В чем разница между аннуитетом и убывающим платежом?

Сегодня при оформлении кредита банки предлагают, как правило, два варианта погашения платежа: аннуитетный и дифференцированный. Иными словами, речь идет о безальтернативности выбора. При дифференцированных платежах размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается к концу срока кредитования. При этом основной платёж идет на погашение основного долга и остается неизменным, а убывающая часть – на погашение процентов по кредиту. При аннуитетной схеме размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования. Аннуитетная схема погашения отличается тем, что в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Тем самым сумма основного долга уменьшается медленно, соответственно, и переплата процентов при такой схеме погашения кредита получается больше. Подавляющее большинство банков использует именно аннуитетный порядок погашения долга. Как правило, пока человек не увидит график платежей по кредитному договору, он не может понять его суть, поэтому многие банки отказались от графиков платежей вообще, аргумент прост – зачем график, если все платежи одинаковы, да и заемщики меньше вопросов задают: «А почему в первом платеже только 1000 рублей идет в основной долг и 10 000 рублей в проценты?». Для тех, кто впервые задался вопросом, в чем принципиальная разница, сразу приведу реальный пример: сумма кредита составляет 2 000 000 рублей срок кредита – 20 лет, процентная ставка – 13%. В первом варианте представлен график погашения данного платежа при дифференцированной схеме: Всего при данных условиях заемщик выплатит 2 610 833,33 рубля в виде процентов. Во втором варианте мы видим тот же кредит при аннуитетных платежах: Всего при данных условиях заемщик выплатит 3 623 563,41 рубля только процентов. Цифры говорят сами за себя, основным аргументом в пользу дифференцированного платежа является его экономичность. В свою очередь экономичность кредита не входит в интересы банков – это объясняет тот факт, что сегодня непросто найти кредитные организации, которые дают кредиты при дифференцированном способе погашения. У аннуитетного платежа также есть свои плюсы, и кредитные специалисты обычно упирают на то, что удобно и нехлопотно ежемесячно платить одну и ту же сумму в погашение кредита и процентов – эту сумму легко запомнить и, кроме того, не нужно ежемесячно встречаться с консультантом банка для выяснения очередной суммы платежа. Это то, что лежит на поверхности, теперь давайте поговорим о подводных плюсах и минусах, невидимых на первоначальных этапах. Проблема в том, что для многих дифференцированный платеж не подходит в силу того, что их дохода недостаточно для оплаты первых платежей (в нашем примере это 30 000 руб.), но достаточно для оплаты первых платежей при аннуитетном способе погашения (23 000 руб.), и у них просто нет выбора. Хотя когда видишь, что из-за способа погашения придется заплатить на 1 000 000 больше – это повод задуматься о поиске созаемщика или накопления большего первоначального взноса, который повлияет на процентную ставку, и, возможно, тогда дохода хватит для дифференцированных платежей. Огромный минус аннуитетного платежа проявляется в ситуации, когда у заемщика возникают проблемы с возвратом кредита. Аннуитетный график платежей просто съест вас. Рассмотрим возможную ситуацию, основанную на приведенном выше графике: заемщик четыре года исправно гасил кредит, однако потом его финансовой положение ухудшилось, соответственно банк забирает квартиру, вот что получится: за четыре года банку уплачено 1 034 841,47 руб. процентов и 113 304 руб. основного долга. Заемщик остался должен банку 1 900 000 руб. основного долга, то есть если заемщику удалось продать квартиру за 2 000 000 руб. – за ту сумму, за которую он ее и купил (допустим, без первоначального взноса, для удобства и наглядности), получится, что он четыре года просто спонсировал хорошую жизнь банка и при продаже залоговой квартиры у него на руках останется 100 000 руб. При дифференцированных платежах данная ситуация выглядела бы несколько иначе. За четыре года заемщик заплатит банку 938 666, 47 руб. процентов и 400 000 руб. основного долга, останется должен 1 600 000 руб. основного долга, то есть если ему удалось продать квартиру за 2 000 000 руб., то на руках будет уже 400 000 руб. Кто-то скажет, что я привел самый крайний вариант, но, к сожалению, это случаи из жизни. На самом деле бывает и хуже: как правило, банк не сразу обращается в суд, пытаясь решить вопрос с заемщиком без суда, но за это время растут проценты и пени. К моменту реализации квартиры реальный долг заемщика составляет 2 500 000 рублей. Плюс продать за адекватную цену квартиру не удается, и если реализацией не заниматься самому, то квартиру забирает банк за 55% от реальной стоимости (почему так происходит, стоит подробно поговорить в другой раз, так как это отдельная большая тема). Таким образом, если квартира была куплена за 2 000 000 рублей, то банк заберет ее за 1 100 000. На выходе: заемщик без квартиры, из долга перед банком 2 500 000 вычитаем 1 100 000 руб. (оплаченные банком за квартиру) и задолженность составляет 1 400 000 рублей. И что самое веселое – все по закону. При этом государство много говорит о необходимости обеспечить граждан доступным жильем, в свою очередь граждане готовы покупать жилье в кредит. Но объективно доступность ипотечного кредитования вызывает сомнения. Если всерьез заниматься вопросом доступности ипотеки, то первым шагом должно стать обеспечение возможности выбора заемщиком, какой должна быть схема платежей: аннуитетной или дифференцированной. Теоретически существует вариант (на мой взгляд, оптимальный), который действительно сделает кредит доступным: берется график погашения задолженности при дифференцированном порядке погашения долга, все ежемесячные платежи складываются, и вычисляется среднее арифметическое число. По факту мы имеем удобный платеж, при взятых в примере цифрах равный 19 211, 80 руб., который включает и основной долг и проценты в равных суммах. Конечно, банкам данный вариант невыгоден, вследствие чего подобного банковского продукта не существует. В сложной ситуации оказываются и те, кто досрочно погашает задолженность, как правило, это связано с рефинансированием, из приведённых расчетов видно, что если через четыре года «закрыть» кредит, то долг уменьшится лишь на 100 000 рублей – я считаю это несправедливым и намерен отстаивать свою позицию в судах всех инстанций. Я прекрасно понимаю, в каком мире живу, и ежедневно сталкиваюсь с тем, насколько сильно банковское лобби. Вижу, как затягивается принятие некоторых законов, например, долгожданный закон о банкротстве физических лиц. Но, как говорится: «Делай, что должен… и будь, что будет». А принятие некоторых законодательных актов, несмотря на мощное отраслевое лобби, позволяет оставаться оптимистом.