Дешевая ипотека на новостройки: госпрограмма запущена

Недорогая ипотека для россиян вновь стала реальностью. Приобрести жилье в кредит можно под 12% годовых, правда, только в новостройках и с приличной суммой на первоначальный взнос. Таковы основные условия госпрограммы, запущенной для реанимации жилищного кредитования и строительной отрасли. На вторичном же рынке ставки по-прежнему остаются неподъемными, доходя до 20%. О том, оживят ли госсубсидии ипотечный рынок, и каков риск стать обманутым дольщиком, купив квартиру в долг, читайте в нашем материале. В минувший понедельник правительство страны уменьшило ставку по программе «Ипотека с господдержкой» еще на один процент – с 13% до 12% годовых в рублях. Такое решение было принято после очередного снижения ключевой ставки Центробанка до 14%. Теперь россиянам дадут возможность оформить жилищный кредит на докризисных условиях, но лишь в строящихся домах, включая готовое жилье от застройщиков. При этом потенциальным заемщикам необходимо иметь на руках как минимум 20% от стоимости приобретаемой недвижимости в качестве первоначального взноса. Реальный уровень ипотечных ставок сейчас находится в пределах 15,5-20% годовых. Даже такая стоимость займа в текущих экономических условиях обеспечивает банку в лучшем случае минимальную маржу, отмечают кредиторы. «По замыслу, субсидирование должно простимулировать рынок ипотеки и строительную сферу, на которую возлагаются серьезные надежды, – говорит аналитик рейтингового агентства «Рус-Рейтинг» Николай Цыплухин. – Однако уже сейчас ясно, что реализация программы не будет простой. Думаю, значительной волны покупательской активности создать не удастся: мы увидим сдерживание сокращения объемов ипотечного кредитования, роста же ожидать не приходится». Аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко, в свою очередь, уверен, что госпрограмма позитивно скажется не только на ипотеке, но и на первичном рынке недвижимости, который из-за ухудшения макроэкономических реалий в стране, а также резкого роста стоимости заимствований, чувствовал себя не лучшим образом. «При заявленных параметрах программы она может затронуть около 20-25% объема выдачи в 2015 году», – говорит он. У директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы еще более оптимистичный взгляд на результаты госпрограммы. Эксперт уверен: поддержка кредитования «первички» неизбежно повлияет и на рынок вторичного жилья. «Понимая, что есть доступные варианты приобретения жилья в новостройке, люди будут легче принимать решение об изменении жилищных условий, продавая уже имеющуюся недвижимость и покупая новую, – считает Сергей Шлома. – Кроме того, те, кто покупает «первичку» в инвестиционных целях – а таких по разным оценкам около 50%, – через некоторое время придут с ней на вторичный рынок». Конечно, подобная поддержка властей во многом оправдана. Ипотечный рынок переживает сегодня не лучшие времена: ажиотажный спрос 2014 года, резкое повышение ставок с последующим ужесточением политики банков привели к почти полному забвению жилищных займов. В АИЖК уже заявили, что ожидают двукратного сокращения выдачи ипотеки в этом году, притом, что за последние два года ипотечный рынок демонстрировал только положительную динамику. По словам замдиректора департамента ипотечного кредитования, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов ВТБ24 Нины Крючковой, в январе этого года банки, занимающиеся жилищным кредитованием, выдали в общей сложности 73 млрд рублей, что на 11,5% меньше аналогичного периода прошлого года. «Учитывая длительность цикла ипотечных сделок, показатели января не отражают в полной мере глубину падения ипотечного рынка, – говорит она. – Значительная часть кредитов, выданных за первый месяц этого года, является завершением сделок во время ажиотажного спроса». Представители агентств недвижимости, в свою очередь, констатируют, что в феврале количество завершенных сделок на вторичном рынке жилья сократилось более чем на треть, если сравнивать с тем же периодом 2014 года. Примечательно, что, по мнению экономистов, состояние ипотечного рынка сейчас намного лучше, чем банковского сектора в целом. «Однако в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает дальнейшее ухудшение ситуации на фоне сужения спроса и медленного снижения ставок, которые резко выросли из-за изменения денежно-кредитной политики Центробанка», – говорит Антон Сороко. Кроме того, снижение спроса привело к росту просрочек по ранее выданным ипотечным займам, что, несомненно, волнует как самих банкиров, так и членов правительства. «Еще в середине прошлого года ипотечный заемщик считался одним из самых надежных. Банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты даже без справки о доходах, – отмечает президент коллекторского агентства «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» Елена Докучаева. – Однако в четвертом квартале 2014 года объемы ипотечного кредитования начали замедляться, а в начале этого года мы увидели рекордные цифры – ипотечный портфель банков показал рост всего в 1,9%, в свою очередь просрочка выросла на 16,9%». Несмотря на действия правительства по «оживлению» рынка, вряд ли стоит ожидать кардинального изменения ситуации, считают коллекторы. «Учитывая сложную ситуацию, связанную со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в данном сегменте увеличится на 35%», – добавляет Екатерина Докучаева. По данным Центробанка, в январе этого года объем просроченных ипотечных ссуд увеличился на 26%, что является крупнейшим ростом за последние годы. На этом фоне доля непросроченных ссуд впервые за последние два года опустилась ниже 95%. Впрочем, по предварительным оценкам экспертов сайта, даже при наличии невысокого спроса со стороны россиян и падения их собственных доходов, господдержка ипотечного кредитования способна сохранить динамику роста на уровне 10-15%. А значит, может вновь всплыть проблема обманутых дольщиков. Оформляя ипотеку под выгодный процент, заемщик рискует не дождаться купленной недвижимости вовремя – в строительной отрасли сейчас тоже не все гладко. «Логично, что если количество дольщиков, взявших ипотеку, вырастет за счет субсидирования, а задержки ввода жилья в эксплуатацию участятся, то это неизбежно повлечет за собой рост числа обманутых дольщиков, – говорит представитель «Рус-Рейтинга» Николай Цыплухин. – Такой риск существует, но сказать однозначно, насколько острой будет эта проблема, сейчас трудно – слишком нестабильна ситуация на рынке недвижимости, да и в экономике страны в целом». По словам руководителя отдела развития программ кредитования физических лиц «Связь-Банка» Ольги Ланько, стоит обратить внимание на аккредитацию конкретного объекта в банке, где будет оформляться ипотека. «Процедура аккредитации подразумевает серьезные проверки, которые позволяют подтвердить надежность застройщика и перспективы конкретной новостройки», – объясняет она. Представитель ВТБ24 Нина Крючкова в свою очередь напоминает, что при покупке строящегося жилья заемщик должен понимать всю ответственность выбора объекта и застройщика, а также принятого решения вне зависимости от того, участвует ли он в госпрограмме или нет.