому ценник, на мой взгляд, должен быть примерно одинаковый. Без разницы, где находится хрущевка или девятиэтажка. Такие дома нравятся бабушкам и дедушкам, а молодежь жить не хочет. Поэтому там определенный контингент живет, — считает Давыденко.

По новому фонду цены зависят в том числе от того, когда дом строили — до или после подорожания. В центре и ЮМР за квадратный метр придется отдать 180 000–200 000 рублей, в Черемушках и ФМР — примерно 150 000–180 000 рублей, в микрорайонах Гидростроителей и Комсомольском — около 140 000 рублей.

— Эти цены достаточно условные, я объясню, почему. Некоторые продавцы вторички могут опустить цену, поторговаться. Это в том случае, если им реально нужны деньги и человек продает, чтобы что-то сделать: переехать в другой город, закрыть текущие вопросы и так далее. Тот, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другую, естественно, он мониторит рынок. В шоке от поднятия цен, он тоже задирает цену, поэтому складывается такая ситуация, — объяснил директор агентства недвижимости.

Важно понимать, что стоимость жилья зависит не только от района, но и от самого жилого комплекса. Если резюмировать по районам, то по ценам всё осталось как и прежде: дороже всего в центре, ФМР, ЮМР и ЧМР. Что касается ЖК, то здесь дорогими считаются «Тургенев», «Седьмой Континент», «Большая Таманская», «Октябрьский», «Центральный», «Большой», а также дома на Кубанской набережной, ЖК «Новый город» в ЮМР и другие.

— Все монолит-кирпичные дома, построенные с 2000-х годов, самые дорогие в этих районах.

Элитное жилье стало еще дороже, но на него мало покупателей. Давыденко утверждает, что на элитную недвижимость всегда можно сильно сбить цену. Например, бывает такое, что дом выставили на продажу за 30–40 миллионов рублей, а продали в итоге за 15 миллионов рублей. В целом же рынок элитной недвижимости стоИт, покупателей сейчас почти нет. Но опять же здесь вопрос срочности продажи и кому оно надо:

Где квартиры покупают чаще?

Чаще всего сейчас покупают квартиры на Западном и Восточном Обходах, в районах ККБ, Шанхая, улицы Петра Метальникова, поселка Российский, Энки, Красной Площади и Немецкой Деревни.

Давыденко объяснил это тем, что там построили очень много недвижимости. Ее покупали приезжие, у которых был ограничен бюджет, а о городе они знали мало. Прожив пару лет, люди поняли, что пора переезжать в районы с более развитой инфраструктурой. Именно поэтому в этих районах сейчас очень популярна схема купи-продай.

— Во-первых, там цена хорошая, а на центр далеко не у каждого есть деньги. Во-вторых, приезжие узнают достопримечательности города, свою привязку к работе, школам. Ведь, когда люди переезжают, им никто не говорит, например, что в местных школах по 20–40 первых классов, а когда они с этим сталкиваются, то понимают, что надо что-то менять. Поэтому окраина у нас сейчас продается чаще, но я не скажу, что она популярнее. Самые популярные районы: центр, ФМР, ЧМР, ЮМР и стадион «Краснодар».

Первичка или вторичка?

По мнению Давыденко, вторичка всегда популярнее. Дело в том, что с 90-х годов людей очень часто кидали, было слишком много обманутых дольщиков, особенно в Краснодарском крае. Покупателям нравится прийти и увидеть квартиру, где нет рисков, что дом не достроят, кто-то обанкротится и стройка зависнет. Поэтому вторичка всегда популярнее.

Краснодарка Виктория рассказала, что в мае 2020 года решила купить квартиру и тоже задумалась о вторичке. Тогда в России только появилась льготная ипотека, а недвижимость еще не успела скакнуть в цене. Но всё оказалось сложнее — ипотечная программа распространялась только на жилье от застройщиков. Поэтому в том же месяце девушка стала обладательницей однокомнатной квартиры площадью 37 квадратных метров на окраине Фестивального микрорайона.

