«Это как финансовая пирамида». Откуда берется «пузырь» на рынке недвижимости и почему в России его нет

Разговоры о «пузыре» на рынке недвижимости всегда вызывают тревогу. Вспоминаются кризисы прошлых лет, когда тысячи людей потеряли свои сбережения и жилье. Но прежде чем паниковать, давайте разберемся, что вообще такое «пузырь» и почему ситуация в России сегодня — это немного другая история. Подробнее — в материале наших коллег из NGS.RU. Диагноз: «перегрев» Банк России, применяя методологию индекса перегрева рынка недвижимости UBS Global Real Estate Bubble, в апреле этого года зафиксировал рекордное за последние девять лет значение для первичного рынка недвижимости — 1,6 пункта. Этот формальный индикатор предупреждает о значительном риске формирования «пузыря». Рост цен, особенно заметный в премиальном жилье, и не успевающий за ним рост доходов населения, на первый взгляд, подтверждают опасения. Напрашивается сравнение с предкризисными периодами прошлого: сохраняется спрос, работают льготные госпрограммы, пусть и в условиях дорогих денег. Сигнал ЦБ в таких условиях можно воспринимать как закономерное отражение напряженности на ключевом для экономики рынке. Доцент кафедры финансового рынка и финансовых институтов НГУЭУ Эдуард Коложвари в разговоре с НГС сравнил ситуацию на рынке недвижимости с финансовой пирамидой МММ. «Только в пирамиде совсем нет основы из активов, а в нашем случае есть. Жадность толкает людей приобретать активы, предложение ограничено, цены на них растут, растет рынок вокруг них, игра становится выгодна множеству участников: продавцам, покупателям, кредиторам и всем, кто обслуживает сделки», — пояснил экономист. Почему «пузыря» не будет Устойчивость рынка недвижимости в 2025 году частично обеспечена структурными факторами. Вторичный рынок, на который приходится около половины сделок, снижает риски благодаря меньшей зависимости от льготной ипотеки. Цены здесь растут медленнее, чем в новостройках, но всё равно опережают инфляцию и доходы, сохраняя признаки перегрева. Около половины сделок на вторичном рынке, особенно в Московской области и Москве, проходят без привлечения ипотеки — за счет собственных средств или денег от продажи предыдущего жилья. Это снижает риски массовых дефолтов, в отличие от первичного рынка, где доминируют льготные кредиты. Но даже такие сделки не исключают рисков полностью: например, если проданное жилье было заложено банку. Кроме того, модель финансирования покупки жилья на первичном рынке кардинально изменилась. Дорогая ипотека снизила долю сделок в новостройках, особенно в премиальном сегменте, — ее место заняли схемы рассрочки напрямую от застройщиков. Хотя ЦБ справедливо указывает на риски подобной схемы оплаты (она, в частности, не гарантирует последующее одобрение ипотеки), для рынка она стала инструментом адаптации к высокой стоимости кредитов, а не драйвером спекулятивного спроса. Застройщики компенсируют риски рассрочек скидками и гибкими условиями. При этом в условиях сохраняющейся геополитической неопределенности и высокой инфляции недвижимость, особенно в популярных местах, для многих все еще сохраняет статус одного из ключевых инструментов сохранения средств. Для многих покупателей, особенно в премиальном сегменте, приобретение жилья мотивировано потребностью в надежном активе, альтернативном финансовым инструментам — даже с учетом потенциально более низкой доходности по сравнению с теми же депозитами. Наконец, государственные программы поддержки (все еще действующие семейная и IT-ипотека), хотя и оказывают влияние, основной причиной перегрева рынка не являются. Они имеют четкие целевые аудитории, лимиты по стоимости жилья (до 12 миллионов рублей) и в основном ориентированы на новостройки и не создают кредитного бума. «Цены в какой-то момент отрываются от справедливых, но это никого уже не волнует — все зарабатывают на ажиотаже. Через какое-то время интерес к рынку снижается, наступает „отрезвление“. Цены активов в реальных сделках становятся более справедливыми, — объяснил Эдуард Коложвари. — Убытки получат держатели активов, если попытаются выйти из них. Игра, как правило, циклична — цикл составляет 8–10 лет». Чего ждать Хотя рынок устойчивее, чем может показаться, риски на нем все же есть. Первый связан с рассрочками. Сохранение ключевой ставки на уровне выше 17–19% к концу 2025 года может привести к ситуации, когда значительная часть покупателей, выбравших рассрочку, не сможет впоследствии получить ипотечный кредит для окончательного расчета. Это грозит волной возвратов квартир застройщикам и вынужденным демпингом с их стороны, что создаст давление на цены в отдельных проектах и сегментах. Второй заметный дисбаланс — разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынком. Себестоимость нового строительства высока (рост цен на материалы, рабочую силу), а возможности застройщиков по снижению цен без ущерба для рентабельности ограничены. Это делает «первичку» менее доступной и переориентирует часть спроса на вторичный рынок, замедляя продажи новостроек. Роль здесь играет и льготная ипотека, которая искусственно стимулирует спрос на новостройки, позволяя застройщикам поддерживать завышенные цены. Третий фактор — сохраняющаяся высокая ключевая ставка ЦБ. С одной стороны, она является главным сдерживающим фактором для раздувания кредитного «пузыря». С другой стороны, она существенно ограничивает доступность ипотеки и сдерживает потенциально здоровый спрос, замедляя рынок в целом. Даже ожидаемое умеренное снижение ставки до конца года оставит ипотеку дорогим продуктом. «Недопущение данной ситуации — это функция финансового регулятора, у нас это Банк России. Сейчас наш рынок регулируется очень грамотно, но при этом очень жестко. Центробанки во всем мире уже научились выявлять признаки пирамидальности и „пузырения“ — эти методики, как и многие другие, написаны слезами, и не только пострадавших сторон», — отметил Эдуард Коложвари. Экономист добавил, что рынок сейчас находится более-менее в равновесии. Жадность спекулянтов под контролем, а недвижимость малодоступна широкому покупателю. Таким образом, российский рынок недвижимости, хоть и показывает перегрев в новостройках, классическому определению «пузыря» пока не соответствует. Риски, безусловно, присутствуют, но наиболее вероятным сценарием будет не обвал, а длительная коррекция и структурная перестройка рынка. В июле Центробанк снизил ключевую ставку сразу до 18%. После решения регулятора россияне стали задаваться логичным вопросом: «Когда ипотека станет дешевле?». НГС пообщался с экспертами и узнал ответ.