Помимо основной площади, в квартире есть ленточный балкон. Из минусов — черновая отделка, а сдачи дома пришлось ждать полгода. На таких условиях жилье обошлось девушке примерно в 2,4 миллиона рублей. Сейчас, спустя полтора года, на сайтах по продаже недвижимости в этом жилом комплексе стоимость однокомнатных квартир выросла до 4–4,5 миллиона рублей.

— Я не хотела покупать жилье в первичке и платить ипотеку. Получалось же, что, пока дом строится, у меня и квартиры нет, и деньги каждый месяц отдавать надо. Но льготные условия распространялись только на покупку у застройщика. Изначально у меня были мысли дождаться сдачи дома, продать квартиру чуть дороже и купить себе жилье в другом районе. Как раз думала немного накопить за это время. Но теперь я не знаю, что делать. С одной стороны, хорошо, что цены выросли — смогу продать почти в два раза дороже. С другой — а что я теперь куплю за эти деньги?

А что с частными домами?

Спрос на частные дома в Краснодаре увеличился после карантина, когда люди были вынуждены сидеть в маленьких квартирах. В это время активизировались предприниматели, которые начали массово выкупать поля и строить коттеджные поселки на сотни домов. Частные дома сейчас также возводят на дачах и СНТ.

Давыденко рассказал, что сейчас популярностью пользуются дома на 80–100 квадратных метров на 3–4 сотках земли:

— Цена была приятная, в районе 4 миллионов рублей. На эти деньги можно купить либо хорошую однокомнатную квартиру, либо маленькую двухкомнатную. Разумеется, в сравнении с квартирой частный дом выглядит привлекательнее. Есть, конечно, нюансы: их строили из самых дешевых стройматериалов, и неизвестно, сколько они простоят, плюс отсутствие инфраструктуры. Но это особо не смущает ни приезжих, ни местных. Всем руководит цена. Люди сломя голову стали скупать такие домики.

Прогнозы

— Дорожать бесконечно всё не может. Я уже вижу, что на середину сентября всё немного остановилось. Такой спешки и горячки нет ни у кого, — считает руководитель «Мира недвижимости» Тимофей Давыденко.

По его мнению, сейчас не нужно бояться продавать или покупать жилье, но нужно понимать, какая у человека конечная цель. Например, на данный момент хорошо покупать — продавцы готовы торговаться, с ними можно найти золотую середину. Если же квартиру нужно продать, то главное — не задирать ценник, делать скидки и хорошую рекламу.

— К Новому году будет поднятие цен, оно ежегодное и создано искусственно, то есть не зависит от кризиса. Это происходит потому, что к концу декабря все самые дешевые объекты раскупают, чтобы встретить праздники в новой квартире. Соответственно, продавцы недвижимости видят активность тех, кто еще не успел купить жилье, и решают поднять цены.

Эксперт по недвижимости Игорь Мокин тоже согласен с тем, что перед Новым годом спрос снова вырастет и цены никто сбрасывать не будет. Хотя сейчас вторичка немного подешевела.

Краснодарский инвестор Олег рассказал, что в прошлом ноябре купил однокомнатную квартиру площадью 47 квадратных метров на улице Автолюбителей за 2,2 миллиона рублей. В марте 2021-го он продал ее за 2,6 миллиона рублей. Когда молодой человек решил еще раз вложиться в строящийся дом, он заметил, что цены многократно выросли.

Олег считает, что нужно подождать, пока цены более-менее зафиксируются. Инвестор предполагает, что более понятной ситуация станет после Нового года, когда очередные жилые комплексы откроют продажи. В таком случае может произойти обратный эффект — на рынке будет слишком много квартир в уже сданных домах и к ним прибавятся новые. Тогда застройщики будут вынуждены, хотя бы искусственно, но удерживать баланс и снижать цены